연 10%이상 고수익 '미끼'…수익형 부동산의 '함정'

@임종철

#자영업자 A씨는 2013년 서울시내 한 레지던스형 오피스텔에 1억5000만원가량을 투자했다가 낭패를 봤다. 임대운영으로 연 7% 이상 확정수익을 보장한다는 분양업자 말만 믿고 대출까지 받아 투자했는데 준공 후 영업 개시를 앞두고 관할구청에서 제동을 걸고 나선 것.

해당 지역이 생활숙박업을 할 수 없는 곳이어서 영업허가를 내주지 않은 것이다. 은행이자보다 낫겠다 싶어 무턱대고 투자한 A씨는 결국 임대수익은커녕 원금까지 날릴 처지가 됐다.


초저금리 기조를 틈타 고수익 분양광고로 개인투자자들을 현혹하는 수익형 부동산이 활개를 치고 있다. 지난해 말 수익형 부동산의 허위·과장광고에 대해 조사를 벌인 공정거래위원회가 최근 추가조사에 나선 것도 A씨와 같은 피해사례가 끊이지 않고 있어서다.

수익형 부동산은 그 종류도 점점 다양해지고 있다. 지난해까지는 분양형 호텔이나 레지던스형 오피스텔이 주를 이뤘지만 최근엔 분양형 펜션까지 우후죽순 생겨나고 있다. 이같은 수익형 부동산의 공통점은 '연간 10% 이상 수익률 지급' '1억원 투자로 월 120만원 임대수익' 등 한결같이 고수익을 내걸고 있다는 점이다.

게다가 약속하는 투자수익률은 갈수록 높아지고 있다. '수년간 확정수익률 보장제'와 같은 조건을 내거는 곳도 점점 늘고 있다. 하지만 분양사업자가 수익금 지급을 미루더라도 법적 보호를 받을 수 있는 경우가 많지 않아 개인투자자들의 각별한 주의가 필요하다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.


한 법무법인 변호사는 "확정수익을 내걸고 수익금을 제대로 지급하지 않더라도 과장광고에 대한 처벌만 가능할 뿐 그 이상 법적인 책임을 물을 수 있는 장치가 없다"며 "계약불이행으로 인한 피해는 대부분 민사소송으로 보호받을 수밖에 없어 소비자들로선 시간과 비용부담이 불가피하다"고 설명했다.

개인투자자들을 현혹하는 '확정수익률 보장제'라는 것도 대부분 눈속임에 지나지 않는다는 게 부동산업계 지적이다. 대출을 통한 레버리지 효과를 마치 실제 임대수익인 것처럼 과장하거나 분양가를 높게 받아 이 자금으로 일부 수익을 지급하는 '돌려막기'식이 대부분이란 것.

따라서 임대수익이 예상치를 밑돌거나 금리가 오르면 개인투자자들이 피해를 볼 수밖에 없다는 설명이다. 김인만 굿멤버스 대표는 "분양사업자들이 계약률을 높이기 위해 근거없이 뻥튀기 수익률을 제시하는 경우가 많다"며 "이런 경우 수익률을 맞추기 위해 분양가가 시세보다 올라갈 것"이라고 지적했다.

이 때문에 전문가들은 수익형 부동산 투자시 분양업자들이 내거는 달콤한 조건보다는 사업성부터 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언했다. 호텔이나 오피스텔 등을 분양받을 때는 등기방식이 구분등기인지, 지분등기인지 살피는 것도 중요하다.

개인별로 소유권이 인정되는 구분등기와 달리 지분등기는 공동소유 개념으로 재산권 행사에 문제가 생길 소지가 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "수익형 부동산 중에는 입주 단계임에도 분양이 진행 중인 경우가 많은데 주변 시세와 수익률 등을 꼼꼼하게 따져보고 계약해야 한다"며 "가장 중요한 건 대출이자, 재산세, 공실률 등을 모두 포함한 실질수익률이 얼마인지 따져야 한다"고 말했다.

김 대표는 "주변 시세와 상관없이 수익률이 높을 것이란 분양업자의 말만 듣고 계약하는 경우가 많은데 실제로는 주변 시세를 벗어나기 힘들다"며 "조건에 현혹되지 말고 냉정하게 봐야 한다"고 강조했다.