현대차 10조에 샀던 '삼성동 땅', 공시가 2.5배 뛰었지만…

삼성동 GBC 부지 / 사진=김창현 기자 chmt@

현대차의 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공이 임박한 가운데 이 부지 공시지가가 올해 처음으로 5조원을 넘어섰다. 하지만 현대차 (244,000원 ▼3,000 -1.21%)의 매입대금 10조5500억원과 비교하면 절반 수준이다.

현실화율을 반영해도 매입대금을 크게 밑돌아 여전히 현대차의 매입대금이 너무 높았다는 의견이 우세하다. 그럼에도 잠재적 가치를 고려한다면 ‘성급한 투자’로 단정 짓기에는 무리가 있다는 게 전문가들의 중론이다.
서울시 "이르면 이번주 중 착공허가"4일 서울시에 따르면 현대자동차그룹은 지난 1일 서울시 건축기획과에 GBC 착공계를 제출했다. 서울시 건축기획과 관계자는 "서류량이 방대해 확인하는 데 시간이 꽤 소요될 것으로 보인다"면서도 "이번주 중 끝내보려고 최선을 다하고 있다"고 말했다. 착공계 제출은 건설 공사 시작 전 마지막 단계다. 따라서 신고가 수리되면 바로 착공이 가능해진다.

현대차는 2014년 9월 옛 한국전력 삼성동 부지를 매입한 이후 한동안 '승자의 저주' 논란에 시달려왔다. 현대차의 매입 대금 10조5500억원은 당시 공시지가 총액 2조원의 5배를 웃도는 수준이었기 때문이다. 심지어 감정가(3조3000억원), 한전이 제시한 예상입찰가(3조4000억원)와 비교해도 3배가 넘었다. 수익성이 불확실한 부동산 개발에 10조원 이상을 투자하는 것은 무리수라는 지적이 쏟아졌다.

다행히 매입 이후 일대 부지 공시지가는 큰 폭으로 상승했다. 국토부가 지난 2월 발표한 2020년 1월1일 기준 전국 표준지 공시지가에 따르면 GBC 건립이 예정된 삼성동 167 공시지가는 지난해 1㎡ 당 5670만원에서 올해 6500만원으로 14.6% 상승했다. 올해 서울 표준지 공시지가 상승률이 7.89%인 점을 감안하면 큰 폭의 오름세다.

현대차가 매입한 2014년 9월 직후인 2015년 공시지가가 1㎡ 당 2560만원이었던 것과 비교하면 5년 만에 2.5배가 뛴 셈이다. 올해 공시지가 기준 GBC 용지 7만9342㎡의 공시지가는 총 5조1572억원으로 추산된다.

공시지가, 여전히 매입대금 절반 수준 하지만 여전히 현대차의 매입대금 10조5500억원의 절반 수준에 불과하다. 올해 표준지 평균 현실화율(시세 대비 공시가비율) 65.5%를 반영해도 7조8000억원으로 매입대금에 못 미친다. 여기에 보유세 부담도 오른다. GBC에 매겨질 종합부동산세는 올해 360억4000만원 수준으로 작년 246억2700만원보다 123억1300만원(50%) 뛰었다.

GBC 부지의 진짜 땅값은 현실화율 반영가격보다도 높을 것이란 의견이 지배적이지만 주변에 비교할 만한 대상이 없어 정확한 시세를 파악하기는 어렵다는 게 전문가들의 얘기다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 “테헤란로 일반 사업지역 기준 2017~2019년 시세가 3.3㎡당 2억5000만~3억원 수준이니 실거래시세 기준으로는 지금 생각해도 비싸게 산 것으로 보인다”고 평가했다.

현대차의 GBC 부지 매입대금을 3.3㎡ 당 가격으로 계산하면 4억3000만원 정도다. 삼성역 인근 테헤란로변에서는 지난해 ‘위워크타워’가 평당 3억9000만원에 거래됐으며 2018년 ‘삼성생명 대치2빌딩’이 3.3㎡ 당 3억7000만원에 팔렸다.

인근 지역인 지하철 2호선 강남역 일대 ‘옛 뉴욕제과 빌딩’이 작년 11월 3.3㎡ 당 6억9000만원에 거래돼 일대 최고가를 쓰긴 했지만 직접적으로 비교를 하기에는 무리가 있다는 판단이 많다. 이 빌딩은 이지스자산운용이 총 1420억원에 개인으로부터 매입했다.

이창동 밸류맵 팀장은 “GBC와 옛 뉴욕제과 빌딩은 용도와 면적이 전혀 달라 비교가 어렵다”며 “GBC 인근 건물 중 지난해 3.3㎡당 1억원 전후로 팔린 것들도 있어 시세가 7억원까지 간다고 보기에는 사실상 무리가 있다”고 말했다.

현대차 GBC 전경 / 사진제공=현대차

잠재적 이익 고려 시, 성급한 투자라 보긴 어려워
GBC 부지의 가치를 제대로 판단하기 위해서는 ‘단순 땅값’이 아닌 개발에 따른 잠재적 이익을 고려해야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 현대차의 매입가격을 기초로 향후 개발가치 등을 감안해 평가해야 한다는 것이다.


우 팀장은 “강남지역 초대형 개발이 가능한 단독필지라는 점과 지하 공간 통합 개발까지 고려하면 성급한 투자라고 단정짓기는 어렵다”며 “장기적으로 랜드마크로서의 장점을 얼마나 살릴 수 있게 개발될지, 개발 일정을 얼마나 효율적으로 단축시킬지 등이 관건이 될 것”이라고 설명했다.

임양래 탑빌딩중개법인 대표는 “자연발생적으로 중심지가 된 강남역 일대와 달리 삼성역 일대는 국가적으로 중심지 구상을 하고 개발하는 지역”이라며 “교통의 중심으로 발전할 것이라는 미래가치를 놓고 봤을 때 3.3㎡ 당 7억원(옛 뉴욕제과 빌딩 거래가격) 이상의 가치를 지녔다고 볼 수 있다”고 분석했다.

GBC는 서울 강남구 영동대로 512에 지하 7층∼지상 105층, 연면적 91만3955.78㎡, 용적률 783.72%로 계획됐다. 완공되면 국내 최고층 건물이 된다. 업무시설, 숙박시설(관광숙박시설) 문화 및 집회시설(공연장 집회장 전시장) 관광휴게시설, 판매시설이 들어선다. 초고층 타워동의 104층과 105층은 전망대로 쓰일 예정이다. 준공예정 시기는 2026년 하반기다.