공공만 가능했던 역세권 주택 용적률 500%..민간에도 푼다

공공 도심복합사업에만 제공하던 용적률 상향 등의 혜택을 민간에도 허용하는 '민간 도심복합사업'이 도입된다. 그동안 공공이 주도한 도심복합사업은 강력한 인센티브에도 불구하고 주민들의 공공에 대한 부정적인 인식 등으로 인해 뚜렷한 성과를 내는 데 어려움이 있었다. 민간에도 동일한 혜택을 부여해 주택공급 활성화에 나서겠다는 의도다.
역세권 주택 용적률 최대 500% 적용…공공 도심복합 후보지 발표 전 매수자 특별공급권 부여
16일 국토교통부가 발표한 '국민 주거안정 실현방안'에 따르면 앞으로 민간도 도심복합사업 추진이 가능해진다. 국토부는 오는 12월 관련 내용을 담은 '도심복합개발법'을 제정하고 민간·공공 도심복합사업을 통해 총 20만호를 공급할 계획이다.

민간 도심복합사업은 토지주의 3분의 2이상이 동의하면 조합이 아닌 신탁·리츠 등 민간 전문기관이 비조합 방식으로 사업을 추진할 수 있게 된다. 리츠의 경우 특수목적법인(SPC)에 토지주와 디벨로퍼, 금융기관 등이 출자하는 방식이다. 이 때 토지주의 비율이 50%를 넘어야한다. 신탁사에 토지를 신탁해 사업을 시행하는 즉 신탁사가 사업·시공관리를 맡는 방법도 있다.


대상 지역은 도심과 부도심 노후 역세권, 준공업지역 등이다. 입지에 따라 '성장 거점형'과 '주거 중심형'으로 나뉜다. 도심·부도심에 추진되는 성장 거점형은 첨단산업 중심의 고밀 복합개발 사업이 가능하다. 필요에 따라 용적률·건폐율 등 기존 도시계획 규제를 받지 않는 입지규제최소구역을 개편한 '도시혁신계획구역'(가칭)을 만들어 다양한 복합개발이 가능하도록 길을 열어줄 방침이다. 주택이 50% 이상을 차지하는 주거 중심형은 노후도 60% 이상 역세권과 준공업지 등을 중심으로 추진된다.

민간 도심복합사업은 공공사업 수준의 용적률과 양도세 이연 등 세제해택, 공원·녹지 기준 완화 등이 적용된다. 주거중심형은 용적률을 최대 500%까지 허용한다. 대신 종전 보다 증가하는 용적률의 절반 이내에서 임대주택과 역세권첫집 등의 형식으로 기부채납을 받는다. 또 민간사업자의 과도한 이익 귀속 방지를 위해 이익상한제 도입도 검토된다.

민간 사업은 광역자치단체 공모를 통해 사업시행자를 선정하면 통합심의를 적용해 개발계획 수립과 인허가 이뤄진다. 국토부는 오는 12월 법 제정 이후 내년 상반기에는 후보지 공모와 제안이 가능할 것으로 예상했다.


기존에 추진됐던 공공 도심복합사업은 제도 보완이 이뤄진다. 2021년6월29일 이후 매수자는 무조건 현금청산 대상자였으나 후보지 발표 전에 매수한 1주택 소유자에 한해서는 특별공급권을 부여키로 했다. 이는 사업 추진 과정에서 재산권 침해 논란 등으로 주민 반발이 컸던 점을 반영한 것으로 오는 12월 관련 공공주택특별법 및 하위법령을 개정한다.

동의율 30% 미만으로 호응이 낮은 사업장은 공공후보지 철회 후 민간 사업 전환을 적극 지원키로 했다. 또 향후 신규 공공사업은 노후주거지 밀집지역과 낙후지역 등 민간개발이 어려운 지역에 집중한다는 계획이다.