[부동산에세이]애매모호한 '법적 조망권 보호'

　조망권 프리미엄이 부동산 가격을 형성하는 중요한 기준으로 자리잡으면서 건물 신축공사 현장에서 조망권을 둘러싼 분쟁이 자주 발생한다. 건물 건축 이전에는 강, 산 등 주변 경관이 잘 보였는데 건물이 들어서 주변 환경 조망을 방해하니 건축을 중단하거나 손해배상하라고 요구하는 것이다.

　조망권이란 '아름다운 자연적·역사적 또는 문화적 풍물을 조망해 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향수할 수 있는 조망적 이익 또는 환경적 이익'을 의미한다.


　A주택이 향유하던 주변 경관에 대한 조망이익을 인근 B건물 건축으로 방해받는 경우 어떤 조건이 성립돼야 조망권 침해로 인정되느냐가 조망권 분쟁의 쟁점이다.

　대법원은 특정 장소에 조망이익을 주요 목적으로 건물을 짓고 사회통념상 건물 소유자나 점유자의 것으로 조망이익을 인정할 수 있는 경우만 법적인 조망권 보호 대상으로 본다.

　대법원이 밝힌 조망권 보호 대상은 추상적인 개념이지만 실제 조망권 관련 판결에선 조망이익을 인정하는데 매우 인색하다. 기존 주택이 향유하던 조망이익보다 인접 대지 소유자의 소유권 행사 보호에 중점을 둔다.


　물론 일반주거지역에서 주변 건물보다 먼저 건축됐다는 이유만으로 기존 주택의 조망권을 우대해 인접 대지 소유자의 건축행위를 제한하는 것은 타당하지 않지만 다음과 같은 경우에는 기존 주택의 조망권을 인정해야 한다.

　우선 2층 이하, 8m 이하 주거용 건물만 건축이 허용되는 '제1종 전용주거지역'의 조망권이다. 이곳의 건축물 높이를 제한하는 목적이 주변 경관과의 조화, 각 주택의 조망권 보장 등이기 때문이다.

　제1종 전용주거지역의 경사지대는 각 주택이 법에서 정한 높이로 건축될 경우 앞 건물 때문에 조망이 차단되지 않는다. 하지만 지대가 낮은 곳의 건물이 지대가 높은 곳 건물의 조망을 가린다면 건축법령을 위반했을 가능성이 높다고 볼 수 있다.

　개발제한구역이나 도시자연공원구역 해제지역도 조망권 인정 대상이다. 토지가 용도변경돼 땅주인이 건물을 신축할 경우 기존 건물 소유주의 조망이익을 인정해야 한다는 것이다.

기존 건물 소유주의 경우 개발제한구역에 건물이 신축되리라고는 예상하기 쉽지 않은 만큼 기득권을 인정해야 한다는 설명이다.

실제 부동산 거래에서 조망권이 중요한 기준으로 통용되는 데다 삶의 질을 중시하는 경향이 짙어진 만큼 국내법상 조망권 보호범위도 확대돼야 한다는 지적이 많다. 추상적이고 인색한 기준보다 현실에 맞는 기준 마련이 시급하다.