은마·잠실5 외면했지만…"공공재건축, 용적률 258%p 늘었다"

(서울=뉴스1) 이성철 기자 = 정부가 '8.4 주택공급대책'을 통해 서울 재건축·재개발 관련 규제를 조건부로 완화하기로 결정하면서 강남권 정비사업 추진에 대한 기대감이 높아지고 있는 가운데 4일 서울 송파구 일대 아파트들이 높게 솟아 있다. 서울시는 그동안 도시계획을 통해 아파트 층수를 35층까지 제한을 뒀지만 용적률 인센티브 제도의 원활한 적용을 위해 층수 제한 규제를 풀기로 결정했다. 이에 따라 송파구 잠실 등지에는 50층 이상 높이 올라가는 재건축 아파트가 등장할 전망이다. 2020.8.4/뉴스1

은마·잠실주공5단지 등이 사전컨설팅 신청을 철회하며 외면 받아온 공공재건축이 실제로는 사업성 개선 효과가 상당한 것으로 나타났다.

사전컨설팅 결과, 조합이 단독으로 재건축사업을 추진하는 것보다 공공재건축을 선택했을 때 조합원 분담금이 평균 37% 줄어드는 것으로 조사됐다. 이밖에 용적률은 최고 201%포인트, 주택수는 최고 73% 증가하는 것으로 나타났다.


신반포19 등 7곳 사전컨설팅 결과 회신LH·SH공사·한국부동산원으로 구성된 공공정비 통합지원센터는 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지에 대한 사전컨설팅 분석 결과를 조합 등에 회신한다고 15일 밝혔다.

지난해 발표된 8·4 서울권역 주택공급방안에 따라 추진되는 공공재건축은 공공이 재건축에 참여해 일정 규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.

통합지원센터는 지난 9월부터 공공재건축에 대한 올바른 정보를 알리고 사업 참여 결정을 지원하기 위해 컨설팅을 진행해왔다. 당초 15개 단지가 컨설팅을 신청했으나 '은마' '잠실주공5' 등 참여를 철회한 단지와 안전진단 미통과 등 재건축 추진 여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 총 7곳이 최종 컨설팅 대상으로 남았다.


분담금 줄고 주택수 늘어…용적률 최고 258%p 증가통합지원센터가 국토교통부·서울시와의 2차례 사전 검토회의, 전문가 자문 등을 거쳐 마련한 이번 컨설팅 결과에는 다양한 규제완화 사항이 포함됐다.

지역 여건 등을 고려해 용도지역 상향이 가능한 구역에 대해서는 최대한 용도지역 상향을 허용했고 7개 단지 모두 종상향을 허용하는 컨설팅 결과를 도출했다. 이로써 용적률은 현행 대비 평균 182%p(최대 258%p), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%p(최대 201%p) 증가했다.

또 도시규제 완화 효과와 준주거지역의 비주거비율 완화 등을 적용해 주택 공급수를 산출한 결과, 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가하는 것으로 나타났다.

아울러 일반분양분 수입이 증가하면서 조합원 분담금도 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 수준으로 감소하는 것으로 분석됐다.

선도사업 신청하려면 토지등소유자 10% 동의 필요통합지원센터는 조합 등을 대상으로 사전컨설팅 설명회 등을 지원하고 1분기 안에 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 첨부해 선도사업 후보지 지정을 신청하면 선도사업 후보지로 선정할 계획이다.

선도사업 후보지로 선정되면 구체적인 정비계획(안) 마련 등 심층컨설팅 절차를 진행하고 이 결과를 바탕으로 공공시행자 지정을 위한 주민동의율 확보에 나선다. 동의율 확보가 완료되면 조합과 LH․SH와 사업시행 약정을 체결해 공공재건축 선도사업지로 최종 확정 된다.

통합지원센터는 오는 2월부터 공공재건축 2차 사전컨설팅 공모를 시행할 예정이다. 이에 앞서 더 많은 단지들이 추진 여부를 검토할 수 있도록 가상의 모형을 상정해 공공재건축 효과를 분석하는 모의 분석을 실시했다.

센터 관계자는 "1000세대 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 세대수 및 분양수입 증가로 사업성 개선 효과(비례율 증가)를 상당 부분 확인할 수 있었다"며 "현행 용도지역이 2종일반주거지역인 경우 보다 준주거 지역으로 종상향이 가능한 3종일반주거지인 경우 공공재건축으로 인한 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석됐다"고 말했다.