2배 늘려도 효과없다? 승강장이 출발점인 역세권 개발의 함정

정부가 서울 지하철 역세권 범위를 현행 250m에서 500m로 2배 확대하는 고밀개발 방안을 다음달 발표할 예정이지만 정작 건설업계에선 벌써부터 회의론이 흘러 나온다. 건설사가 시뮬레이션을 해보니 용적률 700% 고밀 개발이 가능한 역세권이 전체 307곳 가운데 10곳이 안된다는 결과가 나왔다.

흔히 역세권을 계산할 때 '지하철 출입구'부터로 알고 있지만 서울시의 운영기준상 지하 승강장을 출발점으로 역세권 면적을 계산하고 있기 때문에 2배 확대해도 개발 가능한 땅이 획기적으로 늘기 어렵다는 이유다.


충분한 공급을 위해서는 역세권 범위를 더 늘리든지 계산 기준을 출입구로 변경해야 한다는 게 업계의 주장이다.

28일 건설업계에 따르면 정부는 19일 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'을 개정해 이르면 4월말부터 역세권 복합용도개발 지구단위계획을 수립하면 일반주거지역에서도 용적률 700% 고밀 개발을 허용키로 했다. 현행 용적률 200~250% 대비 최대 3배가량 늘어나는 것으로 이는 다음달 정부가 발표할 공급대책의 중요한 법적 근거가 될 것으로 보인다.

이에따라 일부 건설사가 용적률 700%를 적용해 사업성을 확보하면서 고층 주상복합아파트를 지을 수 있는 역세권을 시뮬레이션 해 본 결과 사당역, 수서역, 서울역, 수색역, 광운대역 등 10곳을 넘지 않는 것으로 나타났다.


서울 지하철 역세권은 모두 307곳이고 이 가운데 일반주거지역은 33%인 100곳에 달한다. 그런데 정작 고밀 개발이 가능한 곳은 전체의 3~4%밖에 안 될 수 있다는 추정이 나온 셈이다. 물론 건설사별로 확보한 땅이나 사업전략이 달라 결과가 바뀔수도 있지만 적어도 정부가 예상한 "충분한 공급효과"와는 다소 거리가 있다는 게 공통 지적이다.

건설사들은 용적률을 올릴 수 있는 역세권 범위가 넓지 않은 것을 1차적인 한계로 꼽았다. 앞서 변창흠 국토교통부 장관은 역세권 범위를 현행 250m에서 500m로 2배 가량 늘리겠다고 밝혔다. 역세권을 계산할 때 일반인들이 흔히 알고 있는 지하철 출입구 기준이 아니라 지하의 승강장(플랫폼)을 기준으로 계산하기 때문에 집을 지을 면적이 획기적으로 늘지 않는다는 것이다.

예컨대 역세권 고밀개발이 가능한 지역으로 꼽히는 사당역조차 승강장에서 출입구까지 거리가 60~70m에 달한다. 현행 역세권 250m를 적용하면 집을 지을 수 있는 면적이 200m 안쪽이란 얘기다.

한 건설사 관계자는 "역세권이 출구가 아닌 승강장 기준이라 반경이 확 줄어들어 500m로 기존 대비 늘렸다 하더라도 사업할 만한 곳이 많지 않다"며 "땅 면적이 충분하지 않으면 소규모 개발 사업이 되기 때문에 적극적으로 뛰어들 이유가 사라진다"고 지적했다.

백준 J&K도시정비 대표는 "서울시에서 2010년 비슷한 내용의 '역세권 시프트' 사업을 통해 승강장 기준 반경 250~500m 역세권에 용적률을 높이고 늘어나는 용적률의 일부분을 장기전세주택(시프트)으로 기부채납하는 사업을 했으나 활성화되지 않았다"며 "실패한 적이 있기 때문에 기준을 승강장이 아닌 출입구로 하는 등으로 범위를 넓힐 필요가 있다"고 말했다.


사당역, 수서역, 서울역, 수색역, 광운대역 등은 인근에 고층 건물이 없거나 빌라밀집 지역이라서 고밀개발이 가능하지만 그 외 지역은 사업성이 떨어진다는 분석도 나온다. 특히 도심 지역일수록 이미 역세권의 땅값이 높게 형성된 데다 토지주가 땅값을 높게 요구할 가능성이 있다. 토지를 강제 수용할 수 있는 특별법이 필요하다는 지적이 나오는 이유다.

늘어나는 용적률의 얼마를 기부채납으로 가져갈 것이냐도 관건이다. 현행으로는 50%가량을 기부해야 주거지역을 준주거지역으로 종상향해 용적률을 올려준다. 한국부동산개발협회장인 김승배 피데스개발 대표는 "늘어난 용적률의 30~40% 정도로 기부채납 비율을 낮출 필요가 있다"고 말했다.

한편 서울시는 도시계획법 시행령 개정에 따라 서울시 조례와 운영기준 개정 작업에 착수했다. 용적률 700% 적용을 위해 내야 하는 기부채납 비율이나 구체적인 역세권 변경기준 등은 서울시가 운영기준을 마련해 결정하도록 돼 있다. 서울시 관계자는 "시행령 개정안 시행일인 4월말에 맞춰 조례 개정 등 관련 절차를 진행 중"이라고 말했다.