'14억 투자에 66억 수익' 부동산 NPL…"개인투자는 조심해야"

#경기 화성시에 사는 김모씨는 감정가 60억원의 토지를 12억원에 낙찰받았다. 토지 위에 건물이 들어서 있다 보니 법적지상권이 문제가 돼 경매에서 5차례나 유찰, 가격이 많이 떨어진 상태였다.

경매에 앞서 해당 물건의 1순위 채권금액인 30억원을 시세보다 대폭 할인된 가격인 12억원에 사들여 낙찰받을 수 있었다. 이후 토지 위 건물이 법적지상권이 성립 안 되는 것을 소송을 통해 증명, 해당 건물까지도 싼 값에 매입할 수 있었다.

이 물건의 현재 가치는 80억원을 호가한다. 채권매입 12억원과 건물매입비용 2억원을 합해 14억원을 투자해 5배가 넘는 시세 차익을 거둔 셈이다.

최근 저금리 기조와 부동산시장 침체에 부실채권(NPL) 시장이 새롭게 주목받고 있다. '재테크 실종시대'라고도 하는 요즘 안정성과 수익성을 갖춘 부동산 NPL이 강남의 자산가들을 중심으로 쏠쏠한 수익을 내며 새로운 투자처로 부상하고 있는 것이다.

NPL 투자에 성공하려면 NPL의 유통 경로를 잘 이해해야 한다. 우선 NPL은 은행들이 연합해 만든 특수목적법인(SPC)인 자산유동화 전문 회사를 통해 매각한다. 이들은 수천억원 단위의 큰 규모이기 때문에 SPC는 자산유동화증권(ABS)을 발행해 NPL 대금을 충당하거나 펀드를 조성해 매입 자금을 조달한다.


SPC는 서류상 회사로서 실질 자산관리 업무는 자산관리자인 신용정보회사, 자산관리회사(AMC)에 위탁하게 된다. 이들 자산관리자들은 감정평가를 실시해 경매와 NPL 채권 매각 등의 절차를 진행하게 된다.

일반인이 NPL에 접근할 수 있는 타이밍이 이때다. 자산보유자인 은행과 신용정보회사, 자산관리회사 등이 이를 되파는 경우 일반인들이 이를 매입해 투자할 수 있는 것이다.

하지만 NPL 물건은 대부분 대형 아파트나 공장과 토지, 중대형 건물이나 호텔·임야 등 가격이 비싼 경우가 많다 보니 일반인들이 접근하기가 쉽지 않다. 권리관계도 복잡해 자칫 문제가 있는 물건을 매입하게 되면 손해를 보고 헐값에 넘겨야 하는 경우가 많았다.

물론 아파트·다세대 등 주택NPL도 나온다. 이들 물건은 대부분 경매를 통해 채권회수가 가능하다. 이런 이유로 이들 물건의 NPL은 일반투자자로선 구하기가 쉽지 않다. 구하기 쉬운 매물의 경우 대체로 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건이 많아 투자가 어렵다.

NPL 매매방법이 일반화되지 못했다는 점도 고려해야 한다. 대부분 금융권에 일방적으로 끌려가는 구조다. 특히 최근 들어 기획부동산업자들이 NPL을 미끼로 사실상 무용지물인 토지를 낙찰받도록 유도하거나 임대가 잘 안되는 장기 공실상태의 상가 등을 고가에 낙찰받도록 유인하는 경우가 많이 발생한다는 지적이다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "NPL의 원금이 얼마인지, 그에 따른 연체이자는 얼마인지, 배당시 선순위 배당금은 얼마인지 등을 알아야 정확한 본인 배당금액을 산정할 수 있는데 개인이 이를 다 분석하기엔 어렵다"며 "리스크가 큰 물건일수록 수익률이 좋은 건 어느 상품이건 마찬가지"라고 꼬집었다.

이에 부동산 NPL 전문 운용사가 생긴다면 개인이 투자하기에 더 용이할 것으로 전망된다. 지난해 금융위원회는 전문투자형 사모펀드 운용사를 인가제에서 등록제로 전환하고 진입 요건도 기존 자기자본 60억원서 20억원으로 낮췄다. 전문인력도 3인이상, 대주주 요건만 충족하면 가능하도록 했다.

개인투자자들의 최소가입금액도 1억원으로 하향 조정돼 투자자들도 늘어날 것으로 전망되고 있다. 직접 NPL 물건을 매입하고 경매하는 대신 운용사를 통해 펀드에 투자할 수 있게 된 것이다. NPL 투자는 부동산에 선순위 근저당권이 설정돼 있는 만큼 원금손실 우려가 없고 적정한 수익을 예상할 수 있는 투자라는 장점도 있다.