구역지정부터 준공까지 '9년'…잘못 투자했다간

@유정수 머니투데이 디자이너.

서울에서 재건축·재개발사업이 완료되는 데는 평균 9년 가까이 소요되는 것으로 나타났다. 사업기간이 길어지면 그만큼 대출이자가 불어나고 물가가 상승해 손해를 볼 수 있는 만큼 재건축·재개발 투자시 사업성과 수익성 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

20일 머니투데이가 올 6월말 기준 ‘서울시 정비사업 통계자료’(전체 948개)를 토대로 2000년 이후 구역지정을 통과한 545개 재개발·재건축사업장의 단계별 사업기간을 조사한 결과 구역지정부터 준공까지 평균 8.7년 걸리는 것으로 파악됐다.


단계별 기간을 보면 △정비구역 지정 후 조합설립인가까지 1.0년 △조합설립에서 사업시행인가 통과까지 2.2년 △관리처분인가 1.5년 △착공 1.2년 △준공 2.8년 등이다.

준공까지 마무리된 사업장 중에는 동작구 사당동 산11-1번지 일대 1만1239㎡ 규모의 사당7재개발구역이 구역지정(2005년 12월)부터 준공(2009년 2월)까지 1133일(3.1년)밖에 걸리지 않아 최단기간을 기록했다. 이곳엔 9층 이하 아파트 151가구가 지어졌다.

이에 비해 용산구 용문동 90번지 일대 1만2809㎡를 재개발한 용문구역은 2001년 9월 구역지정 후 2011년 7월에야 준공돼 3588일(9.8년)이나 걸렸다. 10층 이하 4개동 195가구 규모로 크지 않았지만 조합설립 이후 사업시행까지 4년 가까이 걸렸다.


이처럼 재건축·재개발사업은 조합원 갈등과 법정투쟁, 분양지연 등이 더해지면 투자기간이 급격히 늘어나거나 사업이 멈춰버리는 경우도 많다. 투자자라면 10년 이상 보유기간을 감수할 수 있어야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

실례로 서대문구 홍은동의 홍은12구역 재개발사업은 2004년 9월 추진위원회 설립 이후 2007년 구역지정과 조합설립인가, 2009년 사업시행인가, 2010년 관리처분계획인까지 일사천리로 진행됐으나 조합원간 법정투쟁이 발목을 잡아 지난 4월에야 착공에 들어갔다. 2017년 12월 입주 예정이어서 추진위 설립 후 13년이 지나서야 새집을 얻게 된다.

이형진 부동산에미친사람들의모임 대표는 “대출을 받아 재건축·재개발에 투자했다가 투자기간이 길어지면 원치 않게 ‘하우스푸어’로 전락할 가능성이 높다”며 “길게는 10~15년을 감수할 생각이 아니라면 투자에 신중해야 한다”고 꼬집었다.

사업별로는 재건축(163개)이 △정비구역 지정 후 조합설립인가까지 1.2년 △사업시행인가 3.1년 △관리처분인가 1.4년 △착공 1.4년 △준공 2.6년 등 평균 9.7년이 걸리는 것으로 나타났다.

재개발(296개)은 △조합설립인가 0.9년 △사업시행인가 1.8년 △관리처분인가 1.5년 △착공 1.1년 △준공 2.8년 등 8.1년으로 재건축보다 속도가 빨랐다. 다만 다세대·연립·다가구·단독 등 저층주택 중심의 재개발사업은 권리관계가 복잡할 뿐 아니라 사업면적이 넓고 조합원 반발도 심해 투자에 유의해야 한다.

윤지해 부동산114 리서치팀 선임연구원은 “최근처럼 경기변동세가 ‘오르락내리락’하는 경우 투자자가 10년 뒤 시장 상황을 예측하고 재건축과 재개발시장에 뛰어들기란 사실상 불가능하다”며 “‘하우스푸어’는 대부분 대출이자 부담과 주택거래 감소로 생겨났다. 능력범위 안에서 소득수준과 현금성자산을 확인하고 매입에 나서야 ‘하우스푸어’로 전락하지 않는다”고 조언했다.