문답으로 본 9·13 대출규제 총정리-①주택담보대출

금융당국은 9·13 부동산 대책 발표 후 시행되는 대출 규제와 관련 은행 창구에서 혼란이 지속됨에 따라 '주택시장 안정대책 금융부문 후속조치 점검회의'를 개최하고 주요 문의사항에 대한 FAQ를 20일 배포했다.

주요 문답을 정리했다.


1. 무주택세대는 주택담보대출의 제한이 없는지

▶ 무주택세대는 원칙적으로 주담대 관련 제한이 없다. 다만, 무주택세대가 9월 14일 이후 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 고가주택(공시가격 9억원)을 구입할 경우에는 주택 구입 후 2년 이내에 전입하는 조건으로 주담대를 받을 수 있다. 관련 약정을 위반한 경우에는 해당 대출을 즉각적으로 회수하고 주택 관련 대출을 향후 3년간 제한한다. 9월 14일 전에 고가주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 납입한 경우엔 적용되지 않는다.

2. 불가피한 사정으로 2년내 전입이 불가능한 경우는


▶ 해외파견 근무 등으로 인해 2년 이내에 전입이 불가능하거나 이에 준하는 경우가 발생했음을 명백하게 입증하는 경우에는 예외 인정을 받을 수 있다.

3. 1주택세대가 주택담보대출을 받아 규제지역내 다른 집으로 이사하는 것이 가능한지?

▶1주택세대가 기존주택을 신규 주택구입후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에는 주담대 취급이 가능하다. 역시 약정을 위반할 경우에는 해당대출을 즉각 회수하고 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다.

4. 1주택세대가 기존주택의 처분 없이 규제지역내 신규주택 취득 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는지?

▶직장근무, 별거봉양 등 기존 주택을 보유하면서 추가주택을 구입해야할 필요성을 입증할 경우, 기존주택과 신규 취득 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정체결 후 신규주택 취득을 위한 주담대를 받을 수 있다.

다만 신규취득하고자 하는 주택이 고가주택(공시가격 9억원)이면 안된다. 또 기존주택과 신규 취득 주택을 임대할 수 없으며 이를 위반하면 즉각 대출회수 및 향후 3년간 주택관련 대출 제한 조치가 이뤄진다.

5. 1주택세대가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역내 신규 주택을 구입할 수 있는지?

▶이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 기존주택을 담보로 한 신규주택 구입이 가능하다. 이 경우도 2년 이내 기존주택 처분, 기존주택 보유시 고가주택 구입 제한 등 1주택 세대의 추가적인 주택구입에 대한 제한사항은 모두 동일하게 적용된다.

6. 1주택세대가 규제지역내 해당 주택의 재건축․재개발로 인해 이주비대출, 조합원 분담금대출을 받을 수 있는지?

▶가능하다. 대신 대출 취급기간 동안 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다.

7. 1주택자의 추가 주택 구입 위한 주담대 예외 사유는 정부가 열거한 것만 인정되는지

▶실수요자 보호를 위해 정부가 예외 사례로 적시하지 않은 사례도 가능하다. 금융회사 여신심사위원회에서 차주의 특별한 사정이 예외로 열거된 사유와 유사한 것으로 인정될 경우에는 대출을 받을 수 있다.

8. 2주택이상 보유세대가 규제지역이 아닌 곳에서 주택을 추가 구입하고자 주택담보대출을 받는 경우에도 대출이 제한되는지?

▶2주택이상 보유세대라 할지라도 규제지역 외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주담대는 제한하지 않는다.

9. 2주택보유세대가 2주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는지?

▶2주택보유세대는 기존 주택을 모두 처분한다고 약정하는 경우에도 규제지역내 주택 취득 목적의 주담대를 받을 수 없다.

10. 2주택세대가 직장근무 등으로 규제지역내 추가주택을 구입하고자 할 때, 주담대를 받을 수 있는지?

▶2주택세대는 직장, 이사 등 규제지역내 주택 구입을 위한 주담대 허용의 예외사유가 인정되지 않는다.

11. 2주택보유세대가 기존 주택을 매도할 예정인 경우, 1주택자에 준해 규제지역내 주택에 대한 전세자금반환용도의 대출이 가능한지?

▶2주택보유세대가 기존주택의 매매계약서(계약금 납입내역 포함)를 제출할 경우에는 1주택자에 준해 전세자금반환용도의 대출 취급이 가능하다. 다만 차주는 기존주택의 최종적인 매매 내역을 제출해야 하며 이를 제출하지 않을 경우에는 대출 회수, 3년간 주택관련 대출 제한 조치가 취해진다.

12. 2주택이상 보유세대가 의료, 교육비 등의 목적으로 주택을 담보로한 생활안정자금을 받는 것이 가능한지?

▶2주택이상 보유세대도 대출기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정체결시 각 지역별 LTV․DTI 한도 내에서 집 한 채당(담보물건기준) 연간 한도 1억원의 대출 취급이 가능하다. 생활안정자금 관련 규제는 규제지역 여부와 관계없이 전국에 모두 적용된다.

13. 규제지역내 주택에 대한 임차보증금 반환 용도로 주담대를 받을 수 있는지?

▶주택 보유 수에 따라 다르다.

1주택보유세대는 고가주택이 아닌 경우, 각 지역별 LTV․DTI 한도 내에서 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능하다. 고가주택의 경우엔 1주택세대가 임대를 놓던 본인 주택에 전입할 목적으로 대출을 신청하는 경우에만 대출을 받을 수 있다. 다만 해외 근무 등 불가피한 사유로 입주가 어려운 경우와 이에 준하는 경우가 명백함을 입증할 경우에는 예외 인정을 받을 수 있다.

2주택이상 보유세대는 임차보증금반환 목적의 주담대를 받을 수 없다. 다만 기존 주택 1채의 매매계약서와 계약금 납입 내역 등을 증빙한 경우에는 1주택자에 준해 전세자금반환 용도의 주담대가 가능하다.

14. 연간 한도 1억원보다 더 많은 생활안정자금을 빌릴 수는 없는지?

▶금융회사별 여신심사위원회에서 승인을 받을 경우, 연간 한도 1억원을 초과한 생활안정자금대출이 가능하다. 다만, 여신심사위원회의 승인을 받기 위해서는 1억원을 넘어서는 자금조달 필요성에 대해 명백하게 입증해야 하고 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정도 체결해야 한다.

15. 9월 14일 전에 3억원의 주택담보대출을 받은 경우, 생활안정자금용도로 1억원의 추가 대출이 가능한지?

▶기존 주담대가 있어도 LTV․DTI 비율 내에서 생활안정자금으로 연간 1억원의 대출이 가능하다.

16. 분양권도 주택보유수에 포함되는지? 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 아파트 분양권에 당첨되어 중도금대출을 받는 것이 가능한지?

▶분양권도 주택수에 포함된다. 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 신규 아파트 분양권에 중도금대출을 받기 위해서는 기존주택을 2년 내에 처분한다는 약정 체결 후에 중도금대출을 받을 수 있다. 기존주택 2년 이내 처분의 기준은 새로 분양받은 아파트의 소유권 등기가 완료된 시점부터다.

17. 주거용 오피스텔도 주택수에 포함되는지?

▶이번 대출의 규제대상은 「주택법」제2조제1호에서 정하는 주택으로 “주거용 오피스텔”은 주택에 해당하지 않는다.

18. 기존에 빌린 주택담보대출, 임대업대출의 만기를 연장할 때, 강화된 기준이 적용되는지?

▶기존 주담대의 단순 만기연장의 경우에는 강화된 기준이 적용되지 않는다. 다만 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규대출로 보는 경우에는 강화된 기준이 적용된다.

19. 집단대출의 적용기준은?

9월 14일부터 입주자모집 공고 또는 착공 신고되는 사업장은 강화된 대출규제가 적용된다. 다만 9월 14일 전에 이미 입주자모집 공고 또는 착공신고된 사업장이더라도 14일 이후에 분양권 등을 전매했다면 강화된 규제가 적용된다.