꼬인 사업장, 시공사보증 대체하는 '선매각'

부동산 경기 침체와 그로 인한 자금조달 문제로 차질을 빚었던 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 중 정상화 단계로 접어드는 곳이 하나 둘씩 생겨나고 있다.


보증 문제로 출자자들간 갈등이 컸던 사업장으로 착공 이전 건물을 선매각하는 방법으로 돌파구를 마련하고 있다. 건물 선매각에 성공하면 출자자, 특히 건설사(CI)들의 지급보증이 필요 없게 된다.

판교알파돔시티는 지난 12일 이사회를 개최해 사업계획 변경과 함께 건물 선매각 안건을 의결했다. 오피스 건물을 착공 이전 단계에서 출자자인 단호학원과 행정공제회에 매각하는 것이다. 그 규모가 8000억원 수준으로 알려졌다. 이와 더불어 현대백화점과 6500억원 규모의 건물 선매각에 대한 사전 합의를 이루었다.

이에 앞서 이달 초 용산역세권 개발 사업장에서 미래에셋금융그룹이 2300여억원 규모의 호텔을 선매입했다. 출자자인 동시에 건물 투자자가 된 셈이다.


대우자동차판매와 성우종합건설의 워크아웃으로 좌초 직전까지 갔던 양재동 물류사업 PF 역시 건물 선매각에 대한 협상이 적극적으로 이뤄지고 있다. 선매각이 이뤄지면 하반기 중 본PF를 할 계획이다. 토지 매각을 통한 자금 회수 계획까지 세웠던 상황에서 상황이 급반전되는 셈이다.

건물 선매각이 중요한 이유는 PF의 핵심인 미래 현금 흐름을 확보, 담보나 보증이 필요 없게 되기 때문이다. 건물 선매각 분만큼 시공사 지급보증이 사라진다. 물론 시공사는 책임 준공을 약정해야 한다.

그동안 부동산 경기 침체와 새로운 회계제도(IFRS) 도입으로 건설사들은 지급보증을 꺼려왔다. 때문에 PF 사업장 대부분이 건설출자자(CI)와 재무적투자자(FI)간에보증 문제로 갈등을 빚어온 게 사실이다. 브릿지론(Bridge) 단계에서는 필요 없던 보증이 사업 정상화를 위한 본PF에서는 필수적이기 때문이다.

건설사 관계자는 "현재 문제가 되고 있는 사업장 대부분은 브릿지론 단계에서는 부동산 경기가 좋았으나 본PF 단계에 와서 침체 국면"이라며 "이 상황에서 누가 PF 보증을 서느냐로 첨예한 대립을 하면서 더욱 더 상황이 나빠졌다"고 말했다.

건물 선매각 협상이 이뤄지면서 판교 알파돔시티 사업은 정상화 단계로 가고 있다. 산업은행과 외환은행을 중심으로 대주단이 꾸려지고 내달 1조1000억원 규모의 본PF를 계획하고 있다. 양재동복합단지 대주단 역시 하반기에 본 PF를 하기 위한 협상을 진행하고 있다.

양재동복합단지 사업 대주단 관계자는 "최악의 상황인 토지를 매각해 자금을 회수하자는 데 거의 동의를 할 단계까지 갔던 대주단들이 건물 선매각으로 돌파구를 찾으면서 사업정상화에 대한 협의가 상당히 진척됐다"고 말했다.

금융권 한 관계자는 "아파트가 아닌 오피스 사업장 대부분이 건물 선매각으로 어려운 상황을 타개해 나가고 있다"면서 "실제 여러 금융회사들이 건물을 선매입하려는 움직임이 적극적으로 포착되고 있다"고 말했다.