자영업자·전세자금 대출규제 우회 차단한다

시가 9억원이 넘는 고가 주택을 보유한 사람은 전세대출 공적보증을 받지 못한다. 주택매매업을 하는 자영업자와 법인은 40%의 LTV(담보인정비율) 규제가 신규 적용된다. 전세대출이나 자영업자대출 등으로 대출규제를 우회하는 ‘꼼수’를 차단하기 위한 조치로 풀이된다.

1일 정부는 부동산 시장 점검 결과를 토대로 대출규제 보안 방안을 내놨다. LTV 규제를 우회하는 자영업자·법인대출 ‘구멍’을 막는 한편 전세자금 대출을 이용한 ‘갭 투자’ 수요를 막기 위해서다. 갭투자는 높은 전셋값을 이용해 적은 금액을 투자하고 단기간에 집값을 올려 파는 수법이다.


금융당국은 올 상반기 대출규제를 우회하는 자영업자대출 사례가 없는지 집중 점검을 했었다. 가계대출은 규제 지역에서 LTV 40% 적용을 받지만 자영업자 대출은 예외여서 이를 이용한 꼼수 대출이 작지 않았기 때문이다.

정부는 점검 결과를 토대로 투기지역과 투기과열지구의 개인사업자 중 주택매매업자에 대해서도 LTV 40%를 적용키로 했다. 현재는 개인사업자 중 주택임대업자의 주담대에 대해서만 LTV 40%를 적용한다. 이를 회피하려고 주택임대업자가 주택매매업으로 변경하는 사례가 늘어 규제 범위를 확대한 것이다.

또 LTV 규제를 적용받지 않았던 주택임대업·주택매매업 법인도 LTV 규제를 신규 도입해 ‘구멍’을 막기로 했다.


개인이나 법인이 규제 지역에서 부동산 담보신탁을 활용한 수익증권서 담보대출을 받을 때도 규제가 강화된다. 현재는 주택 소유자가 주택을 신탁회사에 신탁하고 수익증권을 받은 뒤 이를 금융회사에 양도하면 금융회사는 수익권증서를 담보로 최대 LTV 80%의 대출을 실행해 준다. 앞으로는 이 대출도 LTV 40%가 적용된다.

전세대출을 이용한 ‘갭투자’는 쉽지 않게 된다. 앞으로 시가 9억원을 넘는 1주택자는 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증을 받을 수 없다. 여유자금이 있는 무주택자가 보증을 끼고 전세대출을 받은 뒤 전세대출금을 용도와 달리 9억원 이상 고가 주택을 매입하는데 사용하지 못하도록 하겠다는 의미다. 현재는 2주택 이상 보유가구나 부부합산소득 1억원을 초과하는 1주택자만 보증이 제한된다. 다만 규정개정 이전에 전세대출 보증을 이미 이용 중인 사람이 보증을 연장할 경우에는 예외적으로 보증이 허용된다.

금융권에서는 9억원을 넘는 고가 주택자의 전세대출 보증사례가 많지 않고, 주택매매업을 하는 법인이나 자영업자 대출 규모가 크지 않은 것으로 파악했다. 이번 규제가 큰 반향을 일으키기보다는 규제 우회로를 차단하는 제한적인 효과가 있을 것으로 보는 이유다. 금융당국 관계자는 “관련 규정을 개정하는 대로 가급적 신속하게 제도를 시행할 예정”이라고 말했다.