부동산 P2P 대규모 연체 발생…'경고등' 켜졌다

최근 부동산 P2P(개인간) 대출시장에서 대규모 연체가 발생하면서 P2P 투자자의 원금손실 경고음이 커지고 있다. 부동산 건축자금대출인 PF(프로젝트 파이낸싱)는 건물을 준공한 뒤 미분양이 발생할 수 있는데다 P2P 대출은 PF에서 대부분 후순위채권인 만큼 손실이 발생할 수 있다.

그나마 PF는 건물이나 토지를 담보로 잡고 있지만 P2P 신용대출은 P2P대출업체의 리스크 관리 능력이 검증되지 않아 본격적인 원금상환 기일이 돌아올 때 대규모 부실이 발생할 수 있다는 우려가 제기된다.


19일 P2P금융업계에 따르면 유명 P2P업체인 A사는 지난해 9월에 출시한 40억원 규모의 수익형 오피스텔 투자상품이 최근 만기 도래했지만 미분양 탓에 투자자들에게 돈을 돌려주지 못해 3주가량 연체가 발생했다. A사는 결국 담보로 잡고 있던 이 오피스텔을 처분해 투자자들에게 원리금을 돌려줬다.

A사는 투자자 모집 당시 연 수익률 10%에 6개월만에 원리금 일시상환 조건을 내걸어 조기에 총 1070명의 투자자를 모집했다. 하지만 분양이 예상만큼 잘 이뤄지지 않으면서 채권 만기 때 원금을 지급하지 못했다. 다행히 A사는 시행사의 기존 은행 대출금을 상환하고 오피스텔이 위치한 토지와 건물에 1순위 근저당권을 설정했던 덕에 신속히 건물을 처분해 자금을 마련할 수 있었다.

A사 관계자는 “일시적으로 연체가 발생했지만 투자자 모집시 안내했던 프로세스에 따라 오피스텔 매각 절차에 착수해 만기 3주 후 대출금을 회수했다”며 “투자자들에게 약속한 수익률 연 10%에 해당하는 원리금을 모두 지급하고 연체일자에 비례한 가산이자까지 추가로 지급했다”고 설명했다.


이처럼 담보물 매각이 잘 진행돼 투자금 회수가 안정적으로 이뤄지기도 하지만 문제는 부동산 경기가 악화돼 오피스텔 매각이 장기간 이뤄지지 않을 수도 있다는 점이다. 이 경우 투자자들은 건물이 팔릴 때까지 원금과 이자를 못 받고 마냥 기다려야 한다.

더 큰 문제는 이같은 연체 사례는 연체율에 집계되지 않는다는 점이다. A사의 현재 연체율은 0.9%다. 통상 한 달 이상 연체돼야 연체율 통계에 잡히는데 이번 PF 투자는 연체기간이 3주밖에 안돼 집계에서 빠진 탓이다. 오피스텔 매각이 늦어져 연체기간이 일주일만 더 길어졌어도 A사의 연체율은 급등했을 것이다.

한국P2P금융협회에 등록된 40개 P2P업체의 평균 연체율은 0.46%에 불과하다. 연체 후 원리금을 갚지 못하는 부도율 역시 평균 0.21%로 매우 낮다. 특히 부동산 PF 상품을 주로 취급하고 있는 17개 P2P체 중 14곳은 부도율이 0%다. 나머지 3곳의 부도율은 0.99~2.09% 수준이다.

언뜻 보면 P2P업체들의 건전성이 매우 높은 것으로 평가되지만 아직 원금 상환이 도래하지 경우가 많아 낮은 연체율과 부도율에 현혹돼서는 안 된다는 지적이 많다. 지난달 말 기준 17개 부동산 P2P업체의 총 대출잔액은 1986억807만원으로 지금까지 누적대출액(2952억1791만원)의 67.3%를 차지한다. 부동산 PF 대출 중 67.3%는 아직 만기가 도래하지 않았다는 뜻이다. 지난달 말 기준 40개 P2P업체가 실행한 신용대출도 60%가량이 아직 만기 전이다.

PF 대출 후 통상 6개월에서 1년6개월 내에 상환기일이 도래하는데 건축물이 준공된 후 미분양이 발생하거나 건축물 가격이 예상보다 낮아질 수 있어 유의해야 한다. 특히 높은 수익률을 보장하는 상품은 대개 후순위채권인 경우가 많아 대출자가 돈을 갚지 않으면 담보를 처분하더라도 원금손실이 크게 발생할 수 있다.

금융당국은 부동산 P2P 투자가 지난해 중순부터 급격하게 증가해 만기가 도래하는 올 하반기나 내년 초에 대규모 연체가 발생할 수 있다고 보고 있다.

금융위원회 관계자는 “일부 P2P업체는 투자의 유리한 측면만 부각하고 위험요인은 축소해 투자자의 합리적인 투자 결정을 방해한다”며 “P2P 투자는 원금 보장이 안 된다는 점을 인지하고 부동산 PF의 경우 부동산 수요와 시행·시공업체의 안정성, 담보가치 평가방법, 담보권 순위, 담보가치 하락 가능성 등을 살펴봐야 한다”고 조언했다.