'수백억짜리 부동산에 투자' 리츠에 투자하는 법

그동안 국내에서 리츠(REITs·부동산투자회사)는 주로 자산가나 기관의 투자 대상으로 여겨졌다. 사모 형태의 아는 사람만 투자하는 '그들만의 리그'라는 인식이 강했다. 이제 상황이 변했다. 누구나 적은 돈으로 참여할 수 있는 상장 리츠가 잇따라 등장하면서 투자 접근성이 개선됐다. 투자 포트폴리오의 안정성 강화에 도움이 된다는 리츠. 이제 당신 차례다.


◇리츠 투자는 왜 하는 건가요? =
리츠는 주식발행을 통해 다수의 투자자로부터 자금을 모아 상가나 오피스빌딩 등 부동산 및 관련 상품에 투자해 수익을 내는 특수회사다. 투자자들의 자금을 모아 부동산을 매입해 기초자산으로 삼고, 해당 부동산 임대를 통해 발생하는 수익을 투자자에게 나눠주는 구조가 일반적이다. 각 개인 투자자는 비교적 적은 돈으로 수백억원짜리 부동산에 투자하는 효과를 기대할 수 있다.


리츠 투자의 가장 큰 장점은 배당이다. 리츠는 통상적으로 결산 때 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 한다. 글로벌 시장에서 인기를 끄는 주요 리츠의 연간 배당수익률은 대체로 4~8% 수준이다. 은행 이자보다 높은 배당 이익을 안정적으로 받을 수 있다는 점이 매력이다. 이 때문에 투자 포트폴리오에 리츠를 편입할 경우 투자 수익률의 변동성을 낮출 수 있다.

또 기초자산으로 삼은 부동산의 가치 상승으로 인한 추가적인 이익을 기대할 수 있다는 점이 투자 포인트로 꼽힌다. 국내보다 리츠 시장이 활성화 된 해외의 경우 리츠의 시장가치가 순자산가치와 오랜 기간 비례적으로 움직이고 있는 것을 알 수 있다. 이는 리츠가 보유한 부동산 자산의 가치가 리츠 가격에 반영되고 있다는 의미다.

반면 리츠가 보유한 부동산의 임대율이 하락하거나 가치가 떨어질 경우 리츠 투자자의 배당 수익 및 리츠 시장가치가 떨어질 가능성은 존재한다. 또 글로벌 시장 전체적으로 초저금리 기조가 끝나가는 가운데 향후 금리 인상 가능성이 남아있다는 점에서 상대적으로 리츠 투자 매력이 떨어질 수 있다는 분석도 나온다. 이 때문에 리츠가 보유한 부동산 자산의 입지, 임대율 등 가치 분석이 투자에 앞서 선행돼야 한다.


그럼에도 국내 시장에선 상장 리츠를 통한 공모 투자자의 참여 기회 확대, 리츠 관련 규제 완화, 초대형 리츠의 등장 등으로 리츠가 새로운 투자 상품으로 부각될 것이란 전망이 우세하다. 대규모 부동산을 보유한 기업 및 기관의 자산 유동화 수요와 안정적 수익을 기대하는 투자자 간 이해가 부합하는 상품이란 점에서 정부와 관련 기관, 단체, 민간 기업 사이에서도 리츠 활성화가 필요하다는 공감대가 형성되고 있다.

◇투자할 만한 국내 상장 리츠는? =
상장 리츠는 증시에서 주식처럼 거래되기 때문에 가장 접근하기 쉬운 리츠라 할 수 있다. 2017년까지 국내 증시에 상장된 리츠는 4개다. 케이탑리츠 (1,010원 ▲2 +0.20%), 모두투어리츠 (3,715원 ▼45 -1.20%), 에이리츠 (3,130원 ▼145 -4.43%), 트러스제7호 (3,595원 ▲5 +0.1%)다. 이중 케이탑리츠는 400억원대, 나머지 3개는 모두 200억원대 시가총액을 형성하고 있다. 리츠의 외형이 작다보니 투자 안정성 측면에서 큰 관심을 끌지 못했다.


지난해 상장에 성공한 이리츠코크렙 (4,625원 ▼55 -1.18%)과 신한알파리츠 (6,350원 ▲50 +0.79%)가 개인투자자의 리츠에 대한 인식을 바꾸는 신호탄이 됐다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영하는 뉴코아아울렛 일부 매장을 기초자산으로 지난해 6월 상장했다. 신한알파리츠는 판교 알파돔타워와 용산 더프라임빌딩 지분을 기초자산으로 지난해 8월 상장했다. 현재 시가총액은 이리츠코크렙이 3000억원대, 신한알파리츠가 2000억원대다.

우선 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 상장 리츠의 특성에 따라 지난해 하반기 우리 증시의 급락 환경에서도 비교적 안정적인 주가를 유지하는 견조함을 뽐냈다. 이리츠코크렙 주가는 상장 뒤 공모가(5000원) 안팎인 4180~5160원 사이에서 움직이고 있다. 신한알파리츠는 상장 뒤 공모가(5000원)를 한 번도 밑돌지 않고 꾸준히 5000원대를 유지하고 있다. 주가의 안정성은 어느 정도 증명했다는 평가다.

이리츠코크렙의 경우 이랜드리테일 뉴코아아울렛에서 비롯된 안정적인 임대수익, 신한알파리츠는 알짜배기로 꼽히는 판교, 용산 오피스빌딩의 기대감이 강점이다.

배당 수익에 대한 가시성도 인정받고 있다.

이리츠코크렙은 2018년 하반기 현금배당으로 한 주당 175월을 주겠다고 지난달 공시했다. 현재 시장가치 기준 연환산 배당수익률 7% 이상이다. 올해에도 이리츠코크렙이 상장 때 제시한 수준의 배당이 이뤄질 경우 공모가 기준 배당수익률은 7%대를 유지할 것으로 전망된다. 신한알파리츠의 올해 예상 배당수익률은 4.8%, 향후 배당 성향 확대 기조가 나타날 경우 5~6.5%까지 상승할 것으로 관측된다. 기초자산이 역세권 입지의 오피스빌딩으로 공실률이 낮은데다 우량 기업과 5~10년의 장기 임대 계약을 체결했기 때문에 안정성이 높다.

이 외에 올해 공모시장에 등장할 홈플러스 리츠도 주목된다. 국내 시장에 처음 등장하는 조단위 초대형 리츠라는 점에서 시장의 관심을 받고 있다. 홈플러스 리츠의 공모 성공 여부는 향후 다른 유통기업인 롯데, 신세계의 리츠 전략에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 대형 유통기업뿐 아니라 여러 기업, 운용사 등에서 다양한 부동산 자산을 활용한 공모 리츠를 준비중이다.

정용선 한국리츠협회 회장은 "지난해 2개 리츠의 상장을 계기로 리츠에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있다"며 "상장 리츠는 영속형 펀드로, 장기적 관점의 전략을 통해 차별화된 가치를 제고할 수 있을 것"이라고 말했다.