12억 은마 전셋값, 5억 빠졌다…갱신>신규 가격 '역전', 왜?

(서울=뉴스1) 조태형 기자 = 서울 강남구 대치동 은마아파트의 모습. 2021.9.6/뉴스1

서울 아파트 전세가격이 5주 연속 하락하면서 일부 단지에서 신규 전세가격이 갱신 전세가격 보다 낮아지는 '역전 현상'이 나타났다. 지난 2020년 7월 임대차2법 시행 이후 신규 가격이 전세가격의 2배까지 올라가는 '이중가격'이 심화해 사회 문제가 됐다. 하지만 최근 들어 전세 매물이 쌓이면서 신규 전세가격이 하락 전환해 이중가격 격차가 갈수록 좁혀졌다. 일부 구간에선 역전도 나타난 것. 임대차2법 도입 2년을 맞은 오는 7월 이후 전셋값 폭등 우려가 강하게 제기됐지만 이 역시 현실화 하지 않을 것이란 관측에 힘이 실린다.
은마 84㎡ 신규 전셋값 7.1억<갱신 전셋값 7.35억 '역전'..."매물 귀한 작년엔 신규계약 최고 12.5억 찍었는데.."10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 대치동 은마 아파트 전용 84㎡의 신규 전세계약이 지난 1월7일 7억1000만원(14층)에 체결됐다. 같은달 12일에도 저층인 1층에서 동일 가격인 7억1000만원에 역시 신규로 계약이 성사됐다.

그런데 같은달, 같은 면적의 갱신 전세가격이 신규보다 높은 가격에 체결됐다. 1월 17일 7억3500만원(6층)에 갱신 계약이 이뤄졌는데 이는 직전 계약금 7억원 대비 임대료를 정확히 5% 올려 재계약한 것이다. 전월세 상한제 5% 한도에 맞게 다 올렸는데도 신규 가격보다 갱신 가격이 약 2500만원 높게 형성된 것이다.


물론 은마 아파트는 대단지로 신규계약 가격이 갱신보다 높은 사례가 여전히 많다. 하지만 신규-갱신 가격이 격차는 크게 좁혀지고 있다. 임대차 신고제에 따라 신규, 갱신계약 정보가 공개된 최근 월인 1월 기준 갱신계약이 6억원~7억원대에 몰려 있고, 신규계약이 7억원~9억원대에 형성돼 일부 구간에서 역전현상이 벌어지거나 1억원 이내로 좁아졌다. 현재 84㎡ 기준으로 바로 입주가 가능한 전세 매물이 7억8000만원에 나왔다.

은마 아파트는 신규와 갱신 가격이 많게는 2배 차이가 나는 대표 단지였다. 임대차 2법이 지난 2020년 7월말 시행된 이후 임대료가 직전 대비 5% 이내로 억제되는 갱신 계약과 달리 신규 계약 가격이 급등했기 때문이다. 실제 지난해 6월 기준으로 신규 계약이 10억원(1층)이었던 반면 갱신계약은 5억6700만원(10층)으로 5억원 가까이 벌어졌다.

하지만 신규 전세가격이 최근 몇개월 새 안정세를 맞으면서 '이중가격'이 희석되고 있다는 설명이다. 은마 인근 공인중개업계 관계자는 "전세 물건을 보지도 않고 계약을 했던 지난해에는 12억5000만원까지 치솟았고 11억원대도 흔했다"면서 "하지만 재건축 실거주의무가 없어지고 매물이 한꺼번에 쏟아진 이후 신규 가격과 갱신 가격이 엇비슷한 사례가 나온다"고 설명했다.
임대차2법 2년차 대란 우려?..갱신->신규 갈아타기 이미 2월부터 시작했는데 전셋값은 하락세 전문가들 사이에선 임대차2법 시행 2년을 맞은 오는 7월말 이후 전셋값이 급등할 것이란 우려가 많았지만 최근 들어선 큰 변동이 없거나 하향 안정세를 찾을 것이란 관측에 힘이 실리고 있다. 직전 임대료의 5% 이내로만 가격이 묶였던 갱신 계약이 오는 7월말 이후에는 다시 신규 매물로 나오는데 이때 가격이 크게 뛸 것이란 게 당초의 전망이었다. 하지만 시장에서 전세 매물이 쌓이면서 서울 전세가격은 지난 1월31일 이후 5주 연속 내림세를 기록 중이다.


한 시장 전문가는 "임대차법상 계약 만료 6개월 전부터 2개월전까지 세입자나 집주인이 재계약 여부나 가격 협상이 가능하다"며 "만약 집주인이 갱신 계약을 신규로 돌리면서 가격을 많이 올리기로 했다면 7월이 아니라 2월 초부터 이 영향이 시장에 반영이 돼야 한다는 뜻"이라고 말했다. 그는 그러나 "1월말 이후 전세가격이 오히려 안정세를 찾고 있고, 매물이 쌓여 7월 '대란'은 현실적으로 벌어지지 않을 가능성이 높다"고 진단했다.

은마 아파트와 같이 단기간 신규 전셋값이 급격히 빠진 경우 신규 계약이 갱신 계약보다 가격이 낮게 책정되는 사례가 추가로 더 나올 가능성도 배제할 수 없다. 은마 아파트는 전세가격 뿐 아니라 매매가격도 하락세로 전세가격이 매매가격에 연동해 추가 하락할 가능성이 제기된다. 은마 전용 76㎡의 매매가격은 지난 2월 21억4000만원(1층)에 거래돼 직전 1월 9층 24억9000만원 대비 3억5000만원이 하락했다.

한편 임대차3법 도입에 따른 전세가격 통계 기준 변경은 오는 7월 이후 발표될 것으로 보인다. 국토부는 신규 계약 위주의 한국부동산원 전월세 통계를 개편하기 위해 연구용역을 실시했다. 신규와 갱신 가격을 별도로 공표하거나 두 지표를 혼합하는 등의 다양한 방안이 제시된 바 있다.