임대인이 입주 전 약속한 공사를 해 주지 않는 경우 임차인 계약해지

바닥 난방공사 등 주택에 대한 보수공사를 임대인이 입주 전에 해 주기로 약속하는 경우가 있다. 약속한 공사를 해 주지 않자 임차인이 내용증명을 보내 계약을 해제한 사안에서, 최근 대법원은 원심판결을 뒤집고 임대차 계약은 여전히 유효하다는 취지로 사건을 원심법원에 파기환송 하였다.

필자는 계약해제의 요건과 관련한 대법원 최신 판례를 소개하고, 임대인이 입주 전 약속한 공사를 해 주지 않는 경우 임차인이 계약을 적법하게 해제하는 방법에 관하여 간략하게 설명하고자 한다.


사건의 개요 및 법원의 판단
임차인은 2016년경 임대인으로부터 오피스텔을 2년간 임차하기로 하는 계약을 체결하고 계약금을 지급하였다. 임차인과 임대인은 임대차계약서에 특약사항을 두어, '현재 난방방식은 바닥 난방이 아닌 천정 히팅방식으로, 임차인은 바닥 난방을 원하므로, 임대인은 계약 후 바닥 난방공사(지역열병합방식)를 잔금일 전까지 완료하여 입주에 지장이 없도록 하여야 한다' 고 약속했다.

계약 체결일로부터 약 보름 뒤 임대인은 임차인에게 연락하여, ①바닥 난방공사는 관계 법령에 위배되고 ②공사의 난이도가 높다는 이유를 들어 바닥 난방공사 대신 카펫과 전기판넬 공사를 하자고 설득했다. 이에 임차인은 "최종적으로 바닥 공사는 카펫과 전기판넬 아니면 공사 안 되는 거죠?"라는 확인 문자를 보낸 뒤, 임대인이 문자에 대한 답이 없자 2일 뒤 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 발송하여 임대인에게 도달했다.

이와 관련하여 2심 법원(항소심)은, '당초 계약과는 다른 방식의 난방 공사를 제안한 사실' 및 '위 확인 문자에 대한 답장이 없었던 사실'은 계약의 "이행 거절의 의사표시"라고 볼 수 있어 계약이 해제되었다고 판단하였다.


하지만 대법원은, 임대인이 바닥 난방공사의 어려움을 들어 다른 대안을 제시하고 있기는 하지만, 공사를 거부하겠다는 직접적인 의사표시를 했다고는 보기 어렵고, "바닥 난방공사는 안되는 거죠" 라는 임차인의 질문에 대하여도 즉시 임대인이 이에 대하여 답변할 법적 의무가 있는 것은 아니라고 하여, 계약이 적법하게 해제되었다고 보기는 어렵다 취지로 판단하였다(대법원 2021. 7. 15. 선고 2018다214210판결 등 참조).

원호경 변호사 /사진제공=법무법인 센트로

계약해제의 법리 및 이 사건의 쟁점
민법 제544조에 따르면, 임차인이 계약을 해제하기 위하여는 '상당한 기간'을 정하여 임대인에게 난방공사를 해 줄 것을 최고한 뒤(법원은 2주 전후로 본다), 그래도 임대인이 공사를 해 주지 않으면 계약을 해제할 수 있다.

만약, 임대인이 바닥 난방공사를 "미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우"라면 동법 544조 단서에 따라 2주 정도의 최고 기간을 거치지 않고, 임차인은 바로 적법하게 계약을 해제할 수 있는 것이다.

따라서 이 사건의 쟁점은, 임대인이 "미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우"라고 볼 수 있어 최고절차를 거치지 않고 임차인이 일방적으로 계약을 해제할 수 있는지 여부라고 할 것이다.

대법원이 판시한 '미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우'(민법 제544조 단서)의 의미
최고 없이 계약해제가 가능하다고 규정한 민법 제544조 단서와 관련하여 우리 대법원은, "이행거절의사가 명백하고 종국적인 것으로 볼 수 있어야 한다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다22971 판결 참조)"고 판시하고 있다.

즉 우리 대법원은 민법 제544조 단서에 따른 계약해제는 상대방에게 기간을 정하여 사전에 최고할 필요가 없어 해제의 요건이 완화되어 있으므로, "상대방이 계약내용 대로 이행하지 않겠다는 의사가 다툼 없이 명백하다고 볼 수 있는 경우"에 (최고 없이도) 계약해제를 할 수 있도록 계약의 안정성을 두텁게 보호하는 입장을 취한 것이다.

임대차 계약 체결시 유의할 점
이 같은 최근 대법원 판례에 따르면, 임대차 계약 당사자는 불필요한 법적 분쟁을 피하기 위해 다음의 몇 가지 점에 유의하여야 한다. 첫째, 특약사항('입주 전 공사' 등)을 정한 경우에는 공사비용은 누가 부담하는지, 그 한도는 어느 정도로 하는지를 분명하게 기재하여 공사의 의무 등이 계약에 포함되도록 하여야 한다. 둘째, 특약사항의 이행이 이루어지지 않았을 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있다는 사실을 명시적으로 계약에 포함하여야 한다. 셋째, 특약사항에서 정한 의무 이행에 차질이 생겼을 경우, 서로 오고 간 의사표시의 내용을 문자나 내용증명 등으로 분명하게 남겨 두어야 한다. 마지막으로, 계약을 해제하고자 하는 당사자는 서면으로 상대방에게 이행을 최고하는 절차를 미리 거쳐둠으로써 계약의 효력에 관하여 법적인 분쟁이 발생하지 않도록 유의하여야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 변호사 원호경