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재건축때 상가 소유자들 '입김' 쎄진다…조합원 지위 첫 인정

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  • 이미호 기자
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  • 2020.07.08 07:45
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[theL][2020 대한민국 법무대상/송무대상]법무법인 세종

제3회 대한민국 법무대상 송무대상을 수상한 법무법인 세종 김용호(사진 왼쪽)·최기룡 변호사/ 사진=김휘선 기자 hwijpg@
제3회 대한민국 법무대상 송무대상을 수상한 법무법인 세종 김용호(사진 왼쪽)·최기룡 변호사/ 사진=김휘선 기자 hwijpg@
아파트 단지 내 상가 소유주들이 실제로는 각 호실이 구분된 상가를 소유·운영하고 있지만 '구분등기'를 해놓지 않았다면? 이들을 1인 소유자로 봐야 할까, 다수의 소유자로 봐야 할까. 결국 형식이냐 실질이냐의 문제를 놓고 대법원은 그동안 구분소유와 동일하게 상가 내 각 점포들의 거래가 이뤄졌다는 점에 주목했다. 즉 실질적으로 '구분소유적 공유관계'에 있는 만큼 상가 소유주 각자를 '토지등소유자'로 인정한 셈이다.

상가 소유주의 지위를 판단한 최초의 판례를 이끌어낸 법무법인 세종의 김용호·이승수·최기룡 변호사를 지난 6일 서울 종로구 D타워에서 만났다. 이들은 이 사건으로 머니투데이 더엘(the L)이 한국사내변호사회와 공동으로 주최하고 네이버법률(법률N미디어)과 공동으로 주관한 '제3회 대한민국 법무대상'에서 송무대상을 수상했다.

김 변호사는 "등기부상에는 '공유'로 돼 있는데, 집합건물법에는 등기상 공유일때 토지등소유자를 1명으로 보게 돼 있다"면서 "고등법원은 이를 '구분소유적 공유관계'라고 판단했는데, 대법원은 여기서 한 걸음 더 나아가 구분소유라고 확실하게 법리를 선언한 셈"이라고 설명했다.

사실 재건축 이슈가 있는 상가들은 실질은 구분됐지만 형식은 '공동 소유' 형태로 등기된 것이 대부분이다. 관련 법제가 1985년에 정비됐는데 재건축으로 주목받는 대부분의 상가들이 그 전에 지어졌기 때문이다. 법원은 그간 각 점포가 독립성을 가지고 거래되고 있다면 등기부상 공유라고 해도 각자 임대나 처분이 가능하다고 했는데, 이러한 해석은 재건축 조합원 지위와는 상충되는 부분이 있다.

이들이 "해당 판결이 향후 재건축·재개발 관련 분쟁에서 가장 '핫한' 판례가 될 것"이라고 전망한 이유다. 도시정비법상 재건축 사업을 진행하기 위해서는 조합을 설립해야 하는데, 조합 설립을 위해서는 일정 수 이상의 토지등소유자에게 동의를 받아야 한다. 대법원 판례를 적용하면 개별 점포 소유자 각자를 토지등소유자 또는 조합원으로 볼 수 있다는 해석이 가능하다. 상가 소유자들의 입김이 쎄질 수 있다.

김 변호사는 "조합 설립을 위해서는 동의를 받아야 하는데 소유자가 5명 이하인 경우는 동의받을 필요가 없다. 공유 등기하에 상가 소유자 전체를 1명의 토지등소유자로 봐서 동의가 없어도 재건축 사업을 진행했다"면서 "하지만 앞으로는 상가 소유자 동의 없이 사업 진행하긴 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

실제 강남구에 소재한 해당 아파트는 상가 소유주 51명 가운데 1명의 반대로 재건축조합 설립인가가 취소됐다. 다만 이들은 이번 판결이 무조건 재건축에 불리하다고 보는 것은 잘못된 해석이라고 강조했다.

통상 상가 소유주들은 일정기간 동안 영업을 정지해야 한다는 점에서 재건축에 반대해왔는데, 조합원 자격을 얻었다는 점에서 단지 내 상가 위치 등 여러 조건에 따라 동의 여부를 판단할 수 있게 됐다는 것. 김 변호사는 "대기중인 재건축·재개발 사업과 관련해 해당 분쟁이 늘어날 수 있지만, 오히려 명확한 기준을 갖고 협상한다는 점에서 장기적으로 보면 분쟁이 줄어들 것"이라며 "상가 소유주 입장에서도 (아파트 재건축과) 분리해 진행하냐 포함해 진행할 것인지 판단하기가 쉬워진 셈"이라고 말했다.



  • 이미호
    이미호 best@mt.co.kr

    정치부(the300)와 사회부 법조팀을 거쳐 2020년 7월부터 디지털뉴스부 스토리팀에서 사회분야 기사를 맡고 있습니다.

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