"노후주택 정비·수익형부동산을 주목하라"

[글싣는 순서]
⑴해외시장으로 등떠밀리는 건설사들
⑵해외시장 '정부·新동력' 있어야 롱런
⑶국내시장 '건설투자 축소'에 직격탄
⑷경제성장 못 따라가는 'SOC인프라'
⑸'레드오션' 공공시장에 몰락한 건설사
⑹'천덕꾸러기 된 주택사업 새 기회 없나
⑺건설산업 살리는 '구조조정'이 답이다
⑻'부실 늪' 부동산PF 대안을 찾아라



　#지난해 통계청이 발표한 '2010 인구주택 총조사'를 보면 우리나라 주택보급률은 101.9%였지만 자기집에 살고 있는 가구(자가거주가구)비율은 54.2%에 그쳤다.


　#지난달 말 통계청이 내놓은 '2010~2035 시·도별 장래가구추계'에 따르면 2035년 총가구는 2226만1000가구로, 2010년 1735만9000가구보다 1.3배 늘어날 것으로 전망됐다. 1인가구 증가에 따른 영향이다.

　1인가구는 2010년 415만3000가구로 전체의 23.9%였지만 2035년에는 34.3%로 늘어날 것으로 예측됐다. 부부 또는 자녀가 있는 부부가구보다 1인가구가 더 많아지는 것으로 추정됐다.

　자가거주가구 비율과 1인가구 증가 통계만 보면 중장기 잠재 주택수요는 늘어날 것이란 해석이 가능하다. 건설업계의 관련 이슈 역시 중장기 주택시장 상황과 규모. 2000년대 초 건설사들의 주택사업 비중이 50% 내외일 당시 연간 주택공급 규모는 50만가구. 2000년대 말로 접어들면서 정부의 주택공급 목표는 45만가구였고 최근에는 40만가구로 줄었다.


　최근 10여년 동안 연간 공급물량이 10만가구 줄면서 건설업체들의 주택사업 비중도 가장 낮은 건설사가 10% 내외, 큰 건설사가 30% 안팎 감소했다. 그렇다면 과연 위 2가지 통계는 중장기 주택시장 전망을 밝게 하는 청신호일까.

　전문가들은 두 통계 모두 주택을 분양받을 수 있는 잠재수요가 늘어나는 것으로 판단하기에는 섣부르다는 지적이다. 1인가구 증가는 노인가구를 중심으로 증가폭이 클 것으로 예상되기 때문.

　통계청은 2010년 308만7000가구였던 65세 이상 가구가 2035년 902만가구로 대폭 늘어날 것이라고 내다봤다. 노인가구의 경우 경제력이 떨어지기 때문에 이들을 잠재수요로 보기 어렵다는 지적이다.

　허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "각종 통계를 과거처럼 해석한다면 수요가 되겠지만 노인가구 증가 등을 감안하면 의미가 없다"며 "연간 40만가구 공급목표도 시장이 세분화되는 점을 감안하면 시장에서 탄력적으로 조정돼야 한다"고 강조했다.

　강민석 KB금융그룹 경영연구소 부동산팀장은 "중장기 주택시장은 분명 수요가 줄어들 것으로 예상되지만 가격상승 압박 때문에 공급까지 줄일 수는 없다"며 "정부나 건설업계는 주택수요 패턴 변화와 함께 경제성장·인구구조 변화 등을 주시할 필요가 있다"고 말했다.

　그렇다면 중장기 주택시장을 주도할 상품은 무엇일까. 전문가들과 건설업계는 노후주택 정비시장과 수익형부동산을 꼽는다. 노후공동주택 정비시장은 재개발, 재건축, 리모델링 등 공동주택 노후화로 반드시 필요한 시장이다.


　한 부동산정보 제공업체가 3년 주기로 발표되는 국토해양부 아파트주거환경통계의 준공연도별·지역별규모 현황자료를 분석한 결과 앞으로 10년(2012~2022년)간 재건축 허용연한이 도래할 수도권 아파트는 총 28만8063가구로 조사됐다. 서울 13만9482가구, 경기 9만7558가구, 인천 5만1023가구 등의 순이며 서울은 전체 재고주택의 48.4%다.

　수도권 리모델링 대상은 167개단지, 12만3000가구고 이 가운데 현재 사업을 진행 중인 단지는 89개단지, 5만6000가구로 추산된다. 2008년 조사된 수도권 리모델링 추진의향 단지는 363개단지, 24만2000가구에 달하기도 했다.

　문제는 재건축과 리모델링은 양립될 수 없다는 점이다. 즉 지금과 같은 재건축 규제가 유지돼야 수직증축 허용을 전제로 한 리모델링시장 활성화가 가능하기 때문이다. 새 정부 들어 부동산시장 활성화를 위해 재건축 규제를 완화한다면 수직증축을 전제로 한 리모델링은 상대적으로 효율성이 낮을 수도 있다.

　한 대형건설사 관계자는 "최근 택지지구를 제외하고 수도권 주택시장에서 공급되는 아파트는 대부분 재개발사업장"이라며 "뉴타운·정비사업 출구전략 마무리와 함께 2020년 이전까지 재개발이 완료되면 다음은 중층단지의 재건축사업이 본격화될 수 있다"고 말했다. 그는 "다만 리모델링은 새 정부의 재건축 규제 완화 움직임과 맞물려 활성화의 기로에 설 수밖에 없을 것"이라고 덧붙였다.

　수익형부동산이 중장기 유망 주택상품으로 명목을 유지해나갈 것이란 전망도 우세하다. 1~2인가구 증가로 소형주택이 인기를 끌면서 오피스텔, 도시형생활주택 등의 선호도가 높아지는 것도 최근 세태를 반영한 것. 물론 공급과잉으로 계약률이 하락하고 임대수익률도 떨어지고 있지만 자산관리 차원에서 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상된다.

　강민석 팀장은 "저금리가 유지되고 본이득이 감소하면서 부동산 임대수익이 주목받는 것은 사실"이라며 "물론 공급 과잉과 수익률 하락이 문제지만 개인들이 자산포트폴리오 관리 차원에서 수익형부동산을 보유하려는 수요가 있을 것"이라고 분석했다.