서울, 부동산 잔치 이미 끝?…집값 흔들 변수, 금리 보다 '이것'

(서울=뉴스1) 김성진 기자 = 서울 아파트값이 연일 강세를 지속하고 있다. 특히 이번 주에는 지난 2018년 9월 10일 주간 상승률 0.45% 이후 약 5년 10개월 만의 가장 큰 폭의 상승세를 보여 눈길을 끌었다. 27일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트값 동향에 따르면 7월 넷째 주(22일 기준) 서울 아파트값은 지난주보다 0.02%포인트(p) 더 오른 0.30%를 기록했다. 이번 주를 포함해 서울 아파트값은 18주 연속 올랐다. 이와 함께 서울 전셋값도 상승 곡선을 이어갔다. 이번주 서울 아파트 전셋값 상승률은 전주와 /사진=(서울=뉴스1) 김성진 기자

미국의 기준금리 인하 가능성이 불거지면서 국내 부동산시장에도 크고 작은 영향이 불가피할 것으로 보인다. 다만 서울 등 수도권 주택시장은 금리인하 기대감이 선반영된 측면이 크기 때문에 영향력은 제한적일 것으로 전망된다.

그동안 과열됐던 수도권 집값은 하반기 금리인하를 계기로 오히려 진정 국면에 접어들 수 있다는 게 전문가들의 중론이다. 반면 시장에서 소외됐던 오피스텔 등 상업용 부동산과 비(非)수도권 지역 주택 등에서 가격 '키맞추기'가 나타날 수 있다는 관측이다.


1일 머니투데이 취재를 종합하면 국내 부동산 시장 전문가들은 미국 9월 금리인하 영향력이 수도권과 지방에서 다르게 나타날 수 있다고 전망했다. 미국 금리인하가 서울 등 수도권의 추세적인 집값 상승을 자극하는 요인이 될 가능성은 작다는 분석이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현재 시장은 금리 변수로만 극적으로 변할 수 있는 상황은 아니다"라며 "장기적으로는 시장 활성화에 긍정적인 영향을 주겠지만, 단기 가격급등이나 거래량 증가에 큰 영향을 주기는 어려울 것"이라고 예상했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 수도권과 지방, 아파트와 비 아파트 시장에 영향이 다를 것으로 내다봤다. 박 위원은 "이미 집값이 역대 최고가 수준으로 오른 강남 지역을 포함한 서울 등 수도권보다 소외됐던 지방권 수요를 자극하는 요인이 될 수 있다"며 "오피스텔, 상가 등 상업용 부동산도 기준금리랑 비교 수익에 따라 변화가 생길 것"이라고 말했다.

시장에서는 하반기 기준금리 인하를 기정사실처럼 받아들인다. 이미 은행은 한발 앞서 금리 인하 가능성을 반영해 주택담보대출 금리는 3%대 중반 수준으로 내렸다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "미국이 금리인하를 시사하기 전에도 기대감으로 시장에 선반영됐기 때문에 실제 인하를 하더라도 극적으로 달라지는 부분은 없을 것"이라며 "다만 실제 금리인하 전까지 투자심리 자극에 좀 더 서울 지역도 상승세가 이어질 수 있을 것"이라고 내다봤다.
하반기 집값 금리보다 주택공급 대책 변수다만 올해 9월 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화하는 내용의 스트레스 DSR 2단계 시행은 변수로 꼽힌다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "국내 금리인하 기대감에 하반기에도 서울 중심의 주택 가격 상승 흐름이 이어질 가능성이 있다"며 "다만 9월 스트레스DSR 2단계 시행 등으로 숨고르기가 나타날 수 있다"고 설명했다.


하반기 이후 집값은 금리 변수 영향력이 약화하면서 정부의 안정적인 주택공급 여부가 중요해질 것으로 보인다. 박 위원은 "이번 주택대책에는 수요 조절과 함께 강한 공급시그널이 필요하다"며 "(현재 쏠림현상은) 주택공급이 부족할 거라는 불안감이 커지면서 '패닉바잉'에 나선 영향이 크다"고 했다.

주택시장 안정을 위해서는 정부가 그동안의 부동산 규제완화 기조에 변화를 줘야 한다는 분석도 있다. 김 소장은 "이미 예상할 수 있는 수준의 정부 대책으로는 효과가 미미할 것"이라며 "서울 수도권 전역을 규제지역으로 묶는 등 시장에서 생각지 못한 파격적인 정책을 내놓으면 (시장 흐름이 이전과) 달라질 수 있다"고 강조했다.