속도내는 용산역세권 개발, 자금조달은 허우적

서울시가 용산국제업무지구를 도시개발구역으로 지정하고 개발계획을 확정·고시함에 따라 개발사업을 추진하기 위한 법적 기반이 갖춰졌다. 국토해양부도 3조6408억원 규모의 용산국제업무지구 광역교통개선대책을 최종 확정, 인프라 건설도 탄력을 받게 됐다.

용산국제업무지구 개발사업은 앞으로 서부이촌동 주민 보상과 마스터플랜 변경만 완료되면 2011년 착공이 가능해진다. 문제는 글로벌 금융위기의 여파로 토지대금 납부를 위한 자금조달이 난항을 겪고 있고 지급보증을 둘러싼 전략·재무적투자자(SI·FI)와 건설투자자(CI)간 내홍이 격화되면서 장기 공전 상태에 빠질 조짐이라는 점이다.


총사업비 28조원(추가비용 3조원 제외) 규모의 용산국제업무지구 개발사업이 정상궤도로 돌아서기 위해서는 출자기업간 타협과 정부의 전폭적인 지원이 있어야 할 것으로 지적됐다.

◇구역지정, 개발계획·교통대책 확정
국토부는 21일 최종 확정한 광역교통개선대책에 따르면 철도는 서울 강남에서 강북 도심지를 잇는 1조4031억원 규모의 신분당선(용산~강남) 복선전철(7.5㎞)을 민간투자사업으로 2017년까지 건설할 계획이다. 전체 사업비 중 3300억원은 사업시행자의 몫이다. 2016년까지 3400억원을 들여 여의도~용산간 '노면 트램'도 건설한다.

도로는 8개 노선 20.5㎞ 신설 및 확장에 1조8977억원을 투자한다. 강변북로 성산대교~반포대교 11.6㎞ 구간을 8~12차로로, 백범로를 4차선으로 각각 확장하고 2637억원 규모의 동작~서울역간 도로(4.8㎞), 2540억원 규모의 용산역 전면도로(1.5㎞) 등을 각각 신설한다.


이처럼 광역교통개선대책이 확정됨에 따라 서울시는 이날 용산구 한강로3가 용산철도정비창부지와 이촌동 일대를 용산국제업무지구 도시개발구역으로 지정, 개발계획을 확정·고시했다.

용산국제업무지구 개발계획은 지난해말 시 도시계획위원회 심의를 통과했지만 국토부의 광역교통개선대책이 최종 확정돼 고시가 가능해졌다. 특히 구역지정으로 법적 효력이 발생하고 행정적으로 개발이 가능해지게 됐다.

서부이촌동 주민 보상도 법적 동의률 넘어선 것으로 알려져 올해 보상계획을 수립할 수 있을 전망이다. 시는 마스터플랜 변경 작업도 6~7월에는 협의가 완료될 것으로 상하고 있어 내년 7월 실시계획 인가, 내년 말 착공 일정에는 차질이 없을 것으로 예측됐다.

◇정상 개발되려면 자금조달이 관건
이처럼 용산국제업무지구를 개발하기 위한 법적 기반은 마련됐지만 계획대로 사업이 추진될지는 미지수다. 글로벌 금융위기의 여파로 자금조달이 난항을 겪으면서 지난달 말까지 납부해야 하는 2차 토지중도금과 4차 토지계약금 7000여억원을 연체했기 때문이다. 용산국제업무지구 사업자인 드림허브프로젝트금융트자회사(이하 그림허브PFV)는 땅값과 서부이촌동 보상금 지급을 위해 내년까지 4조원의 자금이 필요하다.

2조3000억원은 땅을 담보로 ABS(자산담보부증권)를 발행하면 되지만 나머지 1조7000억원은 PF 대출시장에서 조달해야 한다. 문제는 PF 대출을 받으려면 출자사들의 지급보증이 필요한데 이를 두고 전략·재무적투자자(SI·FI)와 건설투자자(CI)가 대치하고 있다는 점이다.

지분이 많은 SI·FI는 CI가 리스크를 담보해 줄 것을 요구하고 있고 CI는 지분 비율대로 지급보증을 해야 한다며 맞서고 있는 것이다. 지급보증 규모가 막대한데다 건설사들의 몫인 시공지분을 놓고 협상이 전개되고 있어 공전상태가 장기화될 가능성이 높아지고 있다.

지난해처럼 7개월 만에라도 결론이 나 자금이 원활하게 조달된다면 후속 일정 진행에는 문제가 없겠지만 자칫 해를 넘길 경우 좌초 위기로 내몰릴 수 있다. 업계는 하루빨리 출자기업들이 자금조달 부분에서 각자의 역할을 찾는 것이 중요하며 정부도 일본 도시재생사업처럼 국가가 저리의 자금지원을 해주고 각종 제도적 지원을 아끼지 않아야 한다고 지적하고 있다.

용산국제업무지구는 용산구 한강로3가 용산철도정비창부지와 이촌동 일대 부지 51만385㎡에 인구 7만여명을 수용하게 되며 총사업비 28조원을 투입해 2016년까지 국제업무시설·상업시설·문화시설·주거시설(2991가구) 등을 조성한다.