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"무주택자 '갭투기' 부추긴다"…상생임대인에 우려 쏟아진 이유

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  • 이소은 기자
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  • 2022.06.27 06:00
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(서울=뉴스1) 임세영 기자 = 21일 국토교통부와 기획재정부 등이 제1차 부동산관계장관회의를 열고 윤석열 정부의 첫 부동산 정책을 발표했다. 이날 발표한 임대차 3법의 개선안 Δ상생임대인주택에 대한 요건 완화 및 혜택 확대 Δ갱신만료 임차인 대상 전세대출지원 강화 Δ월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대 등이 포함됐다. '분양가 상한제 개편안'도 함께 발표됐다. 정부는 분양가에 Δ주거이전비(이사비) Δ상가세입자 영업손실보상비 Δ이주비 금융비용 Δ명도소송비 Δ총회 운영비 등 의사결정 비용을 반영하기로 했다. 모두 정비사업 특성상 추진 과정에서 발생할 수밖에 없으나 반영되지 않았던 비용들이다. 사진은 이날 서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 부동산 매물정보가 붙어 있는 모습. 2022.6.21/뉴스1
(서울=뉴스1) 임세영 기자 = 21일 국토교통부와 기획재정부 등이 제1차 부동산관계장관회의를 열고 윤석열 정부의 첫 부동산 정책을 발표했다. 이날 발표한 임대차 3법의 개선안 Δ상생임대인주택에 대한 요건 완화 및 혜택 확대 Δ갱신만료 임차인 대상 전세대출지원 강화 Δ월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대 등이 포함됐다. '분양가 상한제 개편안'도 함께 발표됐다. 정부는 분양가에 Δ주거이전비(이사비) Δ상가세입자 영업손실보상비 Δ이주비 금융비용 Δ명도소송비 Δ총회 운영비 등 의사결정 비용을 반영하기로 했다. 모두 정비사업 특성상 추진 과정에서 발생할 수밖에 없으나 반영되지 않았던 비용들이다. 사진은 이날 서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 부동산 매물정보가 붙어 있는 모습. 2022.6.21/뉴스1
정부가 전셋값 상승, 전세매물 실종 등을 우려해 내놓은 '상생임대인 제도'가 갭투자를 부추길 수 있다는 지적이 나온다. 내년 6월 전까지만 전세가 만기되는 집에 '갭투자' 하면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있어서다.

정부는 지난 21일 제1차 부동산관계장관회의를 열고 '상생임대인 혜택'을 종전 1주택자 대상에서 다주택자까지 확대한다고 밝혔다. 상생임대인 제도에 따라 규제지역에서 전셋값을 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 임대인은 1세대1주택 양도세 비과세 요건인 '2년 실거주'를 면제 받는다.

상생임대인이 되기 위해서는 직전계약과 5%룰을 지킨 당해계약의 임대인이 동일해야 한다. 또 직전계약기간이 1년6개월 이상, 당해계약기간이 2년 이상이어야 하며 당해계약 시점이 2024년 12월 전이어야 한다.

양도세 비과세 혜택은 최종 1주택을 팔때만 적용이 되기에 다주택자 입장에서 크게 매력적이지는 않다는 게 시장의 분석이다. 본인이 거주하는 주택을 먼저 팔고 상생임대주택을 마지막에 팔아야 혜택을 볼 수 있어서다.

다만 무주택자의 경우에는 '갭투자'에 뛰어들었다가 집값이 올랐을 때 되팔면 양도세를 내지 않고 시세차익을 온전히 누릴 수 있는 구조다. 애초에 집이 없는 상태에서 갭투자 하는 것이기 때문에 거주 중인 집을 먼저 팔아야 하는 번거로움도 없다.

"무주택자 '갭투기' 부추긴다"…상생임대인에 우려 쏟아진 이유
이런 이유로 일부 전문가들은 앞으로 규제지역 내에서 무주택자의 갭투자가 증가할 수 있을 것으로 우려하고 있다. 갱신계약이 올해까지 만기되는 물건을 전세를 끼고 매수한 다음, 신규계약 할 때 보증금을 시세만큼 올려 받고 2년 후 다음 계약때 '5%룰'을 지키면 언제 이 집을 되팔아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

세입자와 협상할 여지가 있다면 내년 6월 전 갱신계약이 만기되는 물건을 갭투자하더라도 혜택을 볼 수 있다. 직전계약이 2년이 아닌 1년6개월 이상만 돼도 상생임대인이 될 수 있기 때문이다. 첫 계약을 1년6개월, 갱신계약을 2년하자고 제안해 세입자가 이를 받아들인다면 가능하다.

시장에서는 이번 제도 시행으로 전세시장에 3중 가격이 나타날 수 있다고 보고 있다. △신규계약으로 전셋값을 올려 받고 다음 계약에서 5%룰을 지킨 집 △갱신청구권 행사(5% 이내 인상) 후 다음 계약에서 5%룰을 또 한번 지킨 집 △시세대로 전셋값 받는 집 등 경우에 따라 전셋값 차이가 클 것이란 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "금리 인상으로 부동산 시장이 안정세를 찾아가는 상황에서, 이번 상생임대인 제도가 무주택자들의 갭투자를 부추기면서 집값을 다시 자극할 수 있을 것으로 본다"고 우려했다. 금리 인상과 DSR 규제 등으로 시장이 하락 안정화 되면 집값 상승에 대한 기대도 사라지기 때문에 '갭투자'가 크게 늘지는 않을 것이란 반론도 있다.



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