"전세보증금 떼일 것 같은데 어쩌나?"

"전셋집이 경매에 넘어갔어요. 보증금 받을 수 있을까요?"

부동산 시장 침체로 경매에 내몰린 집이 늘면서 각종 부동산 사이트에는 이런 질문들이 심심치 않게 올라오고 있다. 임대차 분쟁이 많이 발생하는 전·월세 계약 종료시점이 다가오면서 세입자들의 고민이 깊어지고 있다.


나인성 부동산써브 연구원은 "집주인이 보증금을 돌려주지 않아 발만 동동 구르는 세입자들이 많다"며 "분쟁해결제도나 법적절차 등을 통해 보증금을 받을 수 있으므로 미리 필수정보를 알아두고 현명하게 대처해야한다"고 말했다.

임차인이 보증금을 받을 수 있는 방법으로는 지급명령, 소액사건심판, 보증금반환청구소송 등이 있다. 지급명령은 법정에 나가지 않고도 민사분쟁을 해결할 수 있는 방법이다. 임대인이 법원에서 결정된 지급명령서를 받은 후 2주일 내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되며 임차인은 강제집행신청이 가능하다.

민사조정은 조정위원회 등에서 분쟁 당사자의 주장과 사정을 참작해 합의에 이르는 제도다. 쌍방이 모두 법원에 출석해 각자 의견을 진술해야한다.


임차보증금이 2000만원을 넘지 않는다면 소액사건심판을 활용할 수 있다. 1회의 변론기일로 심리를 마치기 때문에 절차가 간소하며 신속히 재판을 받을 수 있다. 임대인이 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않으면 임차인 승소판결이 선고된다.

보증금반환청구소송을 제기해도 된다. 승소하면 임차주택을 인도하지 않고도 바로 강제경매 신청을 통해 보증금을 회수 할 수 있다.

만약 소송 전 임대인이 재산을 빼돌리거나 은닉할 우려가 있다고 판단되면 임대인 재산에 가압류신청을 해야 한다. 가압류신청서를 작성해 임차물건의 관할 지방법원 등에 제출하면 관할법원이 적법성과 요건을 판단해 가압류를 명령한다.

강제경매를 통한 방법도 있다. 법원이 채무자의 부동산을 압류, 경매해 그 대금으로 보증금을 돌려받는 것이다.

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 후순위, 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있다. 소액임차인은 서울기준 보증금 7500만원이하 주택이며 최고 2500만원까지 우선변제가 가능하다.

다른 채권자에 의해 임대주택이 경매에 넘어갔다면 배당요구를 해야 한다. 임차인은 대항력과 우선변제권이 유지된 상태에서 법원이 정한 날짜까지 배당요구를 해야 부당이득반환청구를 할 수 있다. 경매개시결정 전 임차권등기를 마쳤거나 임차인이 경매를 신청한 당사자라면 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다.