'회춘하는 성남 구도심', '늙어가는 분당' 따라 잡을까

신흥주공아파트를 재건축하는 산성역포레스티아 공사 현장. 총 39개동, 4089가구에 달하는 대단지로 8호선 산성역 초역세권이다. 분양권 가격이 지난 3월 전매제한이 풀린 이후 줄곧 올라 전용 84제곱미터 실거래가격이 8억원을 돌파했다. /사진=김희정 기자 [email protected]

위례터널을 지나 헌릉로를 따라가면 서울지하철 8호선 산성역 직선구간에 닿는다. 이곳 왼쪽은 위례신도시, 오른쪽은 성남의 구시가지다. 행정구역상 같은 성남시에 속하지만 주거쾌적성은 극과 극이다.

하지만 성남 구도심 정비사업(재개발·재건축)이 본격화되면서 위례신도시와의 격차가 좁혀지기 시작했다. 신흥주공아파트를 재건축하는 ‘산성역포레스티아’가 대표적이다.


산성역포레스티아 분양권 시세가 수직 상승하면서 일대 정비사업에 탄력이 붙었다. 성남 구도심 곳곳의 정비사업이 완료되면 노후화된 분당을 대체할 수 있을지 주목된다.

◇"신흥주공 재건축 통했다"… 전용 84㎡ 8억 재돌파

1일 국토교통부 실거래가에 따르면 성남시 신흥동 산성역 포레스티아 84㎡타입(14층, 이하 전용면적) 분양권이 지난 6월 8억 510만원에 실거래 신고됐다. 한 달 전에도 같은 층이 8억 296만원에 거래돼 시세가 8억원대에 안착한 것으로 평가된다.


산성역 주변 공인중개소 관계자는 “산성역세권은 이미 착공한 산성역포레스티아 외 산성구역, 신흥2구역 등의 정비사업이 끝나면 총 1만 2847가구 규모의 신축 아파트촌으로 탈바꿈한다”며 “현재 산성역포레스티아 분양권은 8억원 중반대의 가격을 쳐줘야 거래가 성사된다”고 말했다.

'산성역포레스티아' 공사현장 맞은편의 재개발사업지 산성구역 전경. 낡은 상가와 주택이 혼재된 지역으로 지난 4월 사업시행인가를 마치고 종전자산평가를 실시하고 있다. 재개발 후엔 3372가구의 새 아파트로 거듭날 전망이다. /사진=김희정 기자 [email protected]

산성역포레스티아는 총 39개동, 4089가구 규모로 산성역 초역세권 입지에 위치한다. 낡은 신흥주공아파트를 재건축하는 것으로 지난 3월 분양권 전매제한이 풀린 이후 시세가 줄곧 강세다.

올해 4월 6억4310만원에 실거래된 84㎡(이하 전용면적 기준) 6층 물건이 지난 6월 7억7500만원에 거래돼 두 달 새 1억3000만원 이상 뛰었다. 59㎡ 저층(2층)도 지난달 6억원을 넘었는데, 지난 3월 실거래가는 4억6010만원(1층)이었다.

◇금광1·중1구역도 분양 호조… 구도심 재개발 '탄력'

산성역 포레스티아 분양권이 강세를 보이자 인근 재개발사업도 탄력이 붙었다. 지난 5월 분양한 ‘e편한세상 금빛그랑메종’(금광1구역)과 ‘신흥역 하늘채 랜더스원’(중1구역)도 청약 성적이 양호했다.

이들 두 곳은 단대오거리역과 신흥오거리역 일대를 재개발하는 것으로 아파트 단지 규모는 각각 5320가구와 2411가구다. 3.3㎡당 평균분양가격은 1858만원, 1898만원으로 84㎡가 6억원 초반대에 분양했다.

인근 중개업소 관계자는 “‘e편한세상 금빛그랑메종’과 ‘신흥역 하늘채 랜더스원’은 현재 분양권 전매제한기간을 적용받으나, 산성역포레스티아 분양권 시세를 고려하면 웃돈이 상당히 붙을 것”이라고 말했다.

인근 재개발구역을 찾는 투자자도 늘었다. 하반기 조합원 동호수 추첨과 일반분양을 앞둔 신흥2구역(4774가구)은 철거가 진행중이고, 산성구역(3372가구)은 지난 4월 사업시행인가를 마치고 종전자산평가를 실시하고 있다. 상대원2구역(5100여가구 예상)도 조합설립인가를 신청했다.

지난 3월 성남시가 재개발 예정구역에 포함시킨 상대원3구역. 재개발사업이 종료되면 9500여가구의 새 아파트촌으로 탈바꿈할 전망이다. 구도심 내에서도 지하철역과 멀고 경사가 심하다. /사진=김희정 기자 [email protected]

◇성남 구도심 곳곳이 재개발 중… 거래도 활발

성남시는 지난 3월 ‘2030 도시주거환경정비기본계획’을 통해 성남 구시가지 5개 구역을 재개발 예정지로 발표했다. 수진1(24만2481㎡) 신흥1(19만3975㎡) 태평3(12만698㎡) 상대원3(42만7629㎡) 신흥3(15만3263㎡) 등이다.

이들 구역의 용적률은 265%까지 허용되며 건폐율은 50% 이하가 적용된다. 성남시는 수진1과 신흥1구역은 2020년, 나머지 세 곳은 2022년경 정비계획을 수립할 예정이다.

재개발구역 내 주택가격은 가파르게 올라 철거 중인 신흥2구역 주택은 감정가에 2억9000만원~3억원의 프리미엄이 붙었다. 인근 중개업소 관계자는 “재개발사업을 추진 중인 지역이 워낙 많아 진행 속도에 따라 프리미엄이 천차만별”이라며 “아직 구역이 지정되지 않은 수진1, 신흥1구역도 프리미엄이 1억4000만~1억6000만원가량 붙었다”고 밝혔다.

거래가 가장 활발한 곳은 실투자금이 1억원 초반대면 가능한 상대원3구역이다. 지하철역에서 멀고 경사가 심하지만 구역 면적이 가장 넓어 재개발 완료 시 9500여가구의 대단지로 탈바꿈한다.

지난 3월 성남시가 '2030정비기본계획' 1단계 사업으로 확정한 '수진1구역.' 한 건설회사가 1단계 사업으로 지정된 것을 축하하는 플랜카드를 붙여놨다. /사진=김희정 기자 [email protected]

◇금광3·은행주공 등 재건축도 속도… 분당구 대체?

재건축도 활발하다. 일반분양을 마친 금광3구역에는 ‘한양수자인성남마크뷰’가 건설중인데, 59㎡ 조합원 입주권 호가가 분양가에 1억 5000만원의 프리미엄을 더한 4억 7000만원에 달한다. 실거래가 신고는 4억 4830만원까지 이뤄졌다. 50㎡ 조합원 입주권도 프리미엄이 1억원가량 붙었다.

지난해 말 시공사(HDC현대산업개발·GS건설 컨소시엄) 선정을 마친 은행주공아파트 시세도 꾸준히 강세다. 지난 3월 4억원(3층)에 거래된 은행주공 61㎡는 5월 4억6700만원(12층)에 실거래 신고됐다.

성남시는 2030기본계획에서 10개의 재건축단지도 새로 지정했는데, 지난 2020기본계획에 포함된 미도(단대동)를 포함하면 총 11개 단지에서 재건축이 추진된다. 단지별 정비계획은 2020~2028년 사이에 수립될 예정이며, 그 시점에 안전진단 등을 거쳐 정비사업 추진 여부를 최종 확정할 방침이다.

부동산업계 관계자는 “분당이 1991년 첫 입주 후 노후화된 반면 성남 구도심은 총 25개 구역에서 정비사업이 진행 중”이라며 “서울 송파구와 붙어있고 8호선 분당선 신분당선을 통해 강남 진입이 수월한 만큼 정비사업을 통해 분당·판교·위례 등과의 격차를 좁힐 것”이라고 말했다.

중앙의 도로를 사이에 두고 왼쪽은 성남 구시가지 '수진1' 재개발사업구역, 오른쪽은 구역 외 상업지역이다. /사진=김희정 기자 [email protected]