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"외국에도 '권리금' 있는데…" 문제 없는 이유는?

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  • 하세린 기자
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  • 2015.04.21 05:53
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[the300-상가권리금 법안 운명은④]임차권 양도 자유롭고 계약기간 길어…영업가치 회수 가능성↑

그래픽=이승현 디자이너
그래픽=이승현 디자이너
외국의 경우 우리나라와 똑같은 의미의 권리금 제도는 없어도 임차인이 쌓아온 영업가치를 보장하는 법적 장치는 대부분 존재한다.
미국 등 주요 선진국에서도 이름은 다르지만 상가임차권을 사고 팔 때 권리금과 유사한 돈을 받는다. 미국은 상가임차인이 임차권과 함께 시설과 재고·고객관계·노하우 등 유무형의 자산을 일괄적으로 팔 수 있는 '영업 양도권'(sales of business)을 인정하고 있다.

이는 우리나라의 '상가임차권 양도'에 해당된다고 볼 수 있다. 영업 양도는 주택 등 건물의 매매와 더불어 주요 선진국 공인중개사 업무의 가장 중요한 영역이다.

영국의 경우 1927년 '임대차법'(the Landlord and Tenant Act)에 따라 임차인이 5년 이상 영업을 하면서 발생한 영업권(goodwill)을 임대차가 종료될 때 규정에 따라 산정된 범위에서 상환하는 것을 인정하고 있다.

영업권은 우리나라 권리금 중 영업적 이익에 대한 대가로서의 권리금과 유사하다. 단골고객들이 지속적으로 영업장을 찾아오거나 영업하는 회사의 이름을 믿고서 계속 거래할 것이라는 가능성 때문에 물건이나 재고의 가치 이상으로 지불하려고 준비하는 가격이다.

프랑스의 경우 단골고객의 방문 등 유무형 경영 요소의 총체를 '영업소유권'으로 보장하고 있다. 상인의 '영업재산'(fonds de commerce)을 보전하기 위한 것이다. 영업재산은 상인의 소유에 속하고 양도가 가능한 재산적 가치를 가지지만, 임대차 갱신거절 등의 사유로 임차권의 양도가 불가능해지면 양도가 불가능하다. 그러나 임대차계약갱신거절의 자유를 인정하되 고액의 퇴거보상을 하도록 해 사실상 갱신을 강제하는 기능을 하고 있다. 또 상인의 영업활동의 안정을 보장하기 위해 9년 이상의 계약기간을 보장하고 있어 임차인이 영업가치를 회수할 수 있는 가능성이 크다.

일본은 한국의 권리금과 유사한 제도가 관행적으로 존재하지만, 법령상 권리금이나 시설비가 특별히 보호되지 않는다. 일본의 최고재판소도 임대차 성립 후의 권리금은 대체로 그 반환을 인정하지 않는다.

주요 선진국에서도 권리금과 유사한 개념이 존재하고, 임차인들이 영업이익을 회수할 기회가 상대적으로 보장된다. 그렇다면 우리나라에선 유독 권리금이 문제가 되는 이유가 뭘까.

우선 우리나라 법제에서는 임차권 양도가 보호되지 않는다. 임차인은 임대인의 동의 없이는 임차권을 양도하지 못할 뿐 아니라, 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하는 행위 자체가 임대차계약 해지의 사유가 된다(민법 제629조). 임차권을 자유롭게 양도할 수 없으니 권리금을 회수할 수 있는 방법이 제한되는 것.

이에 비해 미국 등에선 임차권을 자유롭게 양도할 수 있는 것이 원칙이다. 임차권 양도에 관한 거절의 '정당성 심사제도'가 있어 임대인은 정당한 사유가 있어야만 이를 거절할 수 있다. 종교·인종·출신 지역에 따라 차별하지 못하는 것은 물론이다.

더불어 우리나라에선 임차권의 갱신이 제대로 보호되지 못하는 부분이 권리금 관련 분쟁을 더 심화시키는 요인으로 지적된다. 양수권이 보장되더라도 임대기간 만료가 얼마 남지 않았는데 갱신 가능성이 없는 임차권을 양수하려는 사람은 없을 것이기 때문이다.

법으로 보호되는 최소 임대기간이 1년으로 너무 짧은 것도 문제다. 갱신이 자유롭지 못하더라도 계약기간이 충분히 길다면 임차인은 잔여 기간 동안 임차권을 양도해 권리금을 회수할 수 있다. 앞서 언급했던 프랑스의 경우 상가임대기간이 최소 9년이기 때문에 설사 갱신이 거절돼도 임차권을 양도해 권리금을 회수할 가능성이 크다.



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