"최대 50% '뚝' 역대급 집값 하락 온다…내년 중순 전 집 팔아라"

부동산 시장이 장기간 상승에 따른 숨고르기에 돌입한 가운데 일부 지역에서는 하락 거래도 체결되고 있다. 일부 전문가들은 하락 변곡점이 도래했고 내년부터 가파른 하락국면에 돌입할 것으로 전망키도 한다. 김기원 데이터노우즈(리치고) 대표도 그 중 하나다. 지난 수년간 부동산 시장을 데이터로 면밀히 살펴온 그는 GPD(국내총생산) 대비 부동산 시가총액 지수, 매매 전세 수급 지수, 거래량 등을 비롯 다양한 데이터를 분석해 이르면 내년 중반 이후 시장이 본격적인 하락세에 돌입할 것으로 내다보고 있다. 길게는 오는 2027~2028년 까지, 최대 50%에 달하는 하락 가능성도 제시했다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 다양한 데이터와 함께 제공되는 김기원 대표의 인터뷰를 만나보세요!
"거래량이 여실히 보여줍니다...대세 하락 변곡점 왔습니다" ▶박진영 머니투데이 기자
안녕하세요. 네, 여러분 안녕하세요. '부릿지' JYP 박진영입니다. 데이터는 답을 알고 있다. 그 데이터를 활용하셔서 집값을 분석하고 전망하시는 리치고 서비스를 운영하고 있는 김기원 데이터노우즈 대표님이십니다. 반갑습니다.

▶김기원 데이터노우즈(리치고) 대표
네, 반갑습니다. 네.


▶박진영 기자
그러면 제가 단도직입적으로 좀 여쭤봐야 될 것 같아요. 저희 3월 '부릿지' 출연을 하셨을 때, 이제 올 연말, 그리고 내년 상반기쯤에는 부동산 시장에 변곡점이 올 거다. 이제 하락 변곡점이죠? 그런 말씀을 하셨었는데, 지금 또 여지없이 그 하락 조짐이 보인다는 말들이 나오고 있거든요?

거래량도 많이 줄고, 상승폭도 확실히 줄었어요. 그래서 이게 진짜 이제 집값 하락이 시작되는 것으로 볼 수 있는 건가요?

▶김기원 대표
아, 네. 일단 부동산 시장의 변곡점이 뭐냐, 변곡점의 정확한 의미가 뭐냐. 부동산 시장은 항공모함과 같아요. 그래서 오랜 기간 상승을 하다가 이 방향을 하락 쪽으로 틀면 금방 틀어지지 않아요.


▶박진영 기자
음... 이렇게 거대하기 때문에?

▶김기원 대표
그렇죠, 그렇죠. 그래서 하락이 본격적으로 나타나기 전에 어떤 현상이 발생을 하냐면 매물은, 그러니까 시중에 매물은 계속 쌓이고 매수세가 줄어들어요. 그러면서 이런 기간이 몇 개월이 지속이 되면 그 이후에 하락이 시작이 되는 거죠. 그리고 이제 이미 고가 아파트 이외에 중저가 아파트들은 이미 하락하는 단지들이 지금 꽤 많이 나오고 있어요.

10월 초에 제가 글을 올렸어요. '이제는 변곡점이 올 것이다'가 아니라 '이제 왔다'. 그리고 제가 말씀드린 변곡점은 하락이 시작되기 바로 전 단계인 팔기가 어려운 시장, 이걸 제가 이제 변곡점이라고 이야기하는데, 10월에 수도권과 대구 부동산 시장에 변곡점이 시작이 됐다, 이렇게 말씀을 좀 드릴 수 있겠습니다.

▶박진영 기자
'하락장이 시작되면 이제 금융위기보다도 더 충격파가 클 수도 있다' 그리고 '역대급 하락장이 올 수 있다' 이렇게 말씀을 하셨는데 얼마나 세게, 얼마나 길게 올 것으로 보시는지.
▶김기원 대표
저 같은 경우는 데이터에 기반해서 말씀을 드리다 보니까 조금 더 이제 다른 분들보다는 조금 더 명확한 그런 말씀을 제가 좀 드리는데, 그럼에도 불구하고 미래는 항상 예상하지 못한 그런 방향으로 흘러갈 수 있잖아요. 작년 같은 경우도 코로나가 터질 줄 아무도 몰랐고, 그렇기 때문에 제가 오늘 데이터에 근거해서 나름 좀 더 정확한 전망을 하겠지만 그럼에도 불구하고 겸허한 마음으로 전망 분석을 한다는 말씀 제가 드리고 시작을 좀 하도록 하겠고요.

먼저 상승세가 거의 다 지금 끝나가고 있다. 이런 징조들이 명확하게 보여지는 데이터 중의 하나가 뭐냐 하면 이 거래량 데이터에요. 주식이나 부동산이나 거래량은 속일 수가 없어요.

▶박진영 기자
거래량은 더 이상 지표로써 작용을 하지 않는다, 그런 말들도 있더라고요. 그래서 막 신고가도 하나씩 터지고, 거래량은 작지만.

▶김기원 대표
그렇죠. 그거는 이제 거래량을 아주 이제 미시적으로 봤을 때 그런 거고요. 그간 아주 오랜 기간을 두고 큰 흐름에서 놓고 봤을 때는 거래량 데이터가 굉장히 중요해요.

아주 의미 있는 거래량이 지난 15년 동안 세 번 터졌어요. 보시는 것처럼 2006년 말에 한 번 터졌었고요. 그다음에 2015년에 거래량이 터졌었고, 그다음에 2020년 중순에 거래량이 터졌어요. 그러니까 엄청난 거래량이 터진 게 딱 세 번이에요. 그리고 거래량이 이렇게 터졌다는 것은 어떤 의미가 있냐면 손바뀜이 그만큼 많이 일어난 겁니다. 누군가는 그만큼 팔았고, 누군가는 그만큼을 산 거예요.

자, 그런데 만약에 바닥에서 거래량이 터졌다. 바닥에서 올라가는 중간에 거래량이 터졌다. 이거는 뭐냐 하면 세력들이 매집을 한 거예요. 쉽게 얘기하면 선수들이 산 거죠. 그런데 계속 올라가다가 고점에서 고평가 되었을 때 거래량이 터졌다. 그거는 무슨 의미냐면 선수들은 팔고 초보들이 산 거죠.
▶박진영 기자
음... 패닉바잉이 시작된 거예요?

▶김기원 대표
그렇죠. 그런데 최근에 이제 2020년에 터진 거래량을 놓고 보면 이 거래량이 2015년의 거래량과 성격은 매우 달라요. 2006년 말의 거래량 하고 이게 성격이 똑같거든요?

뭐냐 하면 이제 2006년 말, 2007년 초에 신문기사, 부동산 관련한 수도권의 신문기사 찾아보시면 아시겠지만, 그때도 물론 이제 용어가 다르긴 하지만 최근과 같은 대중들의 패닉바잉이 있었어요. 왜냐하면 수도권을 계속 이제 2003년 10월부터 규제를 함에도 불구하고 아파트 가격이 계속 올라가니까 대중들 마음 속에, 내가 지금이라도 못 사면 영원히, 어떻게 보면 벼락거지가 될 것 같은 그런 두려움에 휩싸이는 거예요. 그렇기 때문에 이런 엄청난 거래량이 터졌던 거예요. 그런데 이런 엄청난 거래량이 터졌다는 그 의미는 뭐냐 하면 그다음에는 사줄 사람이 있다라는 거예요, 없다라는 거예요?

▶박진영 기자
많이 부족하기 때문에,

▶김기원 대표
그렇죠. 별로 없어요. 별로 없다라는 겁니다. 그렇기 때문에 보시는 것처럼 거래량이 이때 잠깐 튀기는 했지만, 거래량이 대체적으로 고점이 계속 낮아지죠.부동산 시장이 약세로 들어설 수밖에 없는 거고요. 최근에도 영끌 거래량, 특히 2030 세대가 엄청난 대출까지 끌어다가 패닉바잉을 했어요. 그런데 보시는 것처럼 거래량 어떻게 되고 있어요? 계속 지금 줄어들고 있죠.

(중략) 자, 앞으로 언제가 될지 모르겠지만, 지금 거래량이 계속 줄고, 앞으로 거래량이 늘어날 가능성은 거의 보이지 않아요. 앞으로 이렇게 거래량이 별로 없는 시기가 몇 년 동안, 한 6~7년 진행이 될 겁니다.
'부동산 버핏지수' '매매수급지수' 데이터로 전망하는 '강력한 하락'
▶김기원 대표
또 최근에 이제 서울에 매매, 전세 수급 데이터를 보면 이 파란색 선이 뭐냐 하면 이게 서울 아파트를 팔려고 내놓은 사람들의 숫자라고 보시면 돼요. 보시는 것처럼 2020년 이후로 제일 지금 높아요. 그렇죠? 파란색이 제일 높죠? 지금 팔고 싶은 사람은 굉장히 많은데, 이 빨간색 선이 사고 싶은 사람이거든요? 사고 싶은 사람은 거의 바닥에 있죠.

즉, 서울은 지금 안 그래도 거래량 데이터로 봤을 때 변곡점 부근에 지금 왔는데, 지금 팔려고 하는 사람은 많고 살려고 하는 사람은 별로 없는 시장이 지금 이미 시작이 되었다는 거죠. 거기다가 이제 전세 수급인데, 전세가 공급이 많은지 수요가 많은지를 알려주는 데이터예요. 그런데 얘도 지금 내려오고 있죠? 그 얘기는 무슨 얘기냐면 지금 전세 시장도 조금씩 안정화되어가고 있다. 예. 이제는 더 이상 비싸게 사줄 수 있는 사람이 없다.

(중략)

▶박진영 기자
그러면 걷잡을 수 없는 하락? 이 시작된다는?
▶김기원 대표
그래서 제가 이제 말씀을 드리는 게 상당히 강력한 하락이 올 수 있다. 역사상 지금 가장 강력한 하락이 올 수 있다라고 제가 말씀을 좀 드리고 있는데, 그런데 이제 데이터만 놓고 말씀을 좀 드리면, GDP 대비한 아파트 시가총액의 비율이에요.

그래서 보통 우리가 주식 시장에도 버핏지수라고 해서 주식시장의 시가총액과 이 GDP를 비교해서 GDP 대비해서 주식 시장이 얼마나 고평가인지, 저평가인지를 판단한 데이터가 있잖아요. 그래서 이거를 아, 부동산 시장에는 찾아볼 수 없을까라는 고민 끝에 제가 이거를, 이 데이터를 제가 직접 만들게 된 거고요. '부동산 버핏지수'라고 할 수 있겠죠. 그

래서 이제 보시면 어때요, 지금? 최근에 엄청난 급등을 하게 되면서 이게 거의 10배 근처까지 됐어요. 즉, 이걸 놓고 보면 거의 지난 역사상 평균 정도인 한 5~6 정도 대비해서 거의 두 배 가까이 지금 고평가 돼있다는 거고, 그 얘기는 어쩌면 절반 정도까지도 떨어질 수 있는 가능성을 우리가 부동산 버핏지수에서 한번 힌트를 찾아볼 수가 있는 거죠.
▶김기원 대표
지금으로써는 아마 상상이 안 가실 텐데, 실제로 금융위기 때도 적게 떨어진 수도권 아파트가 15~20% 떨어졌고요. 많이 떨어진 아파트는 30~40% 정도, 심하게는 45% 정도까지 떨어졌어요. 그런데 그때의 어떤 고평가보다 지금이 훨씬 더 심해요. 예.

▶박진영 기자
거의 역대급 고평가

▶김기원 대표
네, 네. 그래서 이제 22년 중순. 그래서 제가 이제 최근에 말씀을 드리는 게 내년 중순 정도 전에 '그래도 매도를 하실 수 있는 분이라면 매도를 하시는 게 좋겠다'라고 제가 말씀을 드렸고, 그래서 내년 중순부터 말, 그래서 하락이 시작이 된다라면 최소한 2025~2026년까지 하락을 하게 될 거고요. 만약에 좀 이 하락이 길어진다면 2027년, 2028년까지도 하락을 할 가능성이 있어보입니다. 하락폭은... ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 상세한 내용을 확인하세요!


출연 박진영 기자
촬영 이상봉 PD, 김진석 PD
편집 김진석 PD
디자인 신선용 디자이너