[MT리포트]"개인건물 세든 영세상인 더 위험"

상가 임대료 상한을 연 9%에서 5%로 낮추는 '상가건물임대차보호법'(상가임대차법) 시행을 앞두고 소규모 상가 건물주들의 관리비 인상 움직임이 나타나면서 제도 보완이 필요하다는 지적이 나온다.

개정 상가임대차법은 법의 적용을 받을 수 있는 보증금과 월세 환산액을 합한 환산보증금 기준을 지역별로 최대 50% 이상 상향했다. 서울의 경우 기존 4억원 이내에서 6억1000만원으로, 부산은 3억원에서 5억원으로, 광역시 등은 2억4000만원에서 3억9000만원으로 적용 대상이 늘었다.


서울에선 임대료가 비싼 광화문, 홍대, 강남 등 핵심 상권 대부분이 포함돼 있지 않지만, 다른 지역 영세 임차상인들은 상당수 법의 보호를 받을 것으로 관측된다.

부동산시장에선 영세 자영업자 대부분이 법의 보호를 받게 되더라도 건물주가 임대료 대신 관리비 인상으로 이익을 취할 것이란 우려가 제기된다. 이를 규제할 수 있는 제도가 존재하지 않기 때문이다.

현재 집합건물이나 대규모 상가건물 등은 관련법에 따라 의무적으로 입주자협의회나 관리단을 구성해 관리비를 걷고 집행해야 한다. 대부분 개별 상가가 사용하는 비용은 따로 내고 공동전기료나 공동설비수리 등의 비용을 점유 면적 비율로 나눠 부담하는 '실비정산' 방식이다.


관리비 청구·집행 내역은 매년 회계감사도 받는다. 아파트와 같은 공동주택에서 입주자 대표회의가 관리비를 무단으로 사용한 사례가 만연하자 지방자치단체가 조례로 외부회계감사를 의무화한 데 따른 것이다. 상가 등 상업용 부동산도 외부회계감사를 받고 관리비를 투명하게 관리하도록 규정하고 있다.

하지만 집합건물 등 대규모 상가도 건물주가 회계법인을 선정할 수 있게 되어 있어 엄격한 회계감사가 어렵다는 지적이 나온다. 개인 소유 상가건물은 이 같은 규정도 적용받지 않아 법의 테두리 밖에 놓여 있다.

서울 강남의 빌딩관리업체 관계자는 "집합건물은 관리법인을 통해 운영하며, 실비정산 원칙을 대부분 지키고 있다"며 "회계감독 등과 관련된 문제점이 지적되고는 있지만 최근 2~3년 제도 보완이 이뤄지고 있다"고 말했다. 다만 "개인 소유 상가에 임차인으로 있는 영세 상인들은 법적으로 호소할 만한 근거도 없다"고 지적했다.

개인이 상가 한 칸을 분양받아 임대하거나 소유한 소규모 상가건물은 임대인이 임대료 대신 특정 명목으로 관리비를 대폭 인상해도 현재로선 제재할 방법이 없다. 관리비 관련해선 국내·외 사례도 찾기도 쉽지 않아 국내 특성에 맞춘 방안 마련이 시급하다.