기업형 장기임대주택 적격자로 뽑힌 '보험사'…주저하는 이유

생명보험사의 부동산보유 금액 및 비중 추이/그래픽=김다나

정부가 기업형 장기임대주택 활성화 대책을 내놨지만 보험사 반응은 미온적이다. 부동산 시장의 특성상 변동성이 크고 비용과 위험 부담 대비 수익성이 크지 않다는 예측에서다. 현재는 정부가 규제 완화를 내세웠지만 향후 정책의 기조가 바뀔 가능성도 보험사가 주저하는 요인 중의 하나다.

29일 관련업계에 따르면 정부가 당근책을 내놨지만 보험사의 임대주택 사업에 대한 부정적인 시각은 여전하다.


정부는 전날 기업의 주택 임대시장 참여를 활성화하기 위해 임대료 규제를 완화한 '20년 장기임대주택' 도입 방안을 내놨다. 기업이 집주인인 20년 임대주택은 이전 10년 장기임대주택과 달리 세입자가 바뀌면 시세대로 임대료를 올릴 수 있고 주거비 물가상승률보다 더 높은 임대료 인상률도 가능하다.

특히 20년 장기 사업인 만큼 장기 투자에 적합한 보험사의 진입장벽을 낮췄다. 보험사의 임대주택 투자를 허용하고 임대주택 보유 때는 재무건정성 평가지표인 '지급여력비율'도 완화해 적용한다. 적절한 시기에 사업자를 변경해 수익을 실현할 수 있도록 5년 이상 임대 운영 후 임대주택 전체를 포괄적으로 넘기면, 넘겨받은 사업자가 세제 혜택을 받을 수 있는 포괄양수도를 허용한다.

그동안 보험사는 수익성 부족, 재무 건전성 악화, 전문성 부족 등의 다양한 이유로 임대사업에 소극적이었는데 수익성 부족과 재무 건전성 악화 관련 규제를 열어준 것으로 해석된다. 정부는 자본력을 갖춘 보험사들이 기업형 임대주택 시장에 뛰어들 경우 시장 활성화에 도움이 될 것으로 기대한다. 20년 장기 임대는 호흡이 긴 보험사의 시계와도 맞아떨어진다.


보험사가 부정적인 것은 우선 안정적으로 고객의 자산을 굴려야 하는 보험사 입장에서 등락이 큰 부동산 시장에 직접 뛰어드는 것은 위험하다고 보기 때문이다. 정부가 기업의 수익성 보완을 위해 임대료 제한을 두지 않겠다고 했지만 임대주택은 공익적인 성격을 아예 배제할 수도 없다. 입주자와의 민원과 분쟁 대응이 쉽지 않고 시장 상황에 따라 보험사가 부동산투기를 한다는 따가운 시선을 받을 소지도 크다.

임대업을 하기 위해 하나부터 열까지 준비해야 하는 것도 부담이다. 예전에는 보험사들이 땅을 갖고 있어 보유 땅에 임대주택을 지으면 되는데 지금은 땅부터 매입해야 한다. 생명보험사들이 사업과 관련 없는 자산들을 처분해오면서 보험회사 총 자산에서 보유 부동산이 차지하는 비중은 1999년 3월말 9.4%에서 2023년 11월말 현재 1.4%로 낮아졌다. 특히 최근 부동산은 펀드 등 간접투자상품 중심으로 운영하는 등 대체투자의 일환으로 접근했기 때문에 부동산관련 업무지식과 전문인력도 턱없이 부족하다.

보험사 한 관계자는 "신사업이라는 측면에서 면밀히 따져봐야겠지만 예상되는 비용과 위험 부담에 비해 수익성이 잘 보이지는 않는다"면서 "잘 할 수 있는 영역도 아니고 굳이 위험을 감내하면서까지 사업을 추진할 이유를 지금은 찾기가 어렵다"고 말했다. 정부는 1989년 전셋값 상승을 막기 위한 임대주택 공급 확대 방안으로 보험회사의 임대주택건설을 추진해 생보사가 주택임대사업에 뛰어든 적은 있지만 이후 활성화되지는 않았다.

임대주택 관련 제도의 잦은 변경 등 정책 추진의 일관성을 담보 못하는 것도 보험사가 적극적으로 나서지 못하는 이유다. 최성일 보험연구원 연구위원은 사업 활성화를 위해 "보험사 중심의 기업형 민간주택임대업에 대한 명확한 정책지원 방침과 일관성 있는 정책 추진이 필요하다"면서 "보험회사의 자회사 설립과 파일럿 사업을 통해 성공사례와 전문성을 축적해 점진적인 임대사업 확장을 지원할 필요가 있다"고 조언했다.