추락하는 강남 재건축, "탈출구 안보이네…"

올들어 서울 강남권 재건축아파트값 약세가 이어지는 이유는 집값 하락 전망 등으로 위축된 투자심리가 풀리지 않고 있기 때문이란 의견이다. 한국은행의 잇단 기준금리 인상, 총부채상환비율(DTI) 전국 확대 검토 등 정부 정책방향도 주택 거래량 감소 요인으로 작용했다.

전문가들은 이 같은 시장 침체 국면이 올 연말까지 이어질 것으로 내다봤다. 당장은 매수세가 살아나거나 가격이 상승할만한 모멘텀(상승 또는 하락 등 시장 흐름을 예상할 수 있는 지표)이 없는 만큼 변화를 기대하기 어렵다는 분석이다.

↑서울 강남권 재건축단지들이 최근 한 달새 최고 1억원 가까이 급락하는 등 '붕괴' 조점을 보이고 있다. 사진은 6월 한 달에만 실거래가격이 수천만원 떨어진 대치동 은마아파트 전경."

◇개포·은마 등 1억여원 '뚝'…강남 재건축 약세 '왜?'
14일 국토해양부가 공개한 6월 아파트 실거래가 자료에 따르면 대부분 서울 강남권 주요 재건축아파트값은 올초보다 1억원 이상 하락했다. 강남구 개포동 개포주공1단지 51㎡(이하 전용면적)는 지난달 8억5500만원에 거래돼 지난 2월 10억500만원 대비 1억5000만원 떨어졌다.

서초구 반포동 AID차관 73㎡는 2월 13억5000만원에서 6월 12억1000만원으로, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 77㎡는 1월 11억9800만원에서 6월 10억6000만원으로 각각 1억4000만원 하락했다.

강남구 대치동 은마아파트 77㎡, 송파구 가락동 가락시영1차 41㎡도 지난달 올 최고가(2월) 대비 1억원 이상 낮은 값에 거래가 이뤄졌다.


전문가들은 시장 전망이 불투명해 투자자들이 재건축 매수에 나서지 않는 점을 가격 하락 요인으로 꼽는다. 매도 물량은 계속 쏟아지고 있지만 사겠다는 사람이 없어 거래가 묶여 가격이 떨어지고 있다는 풀이다.

실제 서울 강남3구(강남·서초·송파구)의 올 아파트 거래량은 △1월 1217건 △2월 1075건 △3월 999건 △4월 734건 △5월 575건 등으로 급감했다. 지난 6월 한 달간은 707건으로 전달보다 130여건 늘었지만 올 초 거래건수에는 크게 못미친다.

함영진 부동산써브 실장은 "현재 강남 재건축아파트 실거래가는 지난 2006년 최고점의 80% 수준이지만 시장 분위기가 전반적으로 침체돼 있어 투자자들이 선뜻 뛰어들기 어렵다"며 "시장 전망이 불투명한데다 DTI 규제 강화, 금리 인상 등 조치까지 맞물려 가격 하락세가 이어지고 있다"고 말했다.

갈팡질팡 정부 정책이 시장 침체를 부추기고 있다는 분석도 있다. 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 "지난달말 정부가 발표한 하반기 경제운용방향은 부동산시장을 사실상 포기한 것으로 봐야 한다"며 "국토해양부가 수차례 발표한 부동산 거래 활성화 대책이 효과를 보기도 전에 시장 흐름을 완전히 꺾어놨다"고 지적했다.

◇"가격상승 모멘텀없다"…연말까지 하락세 지속될 듯
전문가들은 강남 재건축 등 주택시장 침체가 올 연말까지 지속될 것으로 예상했다. 시장 흐름을 바꿔놓을 만한 변수가 없다는 것이다.

함 실장은 "현재는 거래량이 늘고 가격이 뛸만한 모멘텀이 없다"며 "내년 초 주거지종합관리계획 도입, 수직증축 리모델링 허용 등 제도 변화가 이뤄지기 전까지는 지금같은 시장 침체가 이어질 가능성이 크다"고 내다봤다.

김규정 부동산114 본부장은 "수직증축 리모델링의 경우 국토부 등 정부는 불가 방침이지만 내년 4월 총선을 앞두고 의원입법으로 추진되고 있는 법안 개정이 어떤 국면으로 전환될 지 알 수 없다"며 "불확실한 부동산 정책 방향이 확정되면 매수세들이 움직일 수도 있다"고 말했다.

장 선임연구위원도 "지난해 말에는 취득·등록세 완화 종료라는 재료를 발판으로 거래가 증가했지만 지금은 시장 흐름을 바꿀만한 변곡점이 없다"며 "한동안 지금과 같은 분위기가 이어질 것"이라고 내다봤다.