부동산PF 돈 넣는 은행·보험사에 취득세·충당금 인센티브 검토

은행과 보험사 부동산 PF 사업장 투자시 검토되는 인센티브/그래픽=조수아

정부와 금융당국이 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)에 신규 자금 유입을 위해 취득세 감면 등 세제혜택 확대를 검토 중이다. 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 리츠(CR리츠)나 캠코(자산관리공사) 정상화 펀드 등에 적용하는 세제 혜택을 은행, 보험사가 투자한 펀드에도 적용하는 방식이다.

아울러 금융회사의 투자 부담을 낮추기 위해 신규 PF대출의 정상 여신 분류를 허용하고 보험사의 지급여력 규제 부담도 낮추는 방안을 검토 중이다. 다음달 발표할 부동산 PF 사업장 재분류 기준에 따라 저축은행, 캐피탈 등 2금융권 보유 브릿지론 사업장이 대거 경공매 시장에 나올 것에 대비한 선제 조치로 풀이된다.


은행·보험 공동 부동산 펀드·신디케이트론 추진... CR리츠·캠코 정상화 펀드처럼 취득세 감면 검토29일 금융당국에 따르면 금융당국은 부동산 PF 구조조정 과정에서 정상화가 가능한 PF 사업장에 신규자금을 유도하는 종합 방안을 검토하고 있다. 특히 여유자금이 있는 '큰 손' 투자자인 은행과 보험사 중심으로 공동 대출(신디케이트론)이나 PF 펀드 공동 조성 등 2가지 방식을 고려하고 있다. 은행과 보험사의 적극적인 투자를 위해 업권에서 요구하는 일부 사항을 인센티브로 적용할 방침이다.

은행, 보험사가 공동 투자한 부동산 펀드가 구조조정 PF 사업장을 인수할 경우 취득세 감면 혜택이 검토 대상에 올랐다. 현재는 부동산 취득시 취득가액의 약 12%를 세금으로 내야 하고 보유 과정에서도 종합부동산세를 또 내야 하기 때문에 투자 비용이 많이 들어간다.

이에 따라 국토교통부 주도의 기업구조조정 리츠(CR리츠)의 경우 미분양 주택 매입시 취득세율 1~3%를 적용해 중과 배제 인센티브를 적용하고 있다. 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 세제혜택을 적용한다. 1조원대 캠코(자산관리공사) PF 정상화 펀드 역시 취득세 50% 감면 방안이 법안으로 발의된 상태다. 이같은 세제 혜택을 은행과 보험사가 투자한 민간 펀드에도 확대 적용하는 방안이 검토 대상에 올랐다.


대출 방식으로 부동산 PF 사업장에 투자할 경우 충당금 부담도 완화할 방침이다. 금융당국 고위 관계자는 "정상화가 가능할 것으로 판단되는 사업장에 금융회사가 종전 대비 가격을 낮춰서 들어갈 경우 이를 정상 여신으로 보지 않을 이유가 없다"며 "정상 여신으로 분류하면 충당금 부담을 낮출 수 있을 것"이라고 말했다.

부동산 PF 사업장의 건전성 분류는 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등 5단계로 분류된다. 만약 고정 이하 여신으로 분류하면 업권별로 충당금을 20~30% 이상 쌓아야 한다. 반면 정상여신으로 분류시 은행과 보험사 각각 0.9% 수준만 충당금을 쌓으면 돼 신규 투자 부담을 크게 낮출 수 있다.

100억원 투자하면 49억원이 위험자산 분류.. 보험권 킥스 비율 완화도 검토 대상에금융당국은 보험업권을 중심으로 제기된 위험가중자산(위험액) 규제 완화도 검토 중이다. 은행이나 보험사 등 금융회사는 부동산 투자시 위험가중자산이 대폭 늘어나 지급여력비율이나 자본비율이 떨어질 수 있다.

K-CIS(킥스비율)를 적용 중인 보험사는 펀드 투자시 49%, 대출시 12%의 위험액 계수가 적용된다. 만약 100억원 어치를 투자하면 위험액이 49억원, 12억원 각각 늘어나 킥스가 급락할 우려가 있다. 은행도 투자시 400%, 대출시 최대 200%의 위험가중자산 비율이 적용된다. 기본자본비율 8% 규제를 감안하면 100억원 투자시 각각 32억원, 16억원의 위험가중자산이 늘어나는 효과가 있다.

보험권 관계자는 "이미 부동산 투자를 많이 한 보험사들 중심으로 추가 PF 투자시 킥스 비율이 크게 하락해 신규 투자를 꺼릴 수 밖에 없는 상황"이라고 말했다.

금융당국은 금융회사와 임직원에 면책권도 검토 중이다. 부동산 PF 사업장에 투자했다가 향후에 부실이 날 경우 책임을 면제하겠다는 뜻이다. 금융당국의 제재 뿐 아니라 내부 징계 등이 우려돼 금융회사 임직원이 적극적인 투자를 꺼릴 것에 대비한 조치로 역시 금융업계의 건의 사항이다.

금융당국 고위 관계자는 "업권과의 릴레이 면담 과정에서 다양한 요구사항이 있었다"면서 "일부 무리한 요구를 제외하고는 과거 위기시에도 적용해 왔던 예외 사항들은 적극 검토할 것"이라고 말했다. 다만 "인센티브 적용보다 중요한 것이 부실 사업장의 땅값 조정"이라며 "가격 조정이 되지 않는다면 무리하게 은행, 보험사들이 투자에 나서지는 않을 것"이라고 강조했다.

은행권 관계자는 "PF 매도자가 가격을 100으로 보면 매수자가 생각하는 적정가격은 40~50으로 가격에 관한 생각차이가 너무 크다"며 "당국이 인센티브를 적용한다고 해도 현재 수준에선 사업장을 인수하는 데 부담이 클 수밖에 없다"고 말했다. 다른 관계자도 "당국이 손실에 직간접적으로 보증하는 인센티브가 추가로 필요하다"고 밝혔다.

한편 금융당국은 이달 중 부동산 PF 사업장 재평가 기준을 발표한다. 정상-보통-악화우려 등 3가지 기준으로 분류됐던 사업상을 4단계로 나누고 단계별로 세부 기준이 나온다. 이에 따라 금융회사는 3600곳에 달하는 부동산 PF 사업장을 엄격하게 재분류하고 악화우려 이하 단계의 사업장에 충당금을 대폭 쌓아야 한다. 충당금 부담으로 인해 브릿지 사업장 중 2년 이상 수차례 연장한 부실 사업장 위주로 경공매로 토지 매물이 나올 가능성이 높다.