6·19부터 2·20까지..문재인정부 20번의 부동산 대책

서울 아파트 전경. / 사진=김창현 기자 chmt@

문재인정부는 출범 이후 20일까지 총 20번의 크고 작은 부동산 대책을 발표했다. 그 중 의미가 큰 것을 꼽으라면 2017년 6·19 대책과 8·2 대책, 2018년 9·13대책과 지난해 12·16 대책이다.
문재인정부 출범 이후 20차례 부동산 대책 발표
문재인정부 이전인 2016년 11월3일 박근혜정부는 서울 과천 성남 세종시 등을 규제지역으로 지정하는 11·3 대책을 내놓으며 전매제한을 강화했다. 이후 대책 영향도 있지만 박근혜 전 대통령 탄핵국면과 도널드 트럼프 미국 대통령 당선 등으로 불확실성이 강화되며 부동산 뿐만 아니라 주식시장 등 대부분의 금융시장 불안감이 팽배했다.

2017년 5월 문재인정부 출범으로 집값이 안정될 것이라는 기대감이 상당했는데 탄핵 불확실성이 제거되자 시장은 급등하기 시작했다.


이에 문재인정부는 정부 출범 이후 첫 대책인 6·19 대책을 내놓는다. 조정대상지역 확대와 대출규제, 재건축규제를 골자로 한 6·19 대책에도 집값이 좀처럼 잡히지 않자 문재인정부는 두달도 안돼 8·2 대책을 발표했다. 투기지역 투기과열지구 지정 외에 다주택 양도세 중과, 대출규제 강화, 재건축초과이익환수제 부활, 청약요건 강화 등 ‘종합대책’이라고 불린 8·2 대책이 발표되면서 서울 집값이 한달 반 정도 소강상태를 맞는다.
2017년 8·2 대책이 오히려 '똘똘한 한채' 부각
하지만 8·2 대책이 오히려 ‘똘똘한 한채’를 부각시켰고 이는 강남과 서울 집값 급등으로 이어졌다.

정부는 이후 분당과 대구 수성구를 투기과열지구로 지정하는 9·5 조치, 10·24 가계부채종합대책, 11·29 주거복지로드맵, 12·13 임대주택 등록활성화 방안 등을 잇따라 내놨다.

2018년부터 재건축초과이익환수가 시작되면서 서울 집값은 안정되는 듯 보였다. 2018년 2월부터 재건축 안전진단 기준이 강화된 것도 서울 시세를 주도하던 재건축 아파트의 가격을 떨어뜨렸다.


그러던 중 6월 박원순 서울시장의 여의도 용산 통개발 구상을 담은 마스터플랜 발언은 집값 상승에 다시 불을 붙였다. 7월6일 나온 종부세 개편 정부안이 예상보다 약한 수준이라는 평가가 나오자 시장은 더욱 상승했다.

2018년 여름은 '무서운' 급등장으로 기억된다. 강남을 비롯해 용산 성수 마포 등 핵심지역은 물론 동대문 관악 은평 등으로까지 상승세가 번졌다. 연초에 비해 수억 오른 아파트들이 즐비했다. 8월 서울 서초구 반포동의 ‘아크로리버파크’ 전용면적 59㎡가 24억5000만원에 팔렸다는 소식이 전해진 것도 이 때다. 이는 3.3㎡당 1억원을 돌파한 가격으로 시장은 더욱 뒤숭숭해졌다.

정부가 광명 하남을 투기과열지구로 지정하는 8·27 대책을 내놨지만 결국 종부세율 인상, 임대사업자 혜택 축소, 대출규제 강화를 담은 9·13 대책을 불렀다. 또 9월21일에는 처음으로 수요억제에만 치중하던 것에서 벗어나 3기 신도시라는 공급계획을 발표했다. 12·19 대책에서는 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천, 인천 계양 4곳을 3기 신도시로 확정했다.

2019년 들어서는 공시가 현실화로 종합부동산세 부담을 더욱 늘렸다. 잇단 대책으로 주택가격 하락 전망이 우세한 가운데 다주택자 양도세 중과 등으로 부동산 시장이 거래절벽을 맞은 것도 이 때다. 5월7일 고양창릉과 부천 대장지구를 3기 신도시로 추가 지정한 데 이어 8월12일 민간택지 분양가 상한제 적용을 발표했다.

분양가상한제로 시장 긴장감이 이어지면서 집값은 잠시 소강상태를 보였으나 공급감소 우려 확대로 집값이 들썩이면서 10월1일 대출규제 강화가 발표됐고 11월6일 상한제 대상지역을 지정했다. 12월에는 시세 15억원 이상 아파트의 주택담보대출을 전면금지하는 12·16 대책이 발표됐고 다음날 공시가 현실화방안을 발표하며 종부세 인상 의지를 밝혔다.

9억원 이상 고가 주택에 대한 규제를 직접적으로 강화하는 12·16 대책이 발표됐지만 풍부한 유동성으로 돈이 흘러갈 곳이 마땅치 않으면서 돈은 9억원 이하 서울 및 수도권 주택가격의 상승세를 불렀고 이는 20일 2·20 대책을 불렀다.

전문가들은 문재인정부 출범 이후 20번의 대책이 나올 정도로 부동산 시장의 불안정성이 극심하다며 이 같은 규제에도 풍부한 유동성으로 또 다른 풍선효과가 발생할 수 있다고 보고 있다.

홍춘욱 EAR리서치 대표는 “지금과 같은 저성장 저금리 상황이 지속되는한 부동산 투자 수요는 부동산 시장 내에서 움직일 수 밖에 없다”며 “인천 구리 등이 다음 풍선효과의 대상이 될 수 있다”고 말했다.