공시가=시가 같게, 현실화율 100%땐 25억 아파트 보유세 2100만원

정부가 8710조원에 달하는 부동산 공시가격을 실거래 가격에 가깝게 현실화하는 장기 로드맵 수립에 시동을 걸었다. 2005년 주택 공시제도 도입 이래 15년 만에 대규모 개편이다. 국내는 공시가격 현실화율이 유형별로 53%~69% 수준인데 미국이나 대만처럼 시세의 90% 이상으로 끌어올릴 경우 고가주택 보유자의 세부담이 지금보다 3배 이상 늘어날 수 있다.

2일 국토교통부에 따르면 국토부는 지난달 28일 국가종합전자조달 시스템인 '나라장터'에 부동산 공시가격 현실화 로드맵 수립방안에 대한 연구용역 입찰에 들어갔다. 입찰 마감일은 이달 12일이다. 국토부는 지난해 12·16 부동산 대책을 발표하면서 장기 로드맵을 수립하겠다고 밝힌 바 있다.


연구용역에서는 △현실화율 목표치 △목표 도달기간 △목표 도달 방식 등이 검토 대상이다. 그간 '가격 역전' 논란이 일었던 가격대별(고가-저가)·유형별(아파트-단독)로 형평성을 어떻게 맞출지도 연구용역 대상이다.

연구용역 결과가 나오면 이를 바탕으로 관계부처 TF(태스크포스), 공청회 등을 거쳐 최종 방안을 확정한 뒤 내년 공시가격부터 실행한다.

국토부 관계자는 "공동주택과 단독주택 공시가격은 궁극적으로 현실화율을 같이 가져가려고 한다"며 "중간 목표를 두고 유형별로 수렴을 시켜서 일정 기간 최종 목표를 달성할지, 기간을 얼마나 둘지 등을 연구용역과 해외사례를 참고해 검토해 볼 것"이라고 말했다.


미국은 주별로 공시가격이 운영되는데 대부분 시세 100%를 반영한다. 영국은 5개 등급으로 나눠 동일등급 내 공시가격은 똑같이 적용한다. 대만은 2005년~2015년까지 10년간 현실화율을 90%로 올렸다. 이 기간 보유세율은 절반 낮춰 공시가격 상향에 따른 '조세저항'은 피해갔다. 독일은 거래가 이뤄지거나 이의신청이 들어올 때 공시가격을 조정한다.

최종 목표는 시세의 100% 수준이지만 실제 100%까지 목표를 제시할지는 미지수다. 다만 국토부가 올해 30억원 초과 초고가 공동주택 현실화율을 80%까지 끌어 올리기로 한 만큼 최종 현실화율 목표는 80%가 넘을 전망이다. 올해 현실화율 목표치는 유형별로 공동주택 69.1%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%다.

로드맵에서 현실화율 목표치를 90% 이상으로 끌어 올린다면 고가 단독주택이나 토지를 중심으로 보유세(재산세·종합부동산세·지방교육세·농어촌특별세 포함)가 많게는 200% 이상 뛰는 사례도 나올 것으로 추정된다.




시가 25억5000만원짜리 삼성동 단독주택(연면적 143㎡)과 송파구 아파트(전용 119㎡)에 대해 시뮬레이션을 해 보면 올해 공시가격은 각각 14억3000만원(현실화율 56%) 19억1000만원(현실화율 75%)으로 책정돼 보유세가 각각 679만원, 928만원으로 예상된다. 현실화율 100% 적용하면 공시가격과 시세가 똑같아지면서 보유세는 2100만원으로 뛴다. 단독주택은 지금보다 200%, 아파트는 126% 각각 부담이 는다. 현실화율 90%로 잡으면 보유세는 각각 150%, 83% 올라간 1700만원이 될 것으로 추정된다.

이는 공정시장가액비율 상향 목표치를 반영하지 않은 결과라서 세부담은 추가로 더 늘 수 있다. 물론 공시가격이 단기 급등해도 전년도 낸 보유세의 150% 이내로 세부담 상한이 묶여 보유세가 한꺼번에 늘어나는 것은 아니다. 국토부도 올해 현실화율을 상향할 때 상승폭을 최대 8%포인트 이내로 제한해 급격한 부담은 지양했다. 10년 이상 장기에 걸쳐 올린 대만 사례를 참고해 점진적으로 공시가격이 오를 가능성이 높다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사)는 "과세 형평성을 높여야 하는 것은 맞지만 최근 몇 년새 보유세 부담이 크게 늘었다"며 "단계적·점진적으로 조정해 납세자들이 충분히 수용하도록 속도 조절할 필요는 있다"고 말했다.

또 공시가격 변경주기가 적정한지도 검토대상에 오른다. 우리나라는 공시가격을 해마다 조정하지만 유럽 국가들은 대부분 초기에 정한 공시가격을 유지한다. 지난해 기준 8710조원에 달하는 공시가격 조사를 위한 필요 예산만 연간 1000억원에 이르고 감정평가사와 한국감정원 직원 등 전문인력 1500여명이 투입된다.

국제적으로 보유세가 균형적으로 매겨졌는지 기준이 되는 균형성 지표(COD)는 한국의 경우 유형별로 3.1~10.9로 '양호구간'인 5~15안에 들어온다. 공시가격은 보유세뿐 아니라 상속세 건강보험료 국민연금 기초연금 등 60개 세금과 부담금을 산정하는 기준이기 때문에 정부 관계 부처 간 세율조정 등 후속논의도 필요하다.