[문답]한강 수변지역 공공성 재편계획

서울시가 19일 한강변의 공공성을 회복하고 판상형으로 늘어선 기존 노후 아파트를 정비하는 등의 내용을 담은 '한강 공공서 회복선언'을 발표했다.

이번 계획에 따라 한강변 아파트는 최고 50층 높이의 초고층 재건축이 가능해져 스카이라인을 확보하는 등의 효과가 있을 것으로 보인다.


문답 형태로 서울시가 이날 발표한 한강 수변지역 공공성 재편 계획에 대해 알아본다.

-한강 수변지역 공공성 재편 계획을 수립하게 된 배경은?
▶지난 1960~80년대 '한강의 기적'이란 고속 경제성장의 이면에 한강 수변지역은 강변도로 건설과 주거 일변도의 성냥갑 아파트 건설로 획일적이고 단조로운 경관과 사유화된 공간으로 전락, 시민들로부터 단절된 물리적 공간으로서 장소적 가치를 잃게 됐다.

한강변은 주거지역이 85%로, 이 중 아파트지구가 7개이며 주거지역 가운데 20%가 최근 개발을 완료했다. 나머지 지역도 재건축사업을 추진하고 있어 지금이 한강 수변지역의 공간구조 패러다임을 전환해야하는 중요한 시점이다.


이에 따라 민선4기 서울시정은 '한강르네상스 프로젝트'를 1단계로 추진했고 '회복' 과 '창조' 라는 대명제 하에 2단계로 한강을 '서울의 중심공간'이자 '시민의 공간'으로 환원하기 위해 도시공간구조를 재편하는 내용의 이번 계획을 수립했다.

-한강 수변지역의 경관개선을 위한 구체적인 실천전략은?
▶경관법에 의한 법정계획으로서 '서울시 기본경관계획'과의 정합성을 유지하면서도 첫째, 지역 여건에 따라 높이관리 기준을 제시했다. 즉 각 지역별로 개발동향과 배후의 자연경관 및 굴곡부 입지 등을 고려해 △높이 완화 △높이 유도 △높이 관리 등 3개 지구로 구분해 각각 특성에 맞는 높이기준을 제시하고 있다.

둘째, 서울의 풍환경 지도를 고려한 한강의 바람길을 분석해 △주요 통경축 △지구 통경축 △단지내 통경축 등 위계에 따라 3개축으로 구분, 통경축 계획을 마련했다.

-한강 수변지역의 공공성 확보를 위한 구체적인 실천전략은?
▶첫째, 향후 한강에 연접한 지역의 재건축 등 정비사업의 경우 기본적으로 순부담율 25% 이상의 기부채납을 통해 공공용지와 기반시설을 확보하면서 개발이익을 공유토록 할 예정이다.

둘째, 접근성을 개선하기 위해 한강변을 동서로 관통하는 지하철 등 대중교통을 적극 활용하고 광역 또는 지구 차원의 새로운 교통수단을 도입하며 강변도로의 지하화 및 보행교 설치를 통해 접근성을 개선할 방침이다.

-중앙정부의 11.3 대책에 따라 재건축 용적률이 상당히 완화돼 주민들이 본 구상안에 동의하지 않고, 기존의 법정계획에 맞춰 사업을 추진할 경우의 대책은?
▶정부의 11.3 재건축 규제완화대책은 법정 최대 용적률까지 완화하는 내용으로 서울시는 정부안에 기본적으로 동의하지만, 일률적인 용적률 상향이 아니라 시가 정한 우수디자인 등 인센티브 항목과 기반시설이 필요할 경우 공공용지 확보 등 단계별로 최대용적률까지 완화를 추진할 계획이다.

따라서 한강변 재건축 단지의 경우 이번에 발표한 시 발전구상안을 법정화할 때 주민들의 사익을 과도하게 침해하지 않도록 적정이익을 보장하면서 공공성을 강화하는 방향으로 자치구, 주민들과 협의토록 하겠다.

-순부담 25%의 기부채납의 산출근거는 무엇이며 개인의 재산권을 과도하게 침해하는 것은 아닌지?
▶각 지구별로 책정된 기부채납 비율은 기존에 수립된 법정계획상의 연면적 또는 일정분의 개발이익은 보장하되, 개발이익에 상응하는 공공기여 방안으로써 공공시설 설치나 기반시설비용을 토지면적으로 환산해 합리적으로 산정했다.

물론 사회 통념상 대지의 4분의 1을 공공에 기부채납토록 하는 것이 개인의 재산권에 침해를 준다는 시각도 있을 수 있다. 그러나 한강변 지역이 서울의 중심공간으로서 토지의 가치가 증대되고 문화·공공시설 건립으로 인한 도시인프라 확충으로 얻게 될 반사적 이익을 감안할 때 과도하게 재산권을 침해하는 것으로 볼 수 없을 것이다.

-한강변에 기부채납을 받는 대신 높이를 완화시켜 주는 결과가 됐는데 주민에게 상당한 특혜를 주는 것은 아닌지?
▶사유화 돼버린 한강변의 공공성을 회복하기 위한 방법으로 공공용지나 기반시설을 제공하고 높이를 완화 받는 것은 일종의 '합리적 거래'로 볼 수 있다. 서울시 입장에서도 시민들에게 돌려줄 공적공간을 확보하고 바람길 형성과 주요 조망축 확보의 중요성이 있다. 주민 역시 재산가치의 손실 없이 주거 여건 향상과 함께 공공기여의 명분을 얻을 수 있다.

또 지역 여건에 따라 최고층수와 평균층수를 제시하고 있고 한강 폭원이 1㎞에 이르고 있는 점을 감안할 때 다양한 높이의 건축물이 입지하는 것이 수변경관 창출에 유리할 것으로 판단된다.

-결국 한강변에 기존 아파트 보다 높은 초고층 아파트가 들어서는 계획인데, 수변경관 및 친환경·에너지절약 측면에서 바람직한 방안이라고 생각하는지?
▶세계 주요도시에서 경쟁적으로 초고층 건축을 채택하는 이유는 주어진 토지여건을 효율적으로 활용하고 랜드마크 효과를 통한 건축물의 재산가치를 높이려는 경제적 이유가 가장 클 것이다.

평균 1㎞에 이르는 강폭을 감안할 때 한강변의 건축물 높이를 과도하게 제한하는 것은 수변경관 및 조망 측면에서 불합리하다는 시각도 있었다. 공공 기여에 상응하는 만큼 높이는 완화해 주되, 다양한 스카이라인이 형성될 수 있도록 최고층수와 평균층수를 제시하고 건축심의를 통해 관리한다면 한강의 수변경관은 매력적인 경관창출이 가능할 것이다.

친환경 및 에너지절약 측면에서의 초고층 건축은 각종 수직동선의 이용, 냉난방 비용 등 유지관리 측면에서 불리한 점은 있다. 다행히도 최근에 과학적, 공학적으로 초고층의 에너지 절약방안에 대해 상당한 연구가 진행되고 있는 만큼 이러한 신기술을 적극 도입함으로서 친환경 건축을 유도하고자 한다.

다만 한강변을 획일적으로 초고층화 한다는 것이 아니라 지역 특성에 맞게 초고층을 특화시켜 나갈 계획이다.

-전략정비지구 이외에 다른 한강변 지역에서 재건축사업을 하려면 최소한 25% 이상 기부채납을 해야 하는지?
▶이번 계획에서는 전략정비지구에 집중해 발전 구상안과 구체적인 실현수단을 마련했고 유도정비지구는 이보다 개략적인 수준의 발전 구상안을 제시하고 있다. 그밖의 지구는 관리 차원의 가이드라인만 제시하고 있다.

이는 지구별로 사업의 중요성과 추진현황을 고려한 단계별, 지역별 분류를 한 것이며 이번 계획에서 제시하고 있는 기본원칙은 지켜져야 한다.

-한강 공공성 회복선언을 통해 한강변 아파트값 상승 등 부작용이 우려되는데 이에 대한 부동산 투기 대책은 있는가?
▶대상지가 단독주택지인 곳은 지분 쪼개기에 의한 투기 방지를 위해 건축법 제18조 규정에 의거 건축허가를 제한할 예정이다.

해당 지역에 대해 토지거래 동향을 파악하는 등 지속적으로 모니터링하면서 부동산 가격의 상승 또는 투기조짐 발생시 지체 없이 토지거래 허가구역이나 투기지역, 주택거래신고지역 지정 등 부동산 가격이 안정될 수 있도록 조치할 계획이다.

-압구정이나 여의도 지구와 같이 상당히 많은 개별 단지들을 묶어 합동개발을 유도함에 있어 주민들의 동의가 어려울 수도 있을 것 같은데 이에 대한 별도의 대책은 있는지?
▶여러 단지를 묶어 합동개발로 추진할 경우 재건축사업 추진에 필요한 주민들의 동의가 어려운 점은 예상된다. 하지만 현재와 같은 단지별 재건축 보다 합동개발의 장점을 적극 홍보하고 설득할 예정이다.

무엇보다도 시에서 제시한 마스터플랜에 따라 체계적인 사업계획을 수립, 추진함으로써 안정적 사업추진이 가능할 것으로 기대된다. 높이 완화를 통해 쾌적한 주거단지의 조성이 가능하고 매력적인 수변공간을 창출함으로 인한 공공의 이익을 감안할 때 지역주민은 물론 일반시민에 대하여 충분한 설득력을 갖고 있다고 판단된다.

-합정지구의 경우 당인리 발전소 부지는 어떻게 개발할 예정인지 서울시의 입장은?
▶당인리 발전소는 현재 이전을 전제로 대체부지를 물색하고 있는 것으로 알고 있으며 정부에서 일명 '문화발전소' 등 문화공간을 조성할 계획이다.

시는 정부, 마포구와 긴밀한 협의를 통해 시민에게 꼭 필요한 공간이 될 수 있도록 최선을 다할 예정이다. 현 상태에서는 일단 여러 가지 가능성을 감안, 발전계획을 수립할 것이다.