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2억 아파트 낙찰받았다가 8000만원 떼인 사연

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  • 송학주 기자
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  • 2015.09.28 10:28
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[부동산경매로 '월급통장' 만들기]<18>낙찰 후 폭탄으로 돌아오는 '대위변제'

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#서울에 사는 김모씨(45)는 요즘 밤잠을 이루지 못한다. 한 달 전에 낙찰받은 소형아파트가 화근이 돼서다. 전업주부였던 김씨는 경매공부를 시작한지 얼마 안돼 감정가 2억원짜리 노원구 상계동 전용면적 59㎡ 아파트를 2억1000만원에 낙찰받았다.

권리관계는 △1순위 A은행 근저당(2000만원) △2순위 세입자 보증금(8000만원) △3순위 B은행 근저당(1억5000만원) 등 배당금액이 2억5000만원이었지만 A은행 근저당이 말소기준권리였던 만큼 낙찰후 크게 문제없을 것으로 생각했다. 게다가 세입자는 전입신고는 했지만 확정일자를 받지 않아 배당 대상도 아니었다.

하지만 김씨가 생각하지 못한 것이 있었다. 말소기준권리로 생각했던 1순위 A은행 근저당을 세입자가 갚아 버린 것(대위변제). 1순위 근저당이 없어지면 3순위가 말소기준권리가 되고 자신은 선순위 임차인이 돼 보증금을 받아낼 수 있다는 생각에서다.

세입자 입장에선 2000만원을 손해보더라도 6000만원은 받아낼 수 있어 이득이지만 김씨는 세입자의 전세금을 떠안게 돼 8000만원을 추가로 내야 할 수밖에 없는 상황에 처한 것이다.


이처럼 부동산을 경매로 낙찰받는데 있어 반드시 확인해야 할 부분이 ‘대위변제’ 여부다. 대위변제란 제3자가 채무자를 대신해 채무를 변제해주고 채무자 순위를 말소시키는 행위로, 권리분석상 인수할 권리가 없다고 생각했다가 낭패를 볼 수 있다.

특히 말소기준권리가 되는 1순위 근저당 금액이 지나치게 낮거나 선순위 채권액이 배당받지 못하는 후순위 임차보증금보다 적은 경우 대위변제 가능성이 높다. 현행법상 낙찰자가 잔금 납부전까지 대위변제가 가능하고 대위변제한 금액에 대해선 기존 채무자에게 구상권을 행사할 수도 있다.

이런 상황이 흔하지는 않지만 대위변제가 이뤄질 것을 모르고 낙찰받게 되면 생각지도 못했던 보증금을 인수해야 하는 경우가 발생할 수 있는 것이다.

다만 낙찰후 대위변제로 인해 인수해야 하는 권리가 발생한 사실을 알았다면 매각불허신청, 즉시항고, 매각허각결정에 대한 취소신청, 매각대금 감액신청 등을 통해 구제받을 수 있는 제도도 있다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 “구제받더라도 경매를 위해 투자한 시간과 경제적인 비용의 손실, 정신적인 스트레스에 대한 보상은 받지 못하기 때문에 입찰전 선순위 근저당이 말소된 사실은 없는지 꼭 확인해야 한다”며 “대위변제는 원칙적으로 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 할 수 없어 잔금을 빨리 내는 것도 방법”이라고 귀띔했다.



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