[단독]부동산 빙하기에 '70억 차익'…성수 아파트 매도자는 건설사 회장님

서울 성수동1가 소재 아크로서울포레스트. /사진제공=DL이앤씨

가파른 금리인상 여파로 아파트 거래가 급감하고 가격도 하락세지만 희소성 높은 초고가 아파트 시장은 다른 세상이다. 현금 여윳돈이 많아 대출을 받을 필요가 없는 자산가들은 기존보다 수 십억원 뛴 가격에도 아파트를 사고 판다.

올해 서울에서 거래된 아파트 중 3번째로 비싼 가격인 성수동 130억원 펜트하우스 매도자는 30년 이상 건설 업계에 몸담은 중견 건설사 오너였다. 5년 전 60억원에 샀던 아파트를 70억원 오른 가격에 팔았다. 금리 민감도가 높아진 일반 아파트 거래 시장과는 '딴판'이다.
실거주 없이 등기 5년 만에 70억 웃돈 거래…다주택자 양도세 중과 유예 혜택10일 머니투데이 취재 결과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 지난 9월 30일 130억원 매매 거래가 등록된 서울 성동구 성수동 '아크로서울포레스트' 전용 264㎡(47층) 매도자는 중견건설사인 A사의 B 회장이었다.


이 주택은 2개 동, 280가구로 구성된 단지 내에 4채 뿐인 '복층 펜트하우스'다. B 회장은 2017년 9월 분양가 60억5650만원(본인 95%, 배우자 5% 지분)에 샀다. 단지는 2020년 11월 준공했지만 B 회장은 소유권 등기만 하고 실거주하지 않았다. 이듬해 6월 보증금 69억원에 전세 세입자를 들였다.

B 회장은 2021년 4월 용산구 한남동 초고가 단지인 '나인원한남' 전용 273㎡ 복층 펜트하우스를 73억2000만원 전액 현금으로 사서 거주하고 있다.

B 회장의 성수동 펜트하우스 매각 시점은 세부담을 꼼꼼히 따진 결과라는 분석이 나온다. 정부는 올해 5월 소득세법 시행령을 고쳐 다주택자 양도세 중과 한시 배제를 결정했다. 이에 따라 내년 5월 9일까지 주택을 팔면 2주택 이상 보유한 다주택자도 기본세율(6~45%)이 적용된다. 이를 반영한 해당 거래의 양도세는 약 30억원으로 추정된다.


B 회장이 사실상 실거주하지 않은 주택인데도 소유권 등기를 한 목적도 '절세'에 있다. 미등기 주택은 투기성 거래로 간주해 보유 기간과 관계 없이 70%의 중과세율이 적용되는데, 이 규정을 준용하면 이번 거래를 통해 약 53억원의 양도세를 내야 한다. 등기만으로 세금을 20억원 이상 줄인 것이다.
새 집주인은 57억 갭투자로 매수…초고가 아파트는 금리인상 무풍지대B 회장으로부터 130억원에 펜트하우스를 산 새 집주인은 아직 등기 전이어서 확인되지 않았다. 다만 그는 갭투자(전세 보증금을 끼고 매입하는 형태)를 한 것으로 보인다.

업계에 따르면 해당 주택은 매매 거래 당일 57억원에 신규 전세 계약을 맺었다. 기존 세입자가 낸 보증금보다 12억원 내린 금액이다. 새 집주인이 실제 부담한 금액은 73억원이라는 의미다.

업계에선 금리인상기에도 이런 초고가 주택은 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것이란 분석이 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "초고가 펜트하우스를 사는 자산가는 대부분 현금으로 충당하기 때문에 금리인상에서 자유롭고, 매입 후에도 집값 등락에 민감하지 않다"며 "한강변에 희소성을 갖춘 펜트하우스는 공급 물량이 한정돼 이번 가격 하락장에도 크게 영향을 받지 않을 것"이라고 했다.