세입자 내쫓고 강남 집값만 올린 '2년 실거주' 규제

전세대란이 지속되며 정부가 오는 19일 추가 전세대책을 발표할 예정인 가운데 18일 서울 송파구의 부동산 사무소에 매물 전단이 붙어있다. / 사진=김휘선 기자 hwijpg@

재건축 투기 세력을 차단하기 위해 정부가 마련한 '2년 실거주 의무'가 여러 부작용을 낳고 있다.

개포·압구정 등 강남 주요 재건축은 실거주 의무를 피하기 위해 연내 조합설립인가 신청에 속도를 내면서 집값이 천정부지로 뛰었다. 연말까지 조합설립이 불가능한 단지들은 조합원 분양권을 받으려는 집주인들이 일찌감치 실거주에 나서면서 세입자들이 쫓겨나고 있는 상황이다.


개포동, 압구정동 재건축 사업에 탄력 붙여 집값↑8일 국토교통부 아파트실거래가공개시스템에 따르면 서울 대표 부촌으로 꼽히는 강남구 개포동 일대 '개포주공5단지' 전용 53㎡은 지난달 7일 19억원(7층)에 실거래 됐다. 동일면적 신고가다. 전고가는 지난 9월 거래된 18억4000만원(7층)으로 두달 새 6000만원이 뛰었다.

전통 부촌인 압구정동 일대에서도 최근 신고가 거래가 잇따른다. 압구정동 '현대1,2차' 전용 160㎡도 11월 초 42억8000만원(6층)에 팔려 전고가 42억원을 웃돌았다. '현대8차' 전용 111㎡도 같은달 16일 23억6500만원에 손바뀜하며 최고가 거래를 기록했다.

강남구 일대에 1980년대 들어선 노후 아파트들의 신고가 거래가 갑자기 잇따르는 이유는 이들 단지가 재건축 사업의 첫 관문이라 할 수 있는 조합설립인가를 추진 중이어서다. 그간 답보 상태를 걷던 재건축 사업이 속도를 내기 시작한 건 지난 6월 정부의 6·17 대책 발표 이후부터다.


정부는 이 대책에서 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양 신청을 허용하기로 했다. 그전까지는 거주 여부에 관계없이 모든 토지등 소유자에게 조합원 자격이 부여됐다. 정부는 당시 12월 '도시 및 주거환경정비법' 개정 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 이 규제를 적용하겠다고 밝혔다.

압구정현대 아파트 조합설립 동의율 관련 현수막. /사진=이소은 기자

이에 연내 조합설립인가를 신청해서 '2년 실거주 의무'를 피하려는 집주인들이 뭉치기 시작했다. 개포주공5단지는 10월 말 조합설립총회를 열고 지난 1일 조합설립인가를 받았다. '압구정 현대'를 비롯한 압구정 일대 재건축 단지들도 현재 조합설립을 위한 동의율 75%를 대부분 충족한 상태다. 아직 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되지 않은 만큼 내년초까지 조합설립인가를 득하겠다는 목표다.

압구정 A중개업소 대표는 "압구정 일대는 재건축 사업이 초기단계여서 그간 투자 문의가 잠잠했으나 조합설립을 준비하면서 외부 노출이 잦아져 지방에서도 갭투자 세력이 들어오고 있다"며 "최근 신고가 거래가 잇따르는 것 역시 '재건축 이슈' 때문"이라고 말했다.

투기 세력을 차단하기 위해 마련한 규제가 오히려 투기 세력의 유입을 부추긴 셈이 된 것이다. 집값 역시 조합설립인가 이후 더욱 오를 가능성이 높다. 실거주 규제를 피한 덕에 수요가 몰리는 반면 거래할 수 있는 매물 수가 줄어들기 때문이다.

조합설립인가를 받은 단지는 △1가구1주택으로 10년 소유, 5년 실거주한 경우 △전가구원이 해외나 지방으로 이주하는 경우에만 조합원 승계가 가능하다. 실제로 조합설립인가를 득한 '개포주공5단지' 전용 53㎡의 조합원 승계 가능 매물은 지난달 거래된 신고가 19억원보다 1억원 높은 20억원에 나와있다.

집주인 실거주 나서자 세입자는 길거리로'2년 실거주' 규제의 부작용은 이뿐만 아니다. 기존 노후 단지에 살고 있던 세입자들을 길거리로 내모는 데도 일조했다는 지적이다. 빠른 시일 내 조합설립인가를 받기 어려워 어차피 '실거주 의무'를 피할 수 없는 단지들의 경우, 집주인들이 일찌감치 실거주 2년을 채우려고 들어오면서 세입자들은 다른 전셋집을 알아봐야 할 상황에 놓였다.

목동신시가지 인근 B중개업소 대표는 "지난 7월말부터 시행된 임대차법 영향으로 기존 계약을 갱신하는 경우가 늘어 매물이 급감한 상황에서, 전세보증금도 못 올릴 바엔 '실거주 기간도 채울 겸 내가 들어가 살겠다'는 집주인까지 늘어 매물이 더 안나오고 있다"고 설명했다.

주요 학군지인 대치동 은마아파트나 목동신시가지 아파트의 경우, 울며 겨자먹기로 고액 전세계약을 하는 세입자가 증가하면서 전셋값이 무섭게 치솟고 있다. 은마아파트 전용 84㎡는 10월 말 10억원에 전세계약이 체결됐다. 이 단지 전세가가 10억원을 기록한 것은 이번이 처음이다. 목동신시가지2단지도 전용 122㎡ 전세물건이 전고가보다 3억원 오른 13억원에 거래됐다.

"사정변경의 원칙 고려돼야" 이견 갈려이미 시장에서는 각종 부작용이 발생하고 있음에도 '실거주 2년 의무'는 관련법 개정조차 불투명한 상황이다. 조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 도정법 개정안은 지난달 24일 국회 국토교통위원회 법안심사 소위를 통과하지 못하고 보류됐다. 현재 국회 일정을 고려했을 때 연내 국회 통과는 사실상 어렵게 됐다. 검토과정에서 이견이 갈리면서 쉽게 처리되기는 힘들 것이란 관측이 지배적이다.

송석준 국민의힘 의원은 "실거주 없이 재건축 이후에 바로 파는 등 단순 투기를 했을 때, 그때 가서 강력히 제재하는 방안을 강구해야 한다"며 "절차 중에 있는 것에 대해 종전의 기준을 바꾸면 시장이 혼란스러워질 것"이라고 우려했다. 같은 당 김희국 의원은 "집주인들이 40년 된 은마아파트에 거주하라고 하면 직접 거주하겠냐"며 "세입자에게 나가라 하고 거주하는 척, 한달에 한두번 왔다갔다 할텐데 어떤 대책을 갖고 있냐"고 꼬집었다.

김은혜 위원은 법안심사 소위에 함께 참석한 윤성원 국토부 제1차관에게 "차관님도 특공해서 당시 3월에 실거주하신다 하셨지만 결국 팔지 않았냐"고 물으며 "이게 바로 민법에도 나오는 사정변경의 원칙이라고 하는건데, 그것을 규제로 강제하고 의무화 하는 것은 법리가 아니다"고 지적했다.