"부동산 최대한 빨리 팔아라"…PF 위험노출액 '200조'

국내 부동산PF 정상화를 위한 대응 과제 /사진=삼정KPMG

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 위험노출액이 200조원에 달한다는 연구 결과가 나왔다. 지방을 중심으로 부동산 경기 회복이 더디면서 부실 부동산 PF 여파가 시행사, 건설사, 제2 금융권 등으로 번지는 등 도미노식으로 위험이 전이될 수 있다는 우려에서다. 따라서 신속한 매각, 사업재편 등을 추진해야 한다고 제안했다.

삼정KPMG가 30일 발간한 '부동산 PF 관련 주요 이슈와 향후 전망' 보고서에 따르면 시행사와 증권사 등 시장 참여자의 부동산 PF 익스포져(위험노출액)는 200조원에 육박하는 것으로 추정된다. 금융권이 PF 대출을 공격적으로 늘리면서 2020년 92조5000억원이었던 부동산 PF 대출 잔액은 지난해 135조6000억원으로 3년 새 절반 가까이 증가했다.


최근 부동산 PF 문제의 주요 원인은 고금리·고물가에 따른 부동산 경기 위축으로 꼽힌다. 특히 지방의 부동산 경기 회복 가능성은 제한적이다. 지방 초기 분양률은 2022년 4분기 29%까지 급락했다가 지난해 4분기 70%로 개선됐으나 여전히 수요가 부진하다. 실물 시장과 금융 시장을 통해 복잡하게 얽혀 있는 부동산 PF 시장에서 시행사, 건설사, 제2 금융권, 신탁사 등으로 위험이 번져갈 수 있다는 우려가 높다.

부동산 PF 대출 연체율은 비은행권을 중심으로 높은 수준을 보인다. 금융감독원에 따르면 지난해 말 전체 금융권 연체율은 2.7%다. 업권별로 보면 증권업(13%), 저축은행(7%), 여전(4%), 상호(3%), 보험(1%) 순으로 나타났다. 특히 지방 미분양으로 저축은행과 증권사의 경우 선순위 부동산 PF 대출의 원금 회수가 불확실한 상태다.

건설사는 자금조달 부담과 함께 높아진 원자재 가격과 인건비로 사업성이 낮아지고 있다. 미분양이나 사업장 부실이 발생하면서 건설사와 증권사, 신탁사의 우발채무가 현실화할 가능성도 배제하기 어렵다. 시공사와 증권사의 신용보강 규모는 지난달 기준 각각 17조1000억원, 16조9000억원에 달한다. 신탁사의 경우 책임준공형 관리형 토지신탁 관련 부담과 함께 신탁계정대 증가에 따른 이자 비용도 커지고 있다.


이에 보고서는 금융사에 대해 연체율과 부실채권 관리를 위한 건전성 개선에 방점을 두고 매각이나 사업권 매각, 재구조화를 추진해야 한다고 제언했다. 객관적으로 사업성을 진단·검토하고 심사부서의 위험관리 기준과 사업성에 기초한 대출 실행, 모니터링 시스템도 마련해야 한다는 설명이다. 임직원들의 내부통제도 강화해야 한다고 본다.

저축은행과 증권사에 대해서는 본 PF 전환이 어려운 브릿지론의 경우 예상 손실에 대해 충당금 100%를 적립 후 신속하게 매각해야 한다고 판단했다. 공사 지연이나 분양률이 낮은 PF는 최악의 상황을 가정하되 단계적으로 충당금을 높여 적립해야 한다는 설명이다.

미분양 물량을 소화하기 위한 방안으로 민간 공동의 미분양펀드 조성, CR(기업구조조정) 리츠가 활성화될 수 있도록 실효성 있는 인센티브가 필요하다고 제시했다. 중장기적으로 시행사의 자본력 강화, 건설사 외 다양한 투자자의 리스크 분산 구조, 부동산 PF 모니터링 시스템 구축 등 방안도 고려해야 한다고 했다.

김정환 삼정KPMG 기업부동산자문본부 파트너는 "부동산 PF 익스포져가 높은 금융사·건설사 등은 실사를 통해 사업성을 평가하고 보수적인 상황을 가정해 PF 회수 가능성을 산정하는 등 구체적인 방안을 마련해야 한다"고 말했다.