아파트, 최적의 투자타이밍 결정하는 6가지 함수

아파트 구입여부를 고민하는 사람들은 아파트 매매가격 동향이 최대 관심사다. 반면 저축해 놓은 것이나 소득에 비해 아파트를 구입할 능력이 크게 부족한 사람은 전세가격이 관심의 대상이다.

그러나 투자하는 사람에 있어서 전세가격은 자기돈 부담을 줄여주고, 전세가격을 매매가격으로 나눈 수치인 전세가율은 투자 시 방향성을 파악하는데 중요한 의미를 지닌다. 아파트 투자 시에는 매매가 동향 이외에 전세가와 전세가율도 보아야 하기 때문이다.

그렇다면 최근 아파트 매매가격이 지방을 중심으로 꿈틀대고, 전세가격이 꾸준하게 강세를 보이는 것은 아파트 투자 타이밍과 관련해 어떤 신호일까?




◆매매가 동향 읽기

국토해양부의 아파트 실거래가격지수 동향을 보면 서울은 2008년 6월에 144.1(2006년 1월 100)로 고점을 기록한 뒤 금융위기가 발발하면서 2008년 12월에 116.9까지 크게 하락한 바 있다. 전국적으로도 2008년 6월에 129.3으로 고점을 기록한 뒤 2008년 12월에 119.7까지 하락했다.

그 뒤 반등하면서 서울지수는 2009년 9월에 144.6까지 올랐다가 재차 반락하면서 2010년 10월에 133.2로 내려앉았다. 11월에는 전월비 0.8%포인트 상승한 134.0으로 7개월 만에 소폭 반등했지만 전년 동월 대비해서는 -7.31% 하락률을 기록했다. 10월에 기록한 전년 동월 대비 -6.86%보다 오히려 더 확대됐다.


금융위기 이후 매매가격의 회복은 거래가 한산한 상태에서 이루어진 것이라서 고점을 확실하게 돌파해나가는 본격적인 대세상승기로 접어들었다기보다는 일단은 낙폭 과다에 대한 반등으로 해석하는 것이 가능하다.

전국지수도 금융위기 이후 반등을 지속해 2010년 3월에는 132.7까지 올라서 금융위기 이전의 고점인 2008년 6월의 129.3을 넘어섰다. 그 뒤 서울지수와는 달리 하향 전환을 하지 않고 견고한 상태가 유지되면서 11월에는 131.3으로 잠정 집계됐다.

지방에서 이루어졌던 과잉 공급이 서서히 해소되고 있다는 관측이다. 또한 지방 아파트의 절대가격이 서울보다 크게 낮아서 사람들이 구입할 수 있는 능력이 충분히 뒷받침되므로 수급문제가 완화되고, 시장에 대한 극도의 불안심리가 해소되면 매수세가 좀 더 원활하게 살아날 수 있다.



◆전세가 동향 읽기

아파트 전세가격은 매매가격과는 다르게 금융위기 이후 상승추세가 쉬지 않고 이어져왔다. 서울 아파트의 전세가격은 22개월째 상승을 지속하고 있다. 국민은행 조사에 따르면 매매가 대비 전세가율이 올해 들어 1월에 40.7%로부터 11월에는 44.0%까지 올라와서 2006년 12월의 43.8% 수준에 도달했다. 전국 아파트에 대한 전세가율 역시 올해 들어 매달 상승해 1월에 54.0%로부터 11월에는 56.8%까지 상승했다. 서울 아파트에 비해 2006년 12월 기록인 54.7%를 더욱 빨리 넘어선 상태다.

전세가격은 투자·투기수요 없이 실거주수요에 의해서 형성되는 것이므로, 전세가격이 계속 오르는 현상을 통해 투자 수요의 기복에 비해 실수요는 꾸준함을 알 수 있다. 투자·투기에 의한 거품이 꺼지면서 실수요에 의한 지지가 힘들 때는 장기 폭락도 가능하지만, 현재로서는 전세가 및 전세가율의 상승에서 나타나듯이 실수요 증가는 꾸준하기 때문에 매매가격의 하락 시에도 폭락보다는 완만한 하향 안정화를 예상할 수 있다.



한편, 전세가율이 높아지는 현상을 통해 본격적인 상승시대로 접어드는 것을 서둘러 예상할 수도 있겠지만 이에 대해서는 좀 더 과거 데이터를 통해 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 서울 아파트의 전세가율이 금융위기 직후 2008년 12월의 38.7%로부터 2010년 11월의 44.0%까지 꾸준히 2년 동안 상승했음에도 지난 2000년대 아파트 대세상승 초창기의 전세가율에 비해서는 매우 낮은 수준이다. 매매가격 대비한 전세가격이 2000년 12월에 60.6%, 2001년 10월에 64.6%에 달하면서 대세상승이 시작되기에 유리한 여건이 성숙돼 있었던 것이다.

이에 비해 대세 상승에 대한 믿음이 확산되지 않은 현재 시점에서 서울 아파트 가격 수준을 고려 시, 전세가율 44.0%는 기꺼이 투자에 나서려는 수요 확산에는 다소 미흡한 편이다. 자기돈 부담률과 대출에 대한 이자가 얼마나 부담이 되는지 고려해야 하기 때문이다. 더욱이 금리가 상승하는 시기에는 부동산 구입 시 금융비용부담률이 현재 예상되는 수준보다 미래에 더 높아지므로, 부동산 투자 수요에 민감하게 영향을 주는 금리가 향후 상승하리라는 전망이 우세하다는 점도 감안해야 한다. 물론 대세상승이 완전히 굳어진 다음에는 상승추세에 대한 확신이 강화돼 큰 부담을 안으면서도 투자하려는 사람들이 크게 늘어날 수 있으나, 혼조 장세에서는 투자수요의 본격적인 확산까지는 시간이 걸린다.

◆매매·전세가 6가지 함수 읽기

아파트 매입수요는 실거주수요와 투자수요가 합해져 나타난다. 이 중 투자수요는 매입수요로 나타날 수도 있고 수면 밑으로 가라앉을 수도 있는 고무줄 같은 수요다. 반면 실거주수요는 사라지지는 않고 매입수요로 나타날 수도 있고 전세수요로 옮겨갈 수도 있다. 실거주수요가 매매로 몰리는 경우는, 매매가격 상승에 대한 분위기가 확산돼 실거주하면서도 투자가치를 추구하는 심리가 커지는 경우와 소득 대비해 큰 부담 없이 대출을 감당할 수 있는 경우다. 반면 전세로 몰리는 경우는 매매가격의 조정이 계속 이어지는 분위기로 돼있는 경우와 매매가격이 소득 대비해 너무 높아서 대출의존도가 지나치게 크고 이자를 감당하기 힘든 경우다.

부동산시장에서 수요 이외에 공급도 영향을 주지만 변곡점에서는 아파트의 공급이 변하는 속도보다 수요가 변하는 속도가 더 빠르게 나타난다. 공급에 큰 변화가 없는 상태에 국한해 수요 변화에 따른 매매가, 전세가, 전세가율이 변화하는 사례를 정리하면 다음과 같다.

　(1) 실거주수요와 투자수요가 동시에 늘어나면서 투자심리 회복 속도가 완만하면, 매매가와 전세가가 동시에 상승. 전세가율도 상승.

　(2) 실거주수요와 투자수요가 계속 늘어나서 총 매입수요 증가가 오래 지속되면, 투자심리의 강화로 전세가의 상승 속도에 비해 매매가의 상승 속도가 더 빨라져서 전세가율은 하락.

　(3) 실거주수요가 감소하면서 투자수요가 늘어나면, 매매가가 상승하면서 전세가는 하락해 전세가율이 하락.

　(4) 실거주수요와 투자수요가 동시에 줄어들어 총 매입수요가 줄어들면, 매매가와 전세가가 동시에 하락. 극심한 불경기로 부동산 임대시장의 총체적 침체로 전세가 하락 속도가 더 빠르면 전세가율도 하락.

　(5) 실거주수요의 감소가 둔화되고 매매가의 지나친 하락으로 일부 선도적 투자자들이 출현하여 투자수요 감소도 둔화되면, 매매가와 전세가의 하락 속도가 비슷해지면서 전세가율은 정체.

　(6) 실거주수요는 늘어나면서도 투자수요가 여전히 부진하면, 매매가는 하락하면서 전세가는 안정세로서 전세가율이 상승.

◆매매·전세가 함수에 따른 최근의 회복 신호 읽기

경기가 호황기이면서 대세상승기에는 전반부에 으레 (1)의 패턴이 나타난다. 후반부에 주택매매시장이 과열국면까지 간다면 (2)의 패턴으로 넘어간다. 실거주수요가 감소하는데 투자수요가 늘어나는 (3)의 경우는 일반적이지는 않지만, 대세상승 추세가 강화된 이후 인구구조상 실거주수요는 줄어들면서 시중 유동성과 금리 등이 매우 우호적일 때 나타날 수도 있다. (2)의 과정이 가속화되면 거품이 심해진다.

경기 불황기에는 (4), 불황기 말기에는 (5), 경기회복 초창기에는 (6)과 (1)에 가까운 패턴이 나타난다. 1980년대 말~90년대 초 거품붕괴 시, 1990년대 하반기 외환위기 시, 2000년대 하반기 금융위기 시 (4)~(6)에 흡사한 과정이 진행됐다.

현재로서는 서울과 전국에서 전세가율이 상당기간 지속 상승함에 따라 (6)에서 (1)로 넘어가는 과도기일 가능성이 크다. 잘만 하면 (2)의 상승기로 넘어가기 전에 최적의 투자 타이밍을 잡을 수도 있는 것이다.

하지만 서울의 전세가율 44%는 대세상승 기운을 잉태하던 2000년대 초 64.6%에 크게 못 미치고, 외환위기 시 98년12월의 47.9%보다도 낮아서 본격적인 투자시기를 예단하기는 다소 힘든 편이다. 6개 광역시의 전세가율은 서울과 달리 98년 12월의 52.9%를 크게 넘어선 62.7%를 기록하고 있다는 점에서 근래 들어 서울보다 매매가격 회복이 빠르게 나타난 것을 이해할 수 있다.