"전셋값 올려달래요… 미분양으로 전세 옮길까?"

주부 강은숙(40) 씨는 최근 일산의 한 미분양아파트단지의 전세계약을 고려중이다. 재계약을 앞두고 집주인이 전세금을 3000만원 올려달라고 하자 같은 값이면 넓은 새 아파트로 가자고 마음을 다잡았다.

매매가격은 비싸지만 전셋값은 미분양이어서 그런지 주변에 비해 크게 오르지 않았다는 점이 맘에 들었다. 그런데 주변에서는 은근히 미분양아파트 전세는 위험하다고 만류한다. 잘못하다간 전세금을 날릴 수도 있다며 겁을 준다. 이 경우 세입자가 전세금을 지킬 수 있는 안전장치가 마련돼 있을까.


지난 1월 한 홈쇼핑에서는 일산의 미분양아파트 전세 광고를 진행했다. 그만큼 건설업계가 절박하다는 의미다. 홈쇼핑에서 아파트를 판매한 적은 있지만 전세매물을 소개한 적은 이번이 처음이었다.

미분양 전세아파트는 지난해 초부터 건설업체가 미분양에 대한 고육지책으로 선택한 방법이다. 유동성 위기에 몰린 건설사나 시공주체는 금융비용이나 공사대금을 갚기 위해 준공 후에도 계약되지 않은 아파트를 전세로 돌린다. 건설업체는 전세금으로 급한 불을 끌 수 있어서 좋고, 세입자는 비교적 저렴한 비용으로 전셋집을 얻을 수 있으니 '윈윈'이라고 볼 수 있다.

하지만 일반 전세계약과는 달리 미분양아파트에 대한 전세계약은 세입자에 대한 보호장치가 미흡하다. 전세금을 날릴 수 있다는 이야기가 나오는 이유다. 미분양아파트 전세계약 시 주의할 점을 알아본다.

◆일반 전세라면 확정일자 받고 전세권 설정


일반적으로 세입자가 전세금을 지키기 위해 할 수 있는 첫번째 행동은 전입과 함께 확정일자를 받는 것이다. 해당 주택에 대한 대항력을 갖추는 가장 첫단추다.

대항력은 전세입자가 임대차 관계의 유지와 더불어 기간 만료 시 임차보증금 반환을 요구할 수 있는 권리다. 확정일자는 전입 후 계약서를 주민자치센터에서 가져가면 부여 받게 된다.

전세권 설정등기 역시 세입자가 전세금을 지키는 데 필수 요소다. 전세권 설정등기를 하면 전세금을 받지 못하는 경우 전세금 반환 청구소송을 거치지 않고 바로 해당 주택에 대한 경매를 진행할 수 있다. 해당 주택이 경매처분 되면 배당절차에서 우선 배당을 받을 수 있다.

다만 전세권 설정은 확정일자를 받는 것처럼 쉽지 않다. 집주인의 동의가 필요해서다. 전세권이 설정되면 집주인의 동의 없이 양도나 임대, 전전세, 담보제공이 가능하기 때문에 집주인이 기피하는 경우가 많다.

미분양 아파트의 경우 전세권 설정등기나 전세 담보대출이 더더욱 어렵다. 세입자가 대항력을 갖출 수 없는 상황이 벌어질 수 있다는 것이다. 특히 최근 건설업계의 연이은 부도로 위기감이 높아지면서 미분양 아파트 전세입자의 위험도 높아지고 있다.

◆저당권, 채권관계 등도 확인해야

미분양아파트에서 전세계약을 할 때는 권리분석을 하는 것이 가장 먼저다. 아파트의 토지와 건물의 등기부등본을 직접 떼서 저당권 설정여부 등 권리관계를 확인해야 한다. 만약 가처분, 가등기, 가압류, 압류, 예고등기 등이 있다면 위험하다. 세입자의 대항력이 다른 이들보다 후순위에 있을 가능성이 높기 때문이다.

예컨대 건설사의 부도로 경매가 진행된다면 경우에 따라 건설사 직원의 임금채권 최우선변제금 등이 우선순위를 차지할 수 있다.

저당권이 설정됐음에도 탐나는 매물이라면 경매까지 염두에 둬야 한다. 함영진 부동산써브 실장은 "근저당 금액과 전세금의 합계가 아파트 매매가격의 60% 정도라면 바람직하다"면서 "최근 경매에서 낙찰가율이 80% 수준에서 이뤄지고 있지만 좀 더 보수적인 견지에서 봐야 하기 때문"이라고 설명했다.

미분양아파트에 신탁사가 끼었을 때도 주의 대상이다. 시행사의 채무가 높은 경우 시공사나 채권기관은 선순위 채권을 확보하기 위해 보존등기와 신탁등기를 한다. 만약 시행사가 신탁 해지에 실패한다면 세입자는 채권자에 의해 내쫓기는 신세에 몰리게 된다.

만약 신탁사가 있다면 신탁종류와 시행사-시공사-신탁사 사이의 채권관계, 순위 등을 확인해야 한다. 신탁회사의 서면동의를 받는 방법이 있지만 복잡한 법률관계를 따져야 한다. 따라서 정부 및 자치단체 관계자나 컨설팅업체 등 전문가의 조언을 구하는 것이 안전하다.