전세대출 어려워진다…전셋값 오른 만큼만, 잔금 이후엔 불가

정부가 가계부채의 급증을 막기 위한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 조기 시행을 결정한 26일 서울 시내 한 시중은행에 대출 관련 안내문이 붙어있다. 금융당국은 2023년 7월까지 단계적 시행 예정이던 개인별 DSR 도입 일정을 내년 7월로 앞당기고 내년 1월부터는 총 대출액이 2억원 초과시, 내년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 넘으면 개인별 DSR 규제를 적용 받는다. /사진=김휘선 기자 hwijpg@

앞으로 모든 은행에선 잔금을 치르기 전 전셋값이 오른 만큼만 전세자금대출을 받을 수 있다. 은행들이 일부 막았던 전세대출을 최근 풀면서 과잉 대출 차단을 위해 강화된 심사 기준을 도입하면서다. 원칙적으로 연말까지 적용되지만 깐깐한 전세대출 심사 규정은 내년까지 유지될 가능성이 커 보인다.

27일 은행업계에 따르면, KB국민 신한 하나 우리 NH농협은행 등 5대 은행은 27일부터 강화된 전세대출 심사 규정을 일선 창구에서 시행한다. 지난 15일 △잔금지급일 이후 전세대출 취급 중단 △1주택자 대상 비대면 전세대출 취급 중단 △전세 갱신 시 보증금 증액 이내로 한도 축소 등 3가지 심사 강화 방안에 합의한 데 따른 것이다. 다른 은행들도 같은 내용의 심사 규정을 이달 말부터 일괄 적용한다.


예컨대 최초 임차보증금 4억원, 계약갱신 후 임차보증금이 6억원인 경우 기존 전세대출이 없는 차주는 최대 4억8000만원(임차보증금 6억원의 80%)까지 대출이 가능했지만 지금은 증액 금액인 2억원까지만 대출을 받을 수 있다. 대출 한도가 절반 이상 줄어드는 셈이다. 보유 자금으로 전셋값을 먼저 치르고 입주한 뒤 전세대출을 받는 것도 앞으론 불가능하다.

앞서 금융당국은 가계대출 총량 관리 준수를 위한 은행들의 전세대출 중단과 한도 축소가 잇따르자 실수요자 보호를 위해 지난 20일부터 대출 제한을 풀었다. 아울러 수요자들의 대출 전면 중단 우려를 감안해 전세대출은 올해 총량 관리에서 예외적으로 제외했다.

대신 주요 은행들과 협의해 자율 규제 방식으로 전셋값을 치르는 데 소요되는 실수요 자금만 대출해주는 강화된 심사 기준을 도입하기로 했다. 싼 금리로 전세대출을 받아 자산시장에 투자 하는 불요불급한 대출은 차단하겠다는 것이다.


은행들은 깐깐한 전세대출 심사 규정을 원칙적으로 연말까지 적용한다. 다만 전셋값 상승세가 여전하고 전세대출 대기 수요도 많아 내년까지 전세대출 심사 강화 규정을 유지할 가능성이 크다.

금융당국 관계자는 "강화된 전세대출 심사기준은 서민, 실수요자에게 중단없이 대출을 공급하기 위해 은행들이 취한 자율적 조치"라면서도 "내년에도 전세대출 심사 강화가 언제든지 재개될 수 있을 것으로 본다"고 했다. 시중은행 관계자도 "내년에는 전체 가계대출 총량에 전세대출을 포함해 관리해야 한다"며 "전셋값을 치르는 데 꼭 필요한 만큼만 대출을 내어줄 수밖에 없다"고 했다.

가계부채 증가세가 진정되지 않을 경우 내년 전세대출 규제가 더 강화될 가능성도 있다. 금융당국은 전날 가계부채 관리방안을 발표하면서 총부채원리금상환비율(40%) 산정시 전세대출은 지금처럼 예외로 두기로 했다. 하지만 상황에 따라 내년에는 '플랜B(예비 계획)'를 가동해 전세대출도 DSR 40% 산정에 포함하는 방안을 검토할 예정이다.

대출 규제가 더 강화하면 내년 전세시장 혼란이 커질 수 있다는 전망도 나온다. 대출 한파가 이어지는 과정에서 계약갱신청구권이 끝나는 내년 8월부터 '이중 전셋값' 문제가 본격화할 가능성이 크기 때문이다. 전세대출 문턱은 더 높아졌는데 2년 전보다 훨씬 오른 전셋값을 감당하지 못하는 '전세 난민'들이 속출할 수 있다는 것이다.