재개발·재건축 조합이 정관을 근거로 현금청산자에게 사업비를 청구할 수 있는지

조합의 현금청산자를 상대로 한 정비사업비 청구의 시작

현금청산자가 (재개발의 경우) 재결에 불복하여 조합을 상대로 보상금 증액 소송을 하거나（재건축의 경우) 청산금 청구 소송을 하는 경우가 급증하여 사업성이 저하되었다고 판단한 조합은 현금청산자를 상대로 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 ‘정산금 청구소송’이라는 이름으로 청구하기에 이르렀다.

유재벌 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

▶사전에 조합 정관, 총회 결의 등을 요구한 대법원 판결
2011년 서울중앙지방법원은 “현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산 사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것”이라고 판시해 논란이 됐다. 이후 2014년 대법원은 “현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정부분을 분담해야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한해, 조합은 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다”고 판시했다.

▶조합 정관 규정이 있는 경우에도 정비사업비 청구가 인정되는지
그러자 상당수의 조합은 정관 규정에 정비사업비 중 일정 부분을 현금청산자가 청산금 내지 부과금의 형태로 분담하여야 한다는 내용의 정관 규정을 두기 시작했다. 한 조합은 정관 규정을 미리 정하였고, 그 이후 청산금지급 청구소송을 제기하여 확정된 현금청산자를 상대로 별개의 절차로 정비 사업비를 청구하였다.

위 같은 정관 조항에도 불구하고, 해당 현금청산자가 정비사업비를 부담하지 않아야 한다고 서울고등법원은 판시하였다. 그 이유는 ① 위 정관 규정의 내용은 조합이 현금청산자에 대한 청산금에서 사업제경비를 공제하고 청산할 수 있다는 취지이고 청산과 별개의 절차에서 정비사업비 중 일부를 부과금으로 부과 징수할 수 있도록 하는 근거 규정이 아니다.


② 가사 근거 규정으로 보더라도, 위 정관조항에 의하여 조합이 현금청산자로부터 부과금을 지급받을 수 있으려면 정비사업비가 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입을 초과한다는 점이 증명되어야 한다.

③ 정비 사업이 어느 정도 진행되어 조합원들 사이에 이미 조합 탈퇴 여부에 관한 의사가 사실상 결정된 단계에서 위 정관 조항이 다수결의 형식으로 가결됨에 따라 실질적으로 현금청산을 선택할 소수에게 불이익이 강요될 가능성을 배제할 수 없다.

④ 조합이 현금청산자에게 그 지급을 구하는 정비사업비의 상당부분은 정비사업전문관리용역비, 건축설계용역비, 안전진단비, 정비계획용역비 등으로 정비사업구역 내에 새로운 건축물을 건설하는 정비사업의 목적을 달성하기 위하여 지출된 것이고, 그에 따른 분양 수익 등은 종국적으로 조합원에게 귀속됨에도 현금청산자는 사업에 따른 수익을 전혀 분배 받지 못함에도 그 수익을 위하여 지출된 비용만을 부담하게 되어 형평에 반한다.

앞으로도 조합이 위 서울고등법원의 판결 취지에 정확히 들어맞게 준비하여 현금청산자에게 사업비를 청구하는 것은 사실상 어려울 것으로 예상된다. 조합의 정비사업비 청구는 현금청산으로 인하여 남은 조합원들이 사업비를 더 부담하는 손해를 보게 되고 현금청산자는 그 사업비를 부담하지 않는 이익을 본다는 관점에서 출발한다. 만약 차익이 발생하지 않는다고 하더라도 이는 해당 사업성 그 자체의 문제일 뿐이며 일부 조합원이 현금청산을 택한 결과라고 보기도 어렵다.

그럼에도 조합이 현금청산 관련 소송에서 사업비의 공제를 주장하거나 뒤늦게 현금청산자에게 사업비 청구를 하는 경우가 많다. 이 경우 도시정비 사업분야에 많은 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받아 재개발·재건축 조합의 부당한 사업비분담금 공제·청구에 대응할 필요가 있다. /도움글 법무법인 센트로 유재벌 변호사