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집 사는데 '30/30/3' 규칙…바보 같은 조언이지만 들어보세요 [줄리아 투자노트]

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  • 2020.09.12 07:31
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[줄리아 투자노트]

최근 몇 년새 아파트 가격이 수억원씩 오르면서 집 없는 사람들이 '이러다 영영 집을 못 사는 건 아닐까' 하는 불안감에 쫓기고 있다. 게다가 금리가 사상 최저 수준으로 떨어지자 무리를 해서라도 대출을 받아 집을 사야겠다는 유혹을 강하게 받는다.

그러나 '파이낸셜 사무라이’라는 홈페이지를 운영하는 재테크 전문가 샘 고겐(Sam Doge)은 집값이 오르고 금리가 떨어지는 외부 변수만으로 주택 구매를 결정해선 안 된다고 지적한다. 주택 구매를 결정할 때 가장 중요한 요소는 본인의 재정 상태라는 의견이다.

물론 이런 ‘건전하고 상식적인’ 조언에 따라 집을 안 사고 돈을 모으다 많은 무주택자들이 집값 폭등에 ‘닭 쫓던 개 신세’가 됐다. 그럼에도 부동산 시장이 대혼돈을 겪고 있는 상황에서 ‘기본으로 돌아가라’는 그의 설명은 들어볼 만하다.

그는 무리하게 돈을 끌어모아 집을 사면 스트레스가 만만치 않다며 주택 구입의 ‘30/30/3’ 법칙을 소개했다. 이 3가지 규칙을 다 지키면 이상적이지만 다 지키지 못하더라도 최소 하나는 지켜야 한다는 조언이다.

/사진=pixabay
/사진=pixabay



규칙 1. 매월 갚아야 할 대출의 원리금이 월소득의 30%를 넘지 않아야 한다.


재테크 전문가들은 매월 갚아야 할 주택 관련 대출의 원리금이 전체 월소득의 30%를 넘어서는 안 된다고 조언한다. 하지만 금리가 계속 떨어지고 집값이 계속 오르자 많은 사람들이 매월 갚아야 할 원리금이 월소득의 30%를 넘어도 어쩔 수 없다는 생각을 하게 됐다.

이에 대해 고겐은 고소득자의 경우 원리금이 월소득의 30%를 넘어도 재정적으로 견딜만하지만 그렇지 않을 경우 30% 비율을 넘기면 위험하다고 지적했다.

예를 들어 월소득이 1000만원인 가구는 주택 관련 대출에 매월 40%인 400만원을 써도 600만원이 남는다. 하지만 월소득이 300만원인 가구는 40%인 120만원을 쓰면 180만원밖에 남지 않는다.

식비와 교통비 등 각종 생활비를 고려할 때 월소득이 적을수록 주택 관련 대출의 원리금 비율이 높으면 재정적으로 취약해진다.



규칙2. 주택 매매가격의 30%는 현금으로 가지고 있어야 한다.


집을 사기 전에 전체 집값의 최소 30%는 현금으로 가지고 있어야 한다. 전세를 살고 있는 상황에서 집을 산다면 전세 보증금을 제외하고 사려는 집 매매가의 최소 30%는 현금으로 가지고 있어야 한다는 의미다.

집값의 30%를 현금으로 들고 있어야 하는 이유는 매매계약을 할 때 보증금과 중도금, 완충용 현금 등이 필요하기 때문이다.

취득세와 부동산 중개수수료 등을 감안할 때 잔금 지불시 집값보다 더 많은 돈이 필요하다는 점을 감안한다면 당장 집값의 30%에 해당하는 현금 동원력은 있어야 한다는 설명이다.

임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자
임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자



규칙3. 집값은 연봉의 5배를 넘어선 안 된다.


전통적으로 어떤 집을 살만한 능력이 되는지 점검할 수 있는 가장 간단하고 빠른 방법은 집값이 연 가구소득의 3배 이내인지 살펴보는 것이다. 연 가구소득이 1억원이라면 3억원 이내의 집을 사라는 얘기다.

하지만 고겐은 최근 금리가 사상 최저 수준으로 떨어지고 집값은 폭등하면서 중산층이 도시에서 연 가구소득의 3배가 넘지 않는 집을 찾기는 사실상 불가능해졌다며 5배까지는 괜찮다고 지적했다. 연 가구소득이 1억원이라면 집값 5억원까지는 감내할 수 있다는 설명이다.

다만 이는 고겐이 활동하는 미국에서나 통하는 얘기다. 서울에서는 아파트 매매 중간값이 10억원에 육박하기 때문에 연 가구소득이 대략 2억원은 돼야 서울에 집을 살 수 있다는 의미이기 때문이다. 맞벌이 부부라면 각각 연봉 1억원은 돼야 서울에서 중간 가격의 아파트를 살 수 있다.

그럼에도 고겐이 연 가구소득의 5배가 넘는 집은 사지 말라고 하는 이유는 집값이 비쌀수록 보유세가 올라가고 각종 유지비용도 늘어나는 경향이 있기 때문이다.



무리해서 집을 사려면 소득 증대 방안을 고민하라


최근 수년간 이어져온 저금리와 집값 폭등을 감안하면 ‘30/30/3’ 규칙은 사실상 지키기 어려운 것으로 보인다. 그럼에도 고겐은 미국에서는 빚을 거의 내지 않고 현금으로 집을 사는 사람도 적지 않다며 빚내 집 사는 것이 역사적으로 일반적인 기준이었던 것은 아니었다고 주장했다.

아울러 ‘30/30/3’ 규칙을 어기려면 재정 자원을 늘릴 수 있는 방법을 고민해봐야 한다며 다음 4가지를 제안했다.

*집 일부를 임대하는 방법

*부업으로 추가적인 수입을 올리거나 집을 사무실 삼아 창업하는 방법. 집을 사무실로 쓰면 통신비 등을 사업상 지출로 처리할 수 있다.

*협상을 통해 연봉을 올리거나 고연봉직으로 이직하는 방법

*부모님에게 재정적인 지원을 받는 방법

고겐은 집을 사는 것에 많은 이점이 있지만 재정적으로 너무 무리하지 않는 것이 최선이라고 강조했다. 집을 사는데 드는 돈 말고도 보유세와 유지비 등으로 집에는 계속 돈이 지출되기 때문이다.

아울러 집을 사는 이유는 무엇보다도 생활의 안정성 때문이라고 지적했다. 집값이 오르면 좋지만 그렇지 않더라도 신경쓰지 말아야 한다는 것이다. 그 집에서 안정적으로 살면서 좋은 추억을 쌓는 것 자체가 재산이라는 설명이다.



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