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보증금 3억 날려도 강남 아파트 포기…경매시장도 고점?[부릿지]

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  • 조한송 기자
  • 신선용 디자이너
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  • 2022.09.30 05:10
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'강남 불패'란 말도 옛말. 주택 경기가 꺾이면서 강남 3구 등 인기 지역에서도 집값이 하락한다. 시세보다 싼값에 주택을 구입할 수 있어서 인기를 끌었던 경매시장도 분위기가 달라졌다. 지금보다 주택 시장의 분위기가 좋았던 5~7개월 전 평가받은 금액으로 입찰에 잘못 참여해 수억 원의 입찰보증금을 날리는 사례가 속속 등장한다. 전문가는 앞으로도 고가 낙찰에 참여한 응찰자들이 잔금을 미납하면서 매물을 포기하는 사례가 늘어날 것으로 관측한다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 경매 시장에서 나타나는 최근 특징을 취재해봤다.

보증금 3억 날려도 강남 아파트 포기…경매시장도 고점?[부릿지]

▶조한송 기자
경매 시장의 분위기를 파악하려면 크게 세 가지 지표를 보면 됩니다. '감정가 대비 낙찰가율'(매각가율), '낙찰률'(매각률), '응찰자 수'입니다. 주택 시장 열기에 힘입어 많은 사람이 입찰에 참여하면 자연스레 매각률과 매각가율이 높아지겠죠. 세 가지 지표를 한번 살펴볼까요? 먼저 서울 아파트를 기준으로 보겠습니다. 8월 기준으로 28건의 매각이 진행됐는데 이중 약 44%(매각률)가 매각에 성공했습니다. 건당 평균 응찰자 수는 5.68명, 매각가율은 91.89%를 기록했습니다. 감정가보다 10%가량 낮은 금액에 매각된 겁니다. 경매에서 응찰자가 나타나지 않으면 유찰돼 다음 기일로 넘어가는데 이때 가격이 20%씩 깎입니다. 여러 번 유찰되다 보면 최종적으로 감정가보다 낮은 금액에 매각되는데 8월의 경우 유찰이 많았던 것으로 분석됩니다. 그렇다면 작년에는 어땠을까요. 지난해 8월만 해도 매각률은 72.41%, 매각가율은 무려 114.19%에 달했습니다. 응찰자 수도 8.1명으로 올해보다 경매시장 분위기가 뜨거웠음을 알 수 있습니다. 같은 기간 경기도도 함께 살펴봤습니다. 지난 8월 기준으로 매각률 44.61%, 매각가율 82.89%, 응찰자 수 6.29명으로 지난해 같은 기간( 매각률 77.55%, 매각가율 114.8%, 응찰자 수 11.54명) 대비 현저히 떨어진 것을 확인할 수 있습니다.

눈여겨볼 것은 지금부터입니다. 최근 경매 시장에서 잔금을 납부하지 않으면서 낙찰을 포기하는 사례가 늘어나는 건데요. 인기 지역인 강남에서도 예외는 없습니다. 서울 서초구 잠원동 신반포4차 아파트 137.10㎡(이하 전용면적, 45평형)가 지난 6월 23일에 최저 입찰가 29억2000만원에 매각을 진행했습니다. 최근 매매 호가는 36억~40억원 수준이고요. 해당 평형의 가장 최근 거래된 가격이 지난해 8월 36억9000만원이었습니다.

보증금 3억 날려도 강남 아파트 포기…경매시장도 고점?[부릿지]

▶조한송 기자
지난 6월 매각 기일 당시 낙찰자는 단독으로 참여해 감정가보다 12억원이 높은 41억1488만원을 썼고 낙찰받았습니다. 그 사이 집값이 꺾이면서 현재 시세보다도 약간 높은 수준인 셈입니다. 시장을 오판한 데 부담을 느꼈을까요. 낙찰자는 매각 기일 당일 입찰보증금으로 2억9200만원을 낸 뒤 지난 1일 잔금인 38억원가량을 미납했습니다. 오는 10월 6일 재매각 기일이 잡혔는데요. 재매각일 3일 전까지 잔금을 납부하면 되지만 연 12%에 달하는 이자율을 고려하면 사실상 포기했을 것이란 관측이 높습니다. 입찰보증금 2억9200만원을 포기하더라도 낙찰받지 않는 편이 낫다는 판단이 작용한 겁니다.

서대문구 홍제동에서도 유사한 사례가 있습니다. 2015년 입주한 제일아파트 59㎡(24평형)가 지난 6월 14일 감정가 4억7800만원에 경매에 부쳐졌습니다. 낙찰자는 감정가보다 1억8000여만원 높은 6억6100만원(138.28%)을 써서 입찰에 성공했는데요. 차순위 가격이 5억6000만원이었으니 이보다도 1억원 높은 금액을 쓴 겁니다. 이 건 역시 현재 잔금 미납 상태로 다음 매각 기일이 예정돼 있습니다.

이렇듯 최근 경매시장에서의 특징이라면 낙찰받은 물건을 포기하는 사례가 늘어나는 겁니다. 이유는 다양하겠지만 전문가들은 가장 큰 원인으로 시세 오판을 꼽습니다. 개찰 결과 낙찰자가 경쟁자들 대비 과도하게 높은 금액을 쓴 경우 입찰 보증금을 포기하더라도 낙찰받지 않는 편이 낫겠다는 판단이 작용한다는 겁니다.

통상 경매 감정은 매각 기일로부터 5~7개월 전에 이뤄집니다. 지금보다 주택 시장의 경기가 좋았던 시점입니다. 낙찰자들이 이를 감안해서 가격을 써내야 하는데 그렇지 못한 겁니다. 집값이 조정기에 접어들면서 매수 심리가 꺾인 것도 요인입니다. 시세 대비 확실히 싸게 낙찰받는 게 아니라면 집값 조정기를 버티는 데 한계가 있을 겁니다. 이밖에 대출 불가 등도 사유로 꼽힙니다. 매각 물건을 담보로 받는 경락잔금대출은 주택담보대출의 일종으로 관리돼 정부 규제를 동일하게 적용받는데요. 대출 규제가 강화되면서 낙찰자들도 자금 조달에 어려움을 느낀 겁니다. 시장에서는 경매 시장에서 고점에 물린 낙찰자들이 계약을 포기하는 사례가 더욱 늘어날 것으로 봅니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

보증금 3억 날려도 강남 아파트 포기…경매시장도 고점?[부릿지]

편집 김아연 PD
디자이너 신선용



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