[단독]'한남더힐' 감정가 3배差 이유 나왔다

시각물=강기영 디자이너

　국토교통부가 '타당성조사'까지 나선 서울 용산 '한남더힐'의 2개(시행사vs입주자대표) 감정평가 결과가 최대 3배 차이를 보인 이유는 비교대상의 잣대가 완전히 달랐기 때문인 것으로 드러났다.

　10일 머니투데이가 입수한 '한남더힐'의 분양전환 감정평가서에 따르면 시행사측(미래새한감정평가)은 비교대상을 강남구 영동대로 640(삼성동 87) '삼성아이파크'로 한데 비해, 입주자대표측(나라·제일감정평가 컨소시엄)은 인근 UN빌리지내 '힐탑트레저'로 했다.


　이번 감정에서 시행사측 평가법인은 '삼성아이파크'보다 10% 높게 평가했고 입주자대표측 감정평가법인은 '힐탑트레저'보다 평가액을 10% 낮게 했다. 그 결과 감정평가금액은 평균 두배 차이를 보였다. 감정평가업계에 따르면 통상 감정평가 차이는 △평가방법 △사례선정 △시점수정 △품등 비교 △가격 타당성 등이 요인으로 작용한다.

　'한남더힐' 평가방법은 양측 평가법인 모두 거래사례 비교법을 썼다. 문제는 사례비교 대상 선정과 품등비교, 마지막 가격 책정에서 현격한 시각 차이를 보였다는 점이다.

　입주자대표측 평가법인인 나라·제일감정은 초고가 주택으로 꼽히는 성동구 왕십리로 86(성수동1가) '갤러리아포레'나 영동대로 '삼성 아이파크' 등을 비교사례에서 배제했다. 지역적으로 비교대상이 되기에 적합하지 않다는 이유에서다. 그러면서 인근 UN빌리지내 공동주택단지를 구성하고 건물 규모와 전용률 등이 유사한 '힐탑트레저'를 비교대상으로 삼았다.


　'힐탑트레저' 270㎡ 매매가는 2011년 7월 기준 25억원. 이를 국민은행이 발표하는 주요 지역별, 유형별 주택매매가격지수 중 비교 가능성이 있는 가격지수를 활용해 매매가가 하락한 2013년 시점으로 수정하고 층과 향, 한강조망, 공사하자 등을 감안해 22억원으로 책정했다.

　반면 시행사측인 미래새한감정은 '삼성아이파크'를 비교 대상으로 선정하고 '한남더힐'은 이보다 10% 정도 가격 경쟁력이 우위에 있다고 판단했다. 특히 '삼성아이파크'에서 가장 높은 가격에 거래됐던 247㎡를 기준으로 감정한 결과 분양전환가격은 나라·제일감정측의 두배가 넘는 50억원으로 책정됐다.

　'삼성아이파크' 247㎡의 경우 2013년 매매가는 3.3㎡당 5100만~5600만원. '한남더힐'의 246㎡ 분양전환가격도 이와 비슷한 3.3㎡당 5300만원이 적정하다고 미래새한측은 판단했다.

　'삼성아이파크' 247㎡를 초과하는 대형 평수는 2006년 이후 매매 사례가 없어 '한남더힐'의 284㎡는 같은 단지 246㎡보다 10% 비싼 3.3㎡당 6300만원이 적정하다고 봤다. 이어 '한남더힐' 302㎡의 경우 가구수가 적다는 희소가치와 넓은 테라스 등을 감안해 3.3㎡당 8000만원으로, 330~332㎡는 3.3㎡당 8500만원으로 각각 평가했다고 밝혔다.

　한편 '한남더힐' 시행사인 한스자람은 이달부터 중대형 평수의 분양전환에 적극 나서기로 해 입주민들과 분양전환가액을 둘러싼 논란이 더욱 가중될 것으로 보인다.

　한스자람은 입주민들에게 보낸 안내문을 통해 이달 말까지 중대형 물량 25~30%를 선착순으로 분양전환키로 하고 이를 위한 가격 협의를 진행하겠다고 밝혔다. 대상 물량은 △215㎡(이하 분양면적) 10가구(총 36가구) △246㎡ 40가구(총 131가구) △284㎡ 50가구(204가구) 등이다.