재건축 조합원 자격, 안전진단 이후부터 아예 제한된다고?

재건축 조합원 지위 양도 제한 시점을 '안전진단 통과 이후'로 대폭 앞당기는 방안이 발표되자 시장이 술렁이고 있다. 앞으로 안전진단을 통과한 시점부터는 해당 재건축 단지를 매수하면 무조건 조합원 자격을 얻을 수 없다는 이야기가 퍼지면서다.

하지만 이는 오해다. 시·도지사가 지정하는 경우에만 제한적으로 적용된다. 안전진단을 통과한 재건축 단지가 '후보'가 되는 것이지 무조건 이 때부터 조합원 자격을 얻을 수 없는 건 아니다. 예외사항도 존재한다.


서울시와 국토부가 지난 10일 발표한 주택정책 협력 강화방안 중 '정비사업 조합원 지위양도 제한시기 조기화'에 대한 궁금증을 일문일답 방식으로 풀어봤다.

-재건축 조합원 자격은 안전진단 통과 이후부터는 무조건 제한이 되나?

▶그렇지 않다. 시·도지사가 지정하는 경우에 한정된다. 현재는 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 어렵다. 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우 등 예외적으로만 조합원 지위를 이어받을 수 있다. 하지만 앞으로는 안전진단을 통과한 시점부터 시·도지사가 조합원 자격을 제한할 수 있게 되는 것이다. 안전진단을 통과한 모든 재건축 단지에 적용되는 것이 아니다.


시점 역시 시·도지사가 기준일을 별도로 고시하게 되는데 그 시점부터 조합원 지위 취득이 어려워진다. 재개발도 마찬가지다. 현재는 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 자격을 얻기 어려운데, 앞으로는 추진위 설립 시점부터 자격 취득이 제한될 수 있다.

-이미 안전진단을 통과한 단지에도 소급 적용되는 건가?

▶소급 적용이라고 표현하기는 어렵다. 안전진단 통과 시점은 중요하지 않다. 개정안이 시행되는 시점에 안전진단을 통과한 이후 추가 단계를 밟지 않아 아직 조합설립인가를 받지 않은 재건축 단지가 모두 후보지가 될 수 있다.

다만 예외적으로 조합원 자격을 인정해주는 경우는 있다. 오랫 동안 정비사업이 정체돼 있는 재건축 단지에 대해서다. 안전진단 통과일 이후 2년 이상 정비계획안 입안이 이뤄지지 않은 경우, 정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위 설립 신청이 없는 경우, 추진위 설립일로부터 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우다. 여기에 해당하는 단지에 대해서는 거래를 하더라도 이전처럼 조합원 자격을 얻을 수 있다.

-그럼 여의도나 대치동 은마아파트 등 오랜 기간 재건축 사업이 정체된 곳은 아파트를 매수해도 조합원 자격을 얻을 수 있는 건가?

▶아니다. 토지거래허가구역으로 지정된 재건축·재개발 구역은 위에 설명한 예외 사항이 적용되지 않는다. 오래 전에 안전진단을 통과한 뒤 그 다음 단계로 넘어가지 못한 여의도 아파트들이나 강남구 대치동 은마아파트 등은 법 개정안이 통과되면 언제든 조합원 자격을 제한받을 수 있게 된다.

현재 서울 토지거래허가구역은 잠실·삼성·청담·대치동(2022년 6월22일까지)과 압구정·여의도·목동·성수동(2022년 4월26일까지)이다. 이 지역은 조합원 자격을 이어받기 어려울 수 있으니 매수에 신중해야 한다.

-언제부터 시행되나?

▶우선 이 제도는 '도시 및 주거환경 정비법'(도정법)을 고쳐야 시행 가능하다. 국회에서 법이 통과가 돼야 한다. 서울시와 국토부는 곧바로 도정법 개정안 발의 준비에 착수해, 올해 9월 통과를 목표로 하고 있다. 빠르면 올해 9월부터 제도가 시행될 수 있다.