같은 아파트 2600만원 싸게 낙찰받고 '포기' 왜?

이영진 이웰에셋 대표.

　#2009년 9월 A씨는 서울 강동구 둔촌동 H아파트 전용 84㎡를 경매로 4억4890만원에 낙찰받았다. 감정가(4억5000만원)에 고작 110만원 부족한 금액이었다. 2008년 떨어진 아파트값이 다시 오를 것이란 기대가 큰 시점이고 지하철 연장이란 지역호재도 있다보니 29명이 입찰에 참여했다.

　#그해 B씨는 같은 아파트 옆동을 마찬가지로 경매를 통해 구입했다. 3회나 유찰돼 최저가는 감정가(5억3000만원)의 51.2%인 2억7136만원까지 떨어졌다. A씨의 낙찰사례를 염두에 두고 4억3280만원을 써내 낙찰받았다. B씨는 1500만원 이상 싼 가격에 낙찰받았다는 사실에 콧노래가 절로 나왔다.


　당시 두 아파트 모두 시세가 5억원 정도에 형성돼 있어 수천만원의 시세차익을 거둘 것이란 기대가 컸다.

　하지만 더 싼값에 낙찰받은 B씨는 대금을 납부하지 않아 경매보증금(최저가의 10%)인 2713만6000원을 고스란히 떼였다. 왜 이런 일이 발생한 것일까. 당시 B씨가 낙찰받은 아파트에 전세세입자 1명이 거주하던 것이 화근이 됐다.

　은행 채권보다 우선하는 선순위 임차인이었던 것이다. 게다가 배당을 신청하지 않아 전세금 1억4000만원을 낙찰자가 떠안게 돼 눈물을 머금고 포기할 수밖에 없었다. 결국 이 아파트는 3억3100만원에 팔렸다.


　최근 이같은 경매 실전사례를 소개한 책 '돈 버는 경매, 돈 잃는 경매'를 발간한 이영진 이웰에셋 대표(사진)는 "경매가 힘든 것은 아주 작은 실수나 시행착오도 용납이 안되기 때문"이라며 "경매는 무작정 대박을 누릴 수 있는 재테크 상품이 아니므로 실수나 시행착오를 최소화하는 것이 돈버는 지름길"이라고 조언했다.

　◇경매는 '이론'이 아니라 '발품'

　이 대표는 2001년부터 경매정보업체 부동산태인에서 경매실무와 교육을 담당하면서 경매전문가로 이름을 높였다. 이후 부동산정보업체 닥터아파트에서 부동산시장 분석과 리서치업무를 담당했고 2011년 NPL(부실채권)·경매 투자전문 자산운영 및 투자자문법인 '이웰에셋'을 설립했다.

　그는 "경매가 대중화되면서 한두 번 경매교육을 받았거나 경매서적을 읽는 등 이론으로만 무장한 후 경매에 나서는 초보자가 많다"며 "경매는 이론이 아니라 실전이고 '발품'이란 점을 명심해야 한다"고 강조했다. 이어 "물건선정부터 권리분석, 현장조사, 입찰 및 명도에 이르기까지 한시도 방심할 수 없는 것이 경매"라고 덧붙였다.

　이를 위해 이 대표는 '입찰자가 모르면 당하는 11가지 경매의 비밀'을 소개했다. 경매과정에서 어떠한 실수가 있고 그로 인해 어떤 결과가 발생하는지 실제 입찰·낙찰사례를 통해 설명한 것. 낙찰 이후 문제와 해결방안, 임차인으로서 직접 낙찰받는 방법 등도 알려준다.

　이 대표는 현장조사시 주변 부동산중개업소를 잘 활용하는 것이 실수를 피하는 노하우라고 알려줬다.

　그는 "중개업소를 방문해 돌려말하기보다 경매나온 물건을 보러 왔다고 솔직히 얘기하라"며 "경매물건이 나오면 수십 명씩 보러 오기 때문에 주변 중개업소는 상황을 잘 알고 있다"고 설명했다.