서울·지방 아파트 분양가 더 뛴다..21일 분상제 개편안 발표

(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 사진은 7일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장 모습. 2022.6.7/뉴스1

정부가 오는 21일 아파트 분양가격 개편안을 발표한다. 새 정부 들어 '재건축 규제완화 3종 세트' 가운데 분양가 상한제가 사실상 가장 먼저 풀리는 셈이다. 정부는 분양가격 상한제(분상제)에 연동한 기본형 건축비, 가산비 산정 방식과 주기(3개월·6개월)를 바꿔 분양가격을 더 올릴 계획이다. 분양가격을 현실화 해 주택공급에 속도를 내겠다는 구상이지만 무주택자의 내집마련 비용 부담이 커진다는 비판도 나온다.

새 정부가 물가잡기에 총력을 기울이고 있는 만큼 분양가격을 10% 이상 올리긴 힘들 것이란 관측이 나오는 이유다.
정부 21일 분양가격 개편안 발표...서울+지방 아파트 분양가격 동시에 오른다

19일 정부에 따르면 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부 관계부처는 오는 21일 분양가격 개편안과 임대차3법 보완대책을 동시 발표할 계획이다. 국토부가 주도하는 분양가격 개편안은 분양가 상한제와 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도 산정방식을 바꿔서 분양가격을 올리는게 핵심이다. 이렇게 되면 서울, 수도권 뿐 아니라 지방 아파트 분양가격도 동시에 올라간다.


분상제는 서울과 수도권 아파트 분양시 적용되는 규제로 통상 주변 시세의 70~80% 수준에서 분양가격이 정해진다. 택지비(땅값)와 기본형 건축비, 가산비를 합산해 가격이 나오는데 이 가운데 기본형 건축비와 가산비 산정 방식을 수정할 것으로 보인다.

원희룡 국토부 장관은 지난달 23일 기자간담회에서 "경직된 운영으로 인해 이주비가 반영 안되거나, 원자재 가격 인상처럼 누가봐도 수긍할 수 밖에 없는 가격 요인이 있는데 인위적으로 누르면 부작용이 있을 수 있다"고 언급한 바 있다. 이에 따라 그동안 '비용'으로 인정하지 않았던 재건축 조합의 이주비나 각종 금융비용 등이 가산비 항목에 추가 반영될 전망이다.

기본형 건축비는 급등한 원자재 가격을 좀더 빨리, 시세에 맞게 반영하는 방안이 제시될 것으로 예상된다. 우크라이나 사태 이후 건설 원자재 가격이 급등했지만 기본형 건축비 산정 주기가 정기적으로 6개월, 비정기적으로 3개월 이상으로 길다보니 건축비가 적시에 조정되기 어렵다는 게 업계의 불만이었다.


특히 정기고시 이후 고강도 철근, 레미콘, PHC 파일, 동관 등 4개 자재의 가격이 3개월 만에 15% 이상 오르면 비정기적으로 건축비를 조정해 주고 있는데 이 역시 이번에 바뀔 전망이다. 사용빈도가 높고 가격 비중이 더 큰 자재로 비정기 고시 대상을 교체하는 한편 비정기 고시 조정 주기를 현행 3개월보다 단축하는 방안이 유력하다.

다만 분양가에서 가장 많은 비중을 차지하는 택지비는 큰 틀에서는 변화가 없을 것으로 보인다. 업계에서는 한국부동산원을 통한 택지비 재검증 걸차를 생략하거나 개발이익의 일부라도 택지비 감정평가액에 반영해 줄 것을 요구했다. 현행 감정평가 방식의 택지비는 시세의 60% 이내로 책정돼 턱없이 낮다는 게 업계 주장이다. 하지만 이를 다 받아들이면 분양가격이 대폭 뛸 수밖에 없다.

지방 아파트 분양가격을 결정하는 HUG의 고분양가 심사제도도 일부 개선된다. 고분양가 심사제도는 주변 비교 단지의 시세를 기준으로 분양가격을 결정하는데 비교단지의 대상 범위를 지금보다 넓혀 주변 시세를 더 많이 반영하는 식으로 바뀔 전망이다. 이렇게 되면 서울과 수도권 뿐 아니라 지방 아파트 분양가격도 지금보다 더 뛰게 된다.

분양가격 대폭 올리긴 힘들듯...최장 5년 거주의무·6개월 전입 주담대 규제 완화 등 임대차3법 보완대책도 발표분양가격 개선안이 발표되면 규제완화 불확실성이 해소되면서 주택 공급에 속도가 날 것이란 게 정부의 판단이다. 새 정부의 분양가격 제도 개편 기대감 속에 지난달 서울과 수도권 주요 단지의 분양 일정이 줄줄이 지연됐기 때문이다. 부동산R114에 따르면 지난달 수도권 분양 단지는 총 24개 단지, 1만4879가구였다. 이는 전월(4월) 조사한 예정물량인 42단지, 2만4598가구 대비 약 60% 수준에 불과하다.
개편안이 시행되면 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공을 비롯해 주요 단지의 일반분양 가격이 상승해 조합원의 비용 부담이 줄 것으로 분석된다. 그만큼 재건축 사업성은 좋아진다.

다만 최근 물가 상승 압력이 커지고 있는 만큼 분양가격을 10% 이상 올리긴 힘들 것이란 관측도 나온다. 분양가격이 대폭 올라가면 물가를 자극하는 악순환이 반복될수 있어서다. 서울 아파트 분양가격은 지난 4월 평당(3.3㎡) 당 3224만원으로 이미 3000만원을 돌파했다. 서울 주요 단지 분양이 없던 5월에는 전월대비 하락했으나 이는 일시적인 현상이라는 분석이다.

한편 정부는 21일 전월세 대책도 내놓는다. 임대차2법 도입 2년을 맞아 갱신계약이 신규계약으로 전환되는 일부 세입자에 버팀목 대출 한도를 확대하고 월세, 전세보증금에 대한 세금지원이 추가된다. 아울러 임대기간이 길고 임대료 상한(5%)을 잘 지킨 '착한 집주인'에 보유세 부담 완화 방안도 나올수 있다.

전월세 매물 유도를 위해 분상제에 적용하고는 2~5년의 실거주 의무를 완화하고 주택담보대출과 연계된 6개월 이내 전입요건도 지금보다 느슨하게 적용할 것으로 예상된다.