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스타들도 몰려드는 홍대상권, "돈 될 곳 보이네"

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  • 송학주 기자
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  • 2015.07.15 03:20
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[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<3>'홍대상권' 수혜 합정·상수역세권

[편집자주] 최근 1%대 초저금리 시대를 맞아 부동산 투자에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 하지만 부동산은 한번 투자를 결정하면 주식이나 저축처럼 돈이 필요할 때 빠르게 현금화를 할 수 없다는 단점이 있다. 그렇기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 내고 공실 위험없이 시세가 꾸준히 오르는 부동산은 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 입지 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유동인구가 많은 지하철 역세권은 대표적으로 가장 좋은 입지다. 하지만 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 서울의 주요 역세권 단지와 상권을 분석해 본다.
2009년 당시 오세훈 서울시장이 한강프로젝트 계획의 일환으로 지정한 '합정전략정비구역' 개발 조감도. / 자료제공=서울시
2009년 당시 오세훈 서울시장이 한강프로젝트 계획의 일환으로 지정한 '합정전략정비구역' 개발 조감도. / 자료제공=서울시
 지하철 2호선 홍대입구역 상권은 인접한 신촌·이대역과 지하철 2·7호선 환승역인 건대입구역과 함께 서울의 대표적인 대학상권으로 꼽힌다. 신촌과 건대입구역 상권은 유흥상권 측면이 강하고 이대상권은 쇼핑과 패션성격이 강하다. 이에 비해 홍대입구역은 클럽과 유흥, 패션·예술·문화를 섞어 놓은 복합상권이라 할 수 있다.

 1980년 홍익대가 미술 특성화 대학으로 지정된 이후 형성되기 시작한 홍대상권은 1984년 지하철 2호선 개통으로 인해 비약적 발전을 이뤘다. 1990년대 초반 압구정 상권을 이용하던 신세대 오렌지족들이 새로운 문화를 찾아 홍대쪽으로 모이고 고급카페와 클럽 등 다양한 업종들이 들어오면서 ‘젊음의 상징’처럼 변모했다.

 2010년 12월 인천국제공항철도가 개통되고 2012년 12월 경의선(문산~공덕)역이 개통되면서 삼중역세권으로 유동인구가 더욱 증가했다. 현재 홍대입구역을 이용하는 지하철 유동인구만 1일 평균 약 16만명. 버스 등 대중교통까지 합하면 30만명 이상이 이동하는 대규모 상권이다.

 이에 홍익대를 다니는 학생뿐 아니라 다른 지역의 20~30대 대학생과 젊은 직장인들로 붐비게 됐다. 최근엔 조용하고 분위기 좋은 레스토랑과 카페를 즐기는 40대들도 자주 찾는 곳이 되면서 폭넓은 연령층과 수요층을 확보한 상권이 됐다. 홍대상권은 마포구 연남동, 동교동, 서교동, 상수동까지 확대되고 있다.

 이런 영향 때문인지 최근 ‘홍대상권’에 위치한 빌딩을 매입해 재테크하는 연예인이 크게 늘었다. 지난 4월 방송인 신동엽이 서교동에 위치한 지상 6층 건물을 128억원에 사들였고 올 1월엔 영화배우 손예진이 합정역 2번 출구 근처 2층 건물을 93억5000만원에 매입했다.

@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.
◇‘홍대상권’ 분석해 보니 투자할 곳 보이네=홍대상권은 크게 △빈티지(의류·패션) △프랜차이즈(유흥·카페·음식) △클럽 △일반 등 4개 상권으로 나눌 수 있다. 빈티지상권은 패션의류와 카페 등이 밀집돼 있는 홍대입구역 8번 출구 쪽이다. 기존 주택건물을 용도변경후 리모델링한 건물들로 1층과 반지하층의 상가 형태를 이루고 있다. 홍대 패션디자인·시각디자인과 졸업생들이 창업한 의류 점포들이 다수 입점해 있다.

 80% 이상 개인이 운영하는 소규모 점포들로 10~20대의 여성들을 타깃으로 한다. 전용 33㎡ 기준으로 보증금 1000만~4000만원에 임대료는 월 150만~200만원 선이다. 권리금은 2000만~5000만원 정도 형성돼 있다.

 프랜차이즈 상권은 홍대상권 중 메인상권으로 일명 ‘먹자 골목’이다. 이곳엔 유명 프랜차이즈 음식점과 유흥업종들이 주류를 이루고 있다. 대형 식당들이 많아 전용 99㎡ 기준 월 300만~700만원 수준이다. 권리금은 1억5000만~3억원 정도로 다소 높다.

 밤 문화를 책임지고 있는 클럽상권은 밤 10시부터 새벽까지는 다른 상권들보다 가장 많은 유동인구가 몰려든다. 음식점과 술집 등이 클럽 주변에 다수 입점해 있다. 전용 66㎡ 기준으로 임대료는 250만~350만원 선이다.

 합정역 5·6번 출구쪽과 상수역 1번 출구 사이에 있는 일반상권은 홍대상권이 확장됨에 따라 최근 급속히 점포들이 늘고 있다. 기존 주택을 용도변경하거나 리모델링해 상가를 운영하고 있는 곳들이 많아 투자가치가 높은 곳이란 분석이다.

 최원철 상가정보연구소 소장은 “홍대상권은 강남·명동상권과 비교해도 손색이 없을 만큼 다양한 연령층과 수요층을 확보하고 있는 곳”이라며 “최근 기업들의 거대자금이 유입되면서 임대료가 3~4년 전보다 약 4배 이상 높게 형성돼 있는 만큼 잘만 투자하면 큰 이득을 남길 수 있다”고 설명했다.

@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.
 ◇홍대상권 혜택 보는 아파트 투자분석=지하철 2·6호선 합정역과 6호선 상수역 사이는 2009년 당시 오세훈 서울시장이 한강프로젝트 계획의 일환으로 최고 50층 높이의 초고층으로 개발하겠다며 ‘합정전략정비구역’으로 지정하면서 빌라 지분가격이 3.3㎡당 1500만~1800만원에서 몇 달 새 4500만~6000만원까지 뛰었다.

 하지만 서울시는 2011년 1월 전략정비구역을 해제하고 일부만 합정·상수특별계획구역으로 나눠서 개발하고 개발에서 제외된 약 20만㎡ 부지는 자생적으로 개발을 유도하겠다고 발표했다. 이 구역은 사실상 존치구역이나 다름없었고 투자자들 대부분이 이곳에 투자한 것이어서 큰 손해를 보게 된 셈이었다. 실제 빌라 지분가격은 최고점 대비 40% 선으로 떨어져 있다.

 최근에 합정균형발전 촉진지구로 지정된 곳에 아파트 분양이 잇따르고 있어 눈길을 끈다. 합정2구역에서 공급중인 198가구 규모의 ‘마포 한강2차 푸르지오’ 분양가는 3.3㎡당 1760만~1900만원대. 대부분 한강조망이 가능하고 단지 지하로 합정역과 직접 연결된다. 바로 옆 합정3구역에는 ‘마포 한강1차 푸르지오’가 분양 중이다. 198가구 규모로, 분양가는 3.3㎡당 1800만~1990만원 선.

 이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “이 단지들은 지하철 이중역세권에다 한강조망, 저렴한 분양가 등이 인기비결이었다”며 “바로 옆 최고급 주상복합단지 ‘메세나폴리스’의 경우 3.3㎡당 2500만~3000만원 선에서 실거래되고 있는 만큼 분양가가 저렴한 편”이라고 귀띔했다.

 국내 최초 화력발전소인 당인리발전소 지하화 사업도 이 지역에 호재라는 분석이다. 총 부지 11만8000㎡ 중 8만8350㎡가 공원과 문화공간으로 탈바꿈한다. 발전시설을 제외한 부속건물도 전망대, 도서관, 미술관, 박물관, 공연시설로 리모델링 될 예정이다. 2013년 말에 이미 착공했으며 2019년 9월 완공 예정. 당인리발전소가 공원으로 조성되면 상수·합정·서교·망원동 등이 큰 수혜를 입을 것으로 보인다.



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