용산역세권 '코레일 결단' 왜 나왔나?

코레일은 총 30조원 규모의 서울 용산역세권 개발사업을 정상화시키기 위해 드림허브 프로젝트금융투자회사㈜의 요구사항들을 대부분 수용했다.

2조3000억원의 토지대금을 착공 전이 아닌 사업 완료에 맞춰 납부하도록 했고 토지대금 분납이자 경감과 토지대금 현재가치보상금 조정을 통해 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기 속에 땅값 마련에 어려움을 겪던 민간기업의 숨통을 트이게 했다.


8조원에 달하는 땅값이 용산역세권 개발사업의 발목을 잡았다는 것을 인정한 것이다.

하지만 이날 코레일의 결단이 있기까지 용산역세권 개발사업은 천당과 지옥을 오갔다. 부동산 경기가 최고 호황을 누리던 2007년 용산역세권개발㈜가 사업자로 선정돼 코레일과 협약을 체결할 때만 해도 토지대금 8조원 조달은 문제가 되지 않았다.

하지만 2008년 금융위기가 터지면서 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙고 건설사 지급보증을 기반으로 이뤄지던 PF가 불가능해지자 땅값 조달이 전면 중단상태에 빠지면서 상황이 돌변했다.


토지대금을 납부하라는 코레일과 PF 위기라는 불가항력 사유이기 때문에 땅값 납부에 융통성을 둬야 한다는 건설출자사간 갈등이 불거졌다. 건설투자자들이 지급보증을 계속 거부하자 결국엔 코레일이 신용을 보강해 토지중도금반환채권을 발행해가며 간신히 토지중도금을 내왔다.

한계를 느낀 코레일은 지난해 8월 건설주간사인 삼성물산을 자산운용사인 용산역세권개발㈜에서 퇴출시키기에 이른다. 이어 10월에는 전 국민연금 이사장 출신의 박해춘 회장을 영입하며 자금조달 해법을 모색했다.

박 회장 영입 직후 출자사에 포함되지 않은 건설사를 포함해 지급보증을 할 투자자를 모집했지만 지급보증 4750억원중 4개사 1050억원만 확정되는데 그쳤다. 여기에 사업성을 높이기 위해 역세권개발법을 적용해 용적률을 높여 분양아파트를 늘리는 방안을 강구했지만 법 소급적용이 불가능해지면서 이마저도 무산됐다.

코레일과 용산역세권개발㈜는 1월 또 다른 카드를 꺼내들었다. 주거와 비주거를 분리 개발키로 결정하고 2조원대 건설사들에 주상복합 시공권과 5000억원 규모의 지급보증 딜을 제안한 것.

이마저도 인·허가 불확실, 상가공급물량 포화, 고가 주상복합아파트 일시 분양에 따른 분양 리스크 등을 이유로 건설사들이 거부해 무산됐다. 코레일은 마지막 카드로 5월 5000억원 규모의 유상증자를 타진했지만 역시 성공하지 못했다.

해외자금 유치도 성과를 보이지 못했다. 지난해 아부다비에서 첫 해외 투자설명회를 개최한데 이어 지난 3월 싱가포르와 홍통에서 투자설명회, 5월 중국에서 IR을 진행했지만 계약으로 이어지지 못하고 있다.

결국 코레일은 이날 결단을 내렸고 건설투자자들도 4000억원 유상증자에 화답했다.