이자 잘 갚은 PF 사업장, 3회 이상 만기연장도 '정상' 분류 가능하다

이복현 금융감독원장이 29일 서울 강남구 건설회관에서 열린 부동산PF 연착륙을 위한 건설업계 간담회에서 모두 발언을 하고 있다. / 사진=뉴스1

다음달 시작하는 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업성 평가에서 3회 이상 만기를 연장 했더라도 연체하지 않고 이자를 잘 갚아온 사업장은 '정상 사업장'으로 분류하기로 했다. 오피스텔, 지식산업센터 등 비주거시설의 경우 '부실' 분류 기준이 분양률 60% 미만에서 50% 미만으로 하향 조정한다. 문화재 발굴, 오염토 발견 등으로 공사가 지연되는 경우도 예외를 인정해 주기로 했다.
만기연장 3회 이상도 정상 분류 가능·비주거 분양률 기준 60%→50%·HUG 보증시 경공매 무조건 안 가도 돼이복현 금융감독원장은 29일 서울 논현동 건설회관에서 건설업계와 만나 부동산PF 연착륙을 위한 2차 간담회를 갖고 "사업성 평가시 사업의 특수성이 인정될 경우 예외 평가하는 등 합리적이고 객관적인 평가가 가능하다"며 "엄정한 PF 부실 정리, 재구조화 원칙이 저해되지 않는 수준에서 건설업계의 의견 중 상당 부분을 개편된 기준에 반영할 예정"이라고 밝혔다.

금융당국은 지난 14일 부동산 PF 사업장을 4단계로 분류하는 사업성 평가 기준을 발표했다. 금융회사들은 내달부터 이 기준에 따라 전국 5000여개 사업장을 평가해야 한다. 평가 결과 '유의'나 '부실우려' 사업장으로 분류되면 경공매 처리 등으로 구조조정을 해야 한다.


당국의 기준 발표 이후 업계에선 만기연장 횟수나 분양률 등 경직된 평가 기준으로 정상 사업장이 부실로 분류될 수 있다고 반발했다. 금감원은 업계 의견 일부를 반영해 평가 원칙은 유지하되, 각 사업장 특수성을 감안해 일부 완화하거나 예외를 인정해 주기로 했다.

가장 논란이 된 만기연장 횟수와 관련해선, 일부 예외 사유를 반영한다. '유의' 등급은 만기연장 3회 이상, '부실우려'는 4회 이상이 평가 기준이나 만기연장 3회 이상인 경우도 이자를 잘 갚아 정상 여신을 유지하는 경우는 만기 연장 기간을 감안해 예외를 인정한다.

예컨대 통상 PF 대출 만기는 6개월인데 이를 3개월로 단축한 경우 이자를 잘 갚았더라도 만기 3회 이상을 넘을 수 있다. 이 경우엔 정상 사업장으로 분류한다는 의미다. 다만 연체·연체유예·대주단 협약·자율협약 대상은 종전 대로 만기연장 횟수 3회 이상 기준을 엄격하게 적용한다.


오피스텔이나 지식산업센터 등 비주거시설의 경우 아파트 등 주거시설과 상황이 다른 만큼 분양률 기준을 10%포인트 하향 조정한다. 분양 개시 이후 18개월이 지난 시점에 분양률이 60% 미만을 기록하면 부실 사업장으로 분류해야 하는데 비주거시설은 이 기준을 50% 미만으로 완화한다.

주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증, 분양보증을 받고 있는 사업장의 경우 사업성 평가에 따라 부실 사업장으로 분류됐더라도 경공매 혹은 재구조화 의무 대상에서 빼주기로 했다. 보증기관과 협의 하도록 예외를 인정했다. 다만 건설사 등 민간의 책임준공확약은 공적 보증기관이 아닌 만큼 원칙대로 경공매를 의무화 한다.

공정률 기준도 보완했다. 당초 계획 대비 20%포인트(P)를 하회하면 부실 사업장으로 분류해야 하지만 이를 '대출 취급일로부터 18개월 경과시 20%포인트 하회'로 완화 한다. 재개발·재건축을 하는 와중에 문화재가 발굴돼 공사가 지연되거나 오염토 발견 등 환경영향평가로 지체되는 경우 경과기간 산정 시 제외를 해 주기로 했다.

아울러 도시개발사업 이외에도 도시정비사업, 공공지원 민간임대 사업, 도시계획 변경이 필요한 사업 등도 사업성 평가시 사업의 특수성을 인정해 준다. 금융회사가 사업성 평가를 진행할 때 필요한 경우 시행사 등의 의견을 청취할 수 있도록 각 업권의 모범규준에 근거 조항도 추가 했다.
업계 주장한 '연대보증' 사업장 예외 인정은 불수용이날 간담회에는 대한건설협회 한승구 회장, 대한주택건설협회 정원주 회장, 한국주택협회 김재식 부회장, 한국부동산개발협회 김승배 회장, 태왕이앤씨 노기원 대표, RBDK(시행사) 김병석 회장, 더랜드(시행사) 김완식 회장 등 업계 관계자가 참석했다. 참석자들은 "다양한 개별 사업장의 상황을 충분히 감안해 평가기준을 조정할 필요가 있다"며 "금융회사가 평가기준을 경직적으로 적용하지 않도록 관리해야 한다"고 건의했다.

개발협회 등은 사업장 별로 사업성을 평가할 경우 연대보증에 따라 부실 사업장 1곳만 정리해도 나머지 사업장이 연쇄 부도가 날 수 있다며 보완책을 요구해 왔다. 또 만기연장 횟수나 분양률 등의 기준 자체를 없애야 한다는 주장도 나왔다. 하지만 이번 평가 기준 보완에서는 이같은 주장은 받아 들여지지 않았다.

이복현 원장은 "부실 정리를 계속 미루면 규모가 큰 건설사조차도 앞으로 감당하기 곤란한 어려움에 처할 수 있고, 부동산 공급이 위축되면 향후 부동산 시장 수급에도 애로가 생길 수 있다"며 "부동산 시장 안정을 위해서도 부실정리는 반드시 필요하므로 건설업계도 적극 협조애햐 한다"고 강조했다.