집주인에 세금 물리면 전·월셋값 올린다던데…

/ 그래픽=강기영

　# 연봉 5000만원을 받고 있는 김모씨(35)는 부모로부터 물려받은 서울 강남구 선릉로에 위치한 전용 85㎡ 아파트를 보증금 2억원에 월세 240만원을 받고 임대를 놓았다. 매년 월세 수익만 2880만원이지만 신고하지 않아 근로소득세만 납부하고 있다.

　하지만 최근 국세청이 확정일자 자료를 활용, 임대소득에 대한 세금을 걷는다고 하자 걱정이 앞선다. 월세 임대소득 납세 기준인 '1가구 2주택자'에 해당돼 그동안 신고하지 않은 분까지 합쳐 '세금폭탄'이 우려돼서다. 결국 김씨는 내년 계약부터는 월세를 올리거나 전세로 바꿀 생각이다.


　국세청이 빠르면 다음달부터 국토교통부가 보유한 전·월세 확정일자 자료를 넘겨받아 주택 임대소득에 대해 과세한다고 나서자 이를 두고 시장에서는 논쟁이 뜨겁다.[참고 : "국세청, 주택임대소득 과세 나서나?"]

　'소득 있는 곳에 세금 있다'는 조세정의 측면에선 찬성하면서도 확정일자 내역이 과세자료로 활용되면 과세를 피하기 위한 이면계약이나 소득축소를 위한 편법이 늘어난다는 것이다. 집주인들이 늘어난 세금을 임대료로 전가, 세입자들의 주거비용 부담만 커진다는 주장도 있다.

　하지만 전문가들은 일시적인 오름 현상은 있을 수 있으나, 현재 시장 상황상 급등은 없을 것이라고 분석했다. 오히려 세금 납부가 투명해지면 집주인들이 월세보다 전세를 선호하기 때문에 최근의 전세난이 해결될 수 있다는 의견도 내놓았다.


　◇"늘어난 세금만큼 세입자에 전가하거나 이면계약 성행할 것"

　27일 정부당국에 따르면 국세청은 다음달 국토부로부터 최근 3년간의 전·월세 계약내용이 담긴 약 400만건의 확정일자 자료를 건네받아 임대소득 탈루·탈세를 조사할 방침이다. "국토부가 매년 3월 31일 직전 전월세 확정일자 자료를 국세청에 제출해야 한다"는 '과세자료제출법 시행령' 개정안이 통과돼서다.

　이에 집주인의 자진 신고 외에는 확인할 수 없었던 임대업자의 임대소득에 대해 세금 추징이 가능해졌다. 백원일 세무사에 따르면 김씨의 경우(소득공제 1000만원 가정) 근로소득세로 247만원을 납부하다 임대소득에 대해서도 세금 납부를 하면 613만7536원으로 2.5배 가량 급등한다.

　상황이 이렇다보니 일각에선 집주인의 세부담이 늘면 실거래가를 축소한 '다운계약서'가 증가하는 등 음성적 거래가 횡행하고 기존 세입자 보호제도가 대거 약화될 것으로 우려했다.

　김씨처럼 '세금폭탄'을 걱정한 집주인들이 결국 세금 인상만큼 월세를 올려 받는다는 것이다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "그동안 월세 과세의 사각지대를 해소할 수 있고 세수를 투명화할 수 있는 계기가 될 수 있지만, 집주인이 늘어나는 세금만큼 세입자에게 전가할 수 있고 이면계약이 성행할 것"이라고 내다봤다.

　◇"구더기 무서워 장 못 담그는 격"

　하지만 반대 여론도 만만치 않다. 은행금리가 낮아지면서 집주인들은 전세보다는 월세를 선호하지만, 세입자들은 월세보다는 전세를 선호한다. 따라서 집주인이 월셋값을 올리더라도 대체 월세나 아예 전세로 돌아서는 경향이 두드러져 궁극적으론 큰 영향이 없다는 것이다.

　양천구 목동중앙북로 인근 K공인중개소 관계자는 "월세는 가격이 조금만 높아도 찾는 사람이 없어 공실 우려가 크다"며 "집주인이 늘어난 세금만큼 월세를 올린다는 건 현 시장상황을 잘 모르는 것"이라고 꼬집었다.

　조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "임대소득에 대해 세금을 내는 건 경제활동에 대한 당연한 의무"라며 "과도기에 일시적으로 전·월세 가격이 오를 수 있으나 부당하게 많이 올리는 경우 세입자에게 신고하도록 하는 등 대책을 만들면 된다"고 말했다.

　최근 전세난 해결에 도움이 된다는 의견도 있다. 이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "임대소득에 대해 정확한 과세가 되면 집주인들은 월세보다는 전세를 선호하게 된다"며 "최근 급등하는 전셋값 안정에도 기여할 것"이라고 귀띔했다.

　일부 전문가들은 확정일자를 활용한 과세가 어디까지나 '미봉책'에 불과하다고 지적했다. 임대사업자 등록 의무화 등 임대소득에 대한 과세시스템부터 갖추는 게 급선무라는 것이다.

　변창흠 세종대 행정학과 교수는 "확정일자를 활용한 과세도 확정일자를 받지 않는 순수월세의 경우 영향이 미치지 않는다"며 "임대사업자 등록제를 전면 실시함으로써 세입자 주거안정을 위한 정책자료로뿐 아니라 임대소득 과세와 월세소득공제의 자료로 활용해야 한다"고 강조했다.