리츠로 '준공후 미분양 전·월세 전환' 쉽지않다

↑2·11 전·월세 시장 보완대책을 통해 정부가 내놓은 준공후 미분양아파트를 대상으로 한 공모형 리츠가 실질적인 효과를 내지 못할 것이란 지적이다. 사진은 지방의 한 준공후 미분양아파트 사업장.

정부가 2·11대책을 통해 전·월세난 해소 차원에서 임대주택에 투자하는 공모형 리츠를 활성화하기로 했지만 실효성에는 의문이 제기되고 있다. 공모형 리츠 활성화는 매입임대사업자 세제지원과 함께 준공후 미분양주택을 전·월세로 활용하기 위한 2·11 전·월세 보완대책의 핵심방안 중 하나다.

매입임대사업자는 완화된 취득가구·보유기간·전용면적 기준을 적용받아 취득세·보유세·양도소득세 등의 세제 혜택을 받을 수 있다. 공모형 리츠는 기준시가 6억원·149㎡ 이하 임대주택에 투자하면 개인투자자의 배당소득을 한시적으로 과세특례하고 취득세 감면폭도 종전 30%에서 50%로 20%포인트 확대된다.


이번 방안은 준공후 미분양아파트도 팔고 전·월세난도 해소하는 일석이조의 효과를 볼 수 있다는 게 국토해양부의 설명이다. 물량 측면에서 볼 때 매입임대사업자보다는 리츠가 정책 효과를 높이는데 유용하다.

즉 매입임대사업자의 경우 3가구만 매입해도 자원을 받을 수 있기 때문에 물량 확대에는 한계가 있다. 반면 리츠는 1000억원 내외로 조성돼 대규모 물량의 준공후 미분양주택을 매입할 수 있다.

지난해 12월 말 현재 전국 준공후 미분양아파트는 수도권 8729가구, 지방 3만3926가구 등 총 4만2655가구다. 준공후 미분양은 서울의 경우 강동 264가구와 동작 104가구이며 인천은 부평 190가구, 서구 189가구 등이다. 경기에선 경기 3212가구, 고양 569가구, 남양주 546가구 등이다.


경기 용인을 기준으로 3212가구를 해소하려면 1000여명에 가까운 매입임대사업자가 필요하다. 리츠는 10여개만 설립돼도 대부분을 해소할 수 있다. 하지만 리츠가 준공후 미분양아파트도 팔고 전·월세난도 해소하는 효과를 모두 보기에는 정부가 제시한 지원방안에 한계가 있다는 지적이다.

우선 1000억원 내외의 대규모 자금을 투입해야 하는 리츠의 경우 5년 의무보유가 장애물이 되고 있다. 민간 임대사업의 핵심은 준공후 미분양주택을 매입·임대해 임대수익을 올리고 다시 매각해 시세차익을 거두는 게 핵심이다. 따라서 짧은 임대기간동안 시세차익을 많이 거두는 주택이 인기를 누리는 것은 당연하다.

리츠는 5년간 의무 보유한 뒤 6년째부터 매각할 수 있다. 하지만 5년이란 기간동안 부동산경기를 예측할 수 없는 상황에서 투자자에 대한 배당수익까지 챙겨주면서 버티기는 쉽지 않다.

실제 지난해 말 수도권을 중심으로 미분양주택에 투자하는 민간펀드 설립 움직임이 있었지만 결국 실패했다. 지난해 말까지 한시 적용하던 3년 의무보유기간을 배제하는 자본시장법 시행령 조항이 일몰로 없어졌기 때문이다.

수도권은 지방과 달리 미분양주택 매입 때 양도세 및 취득·등록세 감면 혜택을 받을 수 없었고 3년 의무보유가 부담스러웠다는 설명이다. 리츠도 펀드 실패사례를 고스란히 답습할 가능성이 높다.

지원 대상을 기준시가 6억원 이하로 정한 것도 문제점으로 지적된다. 수도권에서 인기를 끌 만한 아파트는 대부분 6억원이 넘기 때문이다. 결국 종합부동산세 부담 때문에 리츠 설립이 제한적일 수밖에 없다는 분석이다.

리츠로 미분양주택을 대량 매입하려던 한 업체 관계자는 "전세시장은 2년 단위로 움직이는데 5년간 의무적으로 보유하는 것은 투자자 모집에 문제가 있다"고 지적했다.

그는 "리츠로 미분양주택을 매입할 경우 종부세, 양도세, 취·등록세를 추가 감면해 줄 것과 준공후 미입주주택 중 계약해지 물량도 지원 대상에 포함해 중 것을 건의할 방침"이라고 말했다.